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Gebäudeversicherung: Optimaler Schutz für die Immobilie

Kaum ein Markt ist so undurchsichtig wie der für Wohngebäude-Versicherungen. Dabei muss sie jeder Immobilienkäufer vorweisen, denn ohne Police gibt's keinen Bankkredit - und Bauherren brauchen sie sogar vor Baubeginn.

Und wenn es abbrennt, sind wir ja versichert." Das sagte Hans Liebeck (Name von Redaktion geändert) zu seiner Frau eher im Scherz, nachdem sie den Kaufvertrag für ihr kleines Haus am Stadtrand unterschrieben hatten. Immerhin 250.000 Euro haben die Liebecks dafür bezahlt, alles prima gelaufen. Doch schon beim Durchblättern der neuen Unterlagen der erste Schreck: Das wertvolle Haus ist gerade mal mit 20.000 versichert. Und zwar Reichsmark! Das sei ein "auf das Jahr 1914 umgerechneter Wert", erklärt der Notar knapp. Und: Liebecks dürfen die alte Police, die per Kaufvertrag auf sie übergegangenen ist, innerhalb eines Monats nach Grundbucheintragung kündigen - oder einfach weiterführen? In Reichsmark?

Versicherungswert liegt oft unter Kaufwert

Kaum ein Markt ist so undurchsichtig wie der für Wohngebäude-Versicherungen. Dabei muss sie jeder Immobilienkäufer vorweisen. Ohne die Police geben Banken keinen Kredit. Für Bauherren muss die Gebäudeversicherung sogar schon mit dem Baubeginn starten. Die Versicherungssumme errechnete sich bis vor wenigen Jahren tatsächlich auf Basis der Grundstückswerte von 1914. Diese Werte werden mit einem Faktor multipliziert, den das Statistische Bundesamt jedes Jahr neu bestimmt und der aktuell 10,3 beträgt. Liebecks Haus wäre demnach mit 206.000 Euro versichert, also deutlich weniger als der Kaufpreis.

Bundesweit 19 Millionen Kunden

Doch die Suche nach der optimalen Gebäude-Police endet für die bundesweit 19 Millionen Kunden allzu rasch im Bedingungs- und Tarif-Dschungel der Anbieter. Also im "Kleingedruckten". Zwar schützt jede Versicherung gegen die Mega-Gefahren Feuer, Sturm und Leitungswasserschaden. Doch bereits beim Abbruch einer Brand-Ruine und der Entsorgung von Schadstoffen kann es Vertragslücken geben, die horrende Zahlungen aus der eigenen Tasche notwendig machen. Wer Pech hat, kauft statt nützlichen Leistungen unnötigen Schnickschnack, wie etwa den Ersatz von neuen Sträuchern oder den Schutz vor einem Überschallknall. Eine einfache Übersicht für Verbraucher? Bisher Fehlanzeige.

137 Angebote im Vergleich

Für den stern haben jetzt Ingenieur Klaus Brodbeck und Ex-Versicherungsmakler Andreas Quast vom Softwarehaus Innosystems aus dem bayerischen Schondorf 137 Gebäude-Versicherungsangebote analysiert und verglichen. Dabei wurde nicht nur die Qualität von 54 Leistungszusagen bewertet, sondern auch besonders Wichtiges deutlich stärker gewichtet: Werden beispielweise Rauchschäden, Glasbruch durch Hagel oder Mehrkosten durch baubehördliche Auflagen umfassend erstattet, gab es ordentliche Zuschläge. Wenig sinnvoller Kostenersatz, wie etwa für Frostbruch an der Waschmaschine oder bei Graffiti an der Hauswand, musste hingegen mit einer mäßigen Bewertung auskommen. Am Ende staunten selbst die Experten: "Leistungsstarke Tarife sind oftmals preiswerter als die totalen Spar-Policen", sagt Andreas Quast.

Die großen Anbieter haben gekniffen

Möglicherweise verbergen sich im Angebotsgewirr aber noch echte Perlen. Denn ausgerechnet die großen öffentlichen Wohngebäudeversicherer wollten sich dem großen stern-Leistungstest bisher nicht stellen. So wurden sie von kleinen Makler-pools wie GermenBrockernet aus Hagen oder ASC aus Bayreuth ausgestochen. Die haben Produkte verschiedener Anbieter praxisgerecht aufgepeppt und verkaufen sie nun als hauseigene Offerten. Solide sind diese Makler-Angebote allemal. Denn hinter der Police steht immer eine potente Assekuranz als Zahler - worauf sich jährlich rund 1,5 Millionen geschädigter Immobilieneigner gerne verlassen würden. Doch nur wenige der getesteten Tarife zeigen ein sehr gutes Leistungsspektrum (hellblau markiert). Knapp 60 Tarife wurden noch mit "Gut" bewertet (dunkelblau). Der Rest ist mager und dazu oft besonders teuer (braun bis schwarz). "Alte Verträge werden viel zu selten auf den Prüfstand gestellt", moniert denn auch Pia Fischer, amtsgerichtlich zugelassene Versicherungsberaterin aus Zweibrücken. Wer heute noch einen teuren und leistungsschwachen Tarif bezahlt, sollte schleunigst aussteigen. Das geht mit einer Frist von drei Monaten zum Vertragsende.

Hitliste für Eigenheimer

Beim Schutz des Eigentums gibt es riesige Qualitätsunterschiede, dies zeigt der Test Wohngebäudeversicherung, bei dem 137 Tarifen unter nach 54 Leistungskriterien ausgewertet wurden. Besondere Überraschung für die Tester Andreas Quast und Klaus Brodbeck von der Firma Innosystems aus Oberbayern: Power-Tarife sind oft preiswerter als Magerpolicen. Einen aktuellen Preisvergleich ermöglicht der Rechner.

Uwe Schmidt-Kasparek
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