Es sind nur noch Nachgefechte, winzige Plänkeleien, um ein paar hundert Euro vielleicht. Der große Deal ist gemacht. Und was für ein Deal. Helge Althaus steht auf der Terrasse des Hauses, das ihm bald gehört. Ein fein angelegter Garten, drinnen eine maßgeschneiderte Einbauküche, unterm Dach ein Zimmer mit Balkon für Sohn Tim. Elegant streckt sich das Satteldach fast bis zum Boden. Das alles kostet ihn gerade mal 130.000 Euro. Und die gibt es für 4,7 Prozent effektiv von der Bank. Er wird im Monat kaum mehr zahlen müssen als für die alte Dreiraum-Mietwohnung. Jetzt blickt Helge Althaus auf die Markise, reibt Daumen und Zeigefinger aneinander und lockt mit Barem: "Brauchen Sie die noch?", fragt er. "Sie passt doch bestimmt nicht in Ihr neues Haus." Und die Gardinen? Klar, auch die hätte er gern. Die Verkäuferin, Katrin Claus, lächelt tapfer und steckt sich noch eine Kim an. Die Gardinen sind jetzt auch nicht mehr wichtig. Sie ist die Verliererin.
Wer im Moment kein Haus kauft, locken die Makler, ist selber schuld. Wer verkaufen muss, dem steht eine bittere Erkenntnis bevor: Oft ist die Immobilie weit weniger wert als erwartet. Lange war das eigene Haus die teure Variante, allenfalls durch den Wust staatlicher Förderungen konnte sie wirtschaftlich mit dem Wohnen zur Miete konkurrieren. Jetzt ist alles anders. "Für die gleiche monatliche Belastung kriegen Sie doppelt so viel Haus wie vor sechs Jahren", sagt Birgit Pees, 38, eine flotte Porsche-Fahrerin, die den Immobilienmarkt im Westerwald aufmischt. Um ein Viertel, schätzt die Maklerin, sind dort die Preise gefallen. Noch wichtiger sind die niedrigen Zinsen, die auch für Normalverdiener stattliche Kredite bezahlbar machen.
"Finanzieren zum Nulltarif", jubelt das Wirtschaftsmagazin "Capital". Aber Vorsicht: Immobiliengeschäfte sind nicht nur günstiger, sondern auch riskanter geworden. Anders als in den Nachkriegsjahrzehnten ist in den steinernen Besitz der Wertzuwachs nicht mehr automatisch eingebaut. "Die Zeiten sind vorbei", warnt Thomas Beyerle, Chefanalyst der Allianz-Dresdner-Immobiliengruppe. Zwar beteuern Experten wie er, dass von einem Crash keine Rede sein könne, aber das Beispiel der Familie Claus zeigt, dass mit Immobilien ähnliche Verluste wie mit Aktien möglich sind.
Über Jahre hatten Katrin und Dietrich Claus einen Abnehmer für ihr Haus in Langen Brütz bei Schwerin gesucht, das sie 1995 für 430.000 Mark (220.000 Euro) gebaut haben. Jetzt geht es weg mit fast 50 Prozent Verlust. Die Einbauküche - damals 28.000 Mark teuer - ist im Preis gleich inbegriffen. "Da blutet mir das Herz", klagt Katrin Claus, deren Mann seit Jahren in den Westen pendelt, wo er als Tierarzt arbeitet. Seinen Job in Schwerin hatte er verloren, als der Rohbau des Hauses stand. Acht Jahre lang hat die Familie jeden Monat 2.000 Mark für das Haus an die Bank überwiesen; die meisten Ersparnisse stecken auch drin. Jetzt bekommt sie gerade genug Geld, um den Kredit abzulösen. Die Claus' jammern nicht - und haben auch von Immobilien nicht genug. Im Westen haben sie sich etwas Neues gekauft. Denn da hatten sie das Geld und die Macht. "Die hatten auch andere Vorstellungen", sagt Frau Claus über die Verkäufer, "die waren unter Druck. Hatten Eheprobleme."
Schnäppchenjagd auf dem Immobilienmarkt. Für viele ist der Hauskauf das folgenreichste Geschäft ihres Lebens. Es geht um viel Geld, um Zins und Rendite, Risiko und Altersvorsorge. Aber auch um Träume, um Liebesbeweise, um Lebensplanungen. Da treibt vielen Käufern die Vorfreude auf das eigene Dach den Puls in die Höhe und die Angst aus dem Herzen. Wer will schon berechnen, welchen Verlust er mit dem Haus macht, wenn die Ehe scheitert oder die Karriere floppt? Dabei ist es durchaus möglich, die Chancen am Markt zu nutzen und zumindest die schlimmsten Risiken unter Kontrolle zu halten.
Den Deal der Familien Althaus und Claus vermittelt hat Roland Steiner, der mit 39 schon ein Veteran des ostdeutschen Immobilienmarktes ist. Er weiß, worauf es ankommt: Natürlich auf die Lage - man kann es nicht oft genug sagen. Zum See sind es vom neuen Haus der Familie Althaus nur ein paar hundert Meter - da wird im nächsten Jahr Sohn Tim drin planschen. "Er freut sich auf das Wasser", sagt Althaus. Seine Frau Sylva klingt um Nuancen anders: "Und darauf, mit Papa im Auto Brötchen zu holen." Denn der Bäcker ist weit, das Haus liegt etwas ab vom Schuss: Und war darum so schwer verkäuflich.
Kühle Rechner wie Steiner aber achten auf mehr als nur die Lage: Vielseitig nutzbare Drei- oder nicht zu große Vierzimmerwohnungen gehen gut. Häuser werden erst durch das fünfte Zimmer richtig attraktiv. Außerdem: keine Durchgangszimmer, nichts ohne Balkon oder Garten. Und: "Die deutsche Frau will ein schönes Bad." Immer prüft er, ob sich das Objekt wohl wieder verkaufen lässt. Das unterscheidet ihn von der Mehrzahl der Familien, die ein Haus meist mit der Absicht beziehen, dort alt zu werden.
So wie Angela und Stephan Florl, zwei Kölner Polizisten, die als Ausgleich zum Stress in der Großstadt ein Idyll auf dem Land suchten. Sie fanden es im Wiedenbachtal im Westerwald. Wenn sie nachts nach Hause kamen, standen manchmal Wildschweine auf der Fahrbahn. Am Anfang hatten sie keinen Kanalanschluss, nur eine Grube, "eine unerfreuliche Sache", wie Angela Florl sich erinnert. Nun ist die Heizung neu, genauso der Gasanschluss: eigentlich alles fertig. Leider auch die Ehe der beiden. Schon nach der Geburt der beiden Kinder Alexander und Vanessa war das Geld knapp; nach ihrer Trennung mussten sie verkaufen, und es war wichtig, dass es schnell geht. 167.000 Euro haben die Florls bekommen. Weit weniger, als sie hineingesteckt haben.
Und das dicke Ende folgt erst. Die Bank fordert 22.000 Euro als Vorfälligkeitsentschädigung - eine Gebühr, die den Ausfall deckt, der durch die vorzeitige Rückzahlung der aus heutiger Sicht gnadenlos überteuerten Kredite entsteht. "Ohne die Vorfälligkeitsentschädigung würden wir plus/minus null aus der Sache rauskommen", sagt Angela Florl. Der Traum vom eigenen Haus endete für die beiden Mittdreißiger mit einer herben Schlappe. Aber ausgeträumt ist er noch lange nicht. Wenn sie sich in ein paar Jahren finanziell gefangen hat, will Angela Florl wieder in einem eigenen Haus wohnen. Denn: "Miete ist wie Lebensabschnittsgefährte", sagt sie. 43 Prozent der deutschen Mieter wünschen sich eigene vier Wände. Ein Wunsch, der offenbar fast unabhängig vom Alter eine erstaunliche Entschlossenheit freisetzt.
In das Haus der Florls am Waldrand ziehen nun Thorsten Pfeffer und Sabrina Bode ein. Er ist 25, sie gerade 22. Die beiden Mitarbeiter von T-Mobile haben bislang bei den Eltern gewohnt und so Geld für den Hauskauf gespart. Einen Bausparvertrag hat Thorsten Pfeffer schon seit sieben Jahren. Da gab es zwar Sabrina noch nicht in seinem Leben, aber er wusste schon, "dass es ein Haus geben wird". Alles hat er bedacht: Versicherungen angepasst; sich ausgerechnet, dass er die Finanzierung auch hinbekommt, wenn seine Freundin mal nicht arbeiten sollte. Nur eines haben die beiden vergessen: ihr Testament zu machen. Sie seien ja froh, "gerade volljährig zu sein", scherzt der Notar Michael Wagner bei Vertragsabschluss, aber trotzdem müsse bei unverheirateten Hauskäufern ein letzter Wille her. "Wenn einer verloren geht, bleibt sonst der andere mit einem halben Haus und den ganzen Schulden über."
Eine lange Liste von Pflichten des Käufers zählt Wagner auf. Von der gründlichen Besichtigung bis zur Frage nach Wasserentnahmestellen auf dem Grundstück. Die wichtigste Überlegung kann er den Käufern natürlich nicht abnehmen: Wie wird sich der Wert des Hauses entwickeln? Nur sind Prognosen über die Wertentwicklung in ein, zwei oder sogar drei Jahrzehnten schwierig. Zumal es gegenläufige Trends am Markt gibt, die für zusätzliche Unsicherheit sorgen:
* Die Bevölkerung schrumpft. Gerade in Ostdeutschland steht immer mehr leer, und die Preise fallen. Andererseits steigt der pro Kopf genutzte Wohnraum weiter an. Und damit auch die Nachfrage.
* In der Krise ist die Zahl der Zwangsversteigerungen gestiegen, was die Preise drückt. Andererseits wird immer weniger neu gebaut - was den gegenteiligen Effekt hat.
* Durch den Abbau staatlicher Förderungen wie der Eigenheimzulage wird das eigene Haus indirekt teurer. Selbst wer sich die Zulage jetzt noch sichert, könnte Probleme bekommen, wenn er verkaufen will. Aber der "emotionale Zusatznutzen" der selbst bewohnten Immobilie, wie es der Commerzbanker Stephan Bachhuber nennt, steht bei der Mehrheit der Deutschen weiter hoch im Kurs.
Über Jahrzehnte kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung - aufwärts. Dazu beigetragen hat eine Vielzahl staatlicher Förderungsprogramme, die Experten wie Bachhuber heute als "Gleichmacherei" erscheint. Jetzt bröckelt die Eigenheimförderung. Auch Abstriche bei der Entfernungspauschale tragen dazu bei, dass die Lage, so Bachhuber, "künftig noch mehr als heute das A und O für die Werthaltigkeit sein wird". Schon jetzt sind Immobilienverkäufer in manchen Regionen mit Preiseinbrüchen konfrontiert. Die Münchner Immobilien-Analysefirma Bulwien rechnet etwa vor, dass Eigentumswohnungen in Lübeck seit 1995 um 20 Prozent billiger geworden sind. Für den Durchschnitt aller 124 untersuchten Städte in Deutschland ermittelte Bulwien ebenfalls einen Preisrückgang - wenn auch nicht so deutlich wie in Lübeck.
Wichtig sind aber nicht nur die Attraktivität der Wohngegend und die Wirtschaftskraft der Region. Haus und Grundstück müssen auch zusammenpassen. In München etwa wollte ein Gastwirt sein Haus für rund 600.000 Euro verkaufen. "So viel, wie es ihn gekostet hat", berichtet der Makler Josef Reischl. Weggegangen ist es dann für gut 430.000 Euro. Das schöne Sechs-Zimmer-Architektenhaus im nordwestlichen Stadtteil Allach hat einen Schwachpunkt - die stark befahrene Straße vor der Haustür. "Für die vorgegebene Lage war das Grundstück schlicht zu teuer bebaut", erklärt Reischl den Verlust seines Kunden. Selbst in der Boom-Region München wird nicht mehr jeder Preis für jede Immobilie gezahlt. Nur noch im Umkreis von rund 20 Kilometern um die City sind die Preise stabil, danach wird es "zunehmend schwieriger". Reischl beobachtet, dass "die Zeiten der riesigen Preissteigerungen auch bei uns vorüber sind".
Wer dennoch auf Wertzuwachs spekuliert, kann das vor allem über extrem geringe Einstiegspreise und Eigenleistung beim Bau erreichen. Genau darauf setzt Michael König. Der leicht ergraute Unternehmer sitzt im Jeanshemd auf einer blauen Bank unter Süßkirschen. Bis zum Waldrand gehört alles ihm - 30.000 Quadratmeter, bei einer Zwangsversteigerung für 135.000 Euro ergattert. Es ist nicht weit nach Osnabrück, die Landschaft traumschön. "Das wird immer seinen Wert behalten", sagt König, ein gelernter Maurer, dessen 35-Mann-Betrieb Pflastersteine herstellt. Sein altes Haus - ebenfalls in der Nähe Osnabrücks - hat er ohne Druck verkauft, als sich eine günstige Gelegenheit ergab. Gebaut hatte er es zusammen mit seinem Vater vor 20 Jahren nach Feierabend. Als das Kaufangebot kam, sagte seine Freundin Bettina: "Für den Kurs. Tu's weg." Die Freundin war es auch, die dafür sorgte, dass in das neue Fachwerkhaus neben den Kirschbäumen behindertengerechte Badezimmer eingebaut werden und Türen, durch die ein Rollstuhl passt. Hier können sie alt werden. Stolz zeigt Michael König die Baupläne, 220 Quadratmeter Wohnfläche entstehen allein im Haupthaus. Aufgefüllt wird das Fachwerk mit alten Bruchsteinen aus dem 17. Jahrhundert. König macht das mit Leidenschaft - aber er hat ziemlich nüchtern gerechnet.
Was würde die Miete für ein vergleichbares Haus kosten? Wie hoch wäre die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital? Solche Fragen haben sich Norbert und Evelyn Stemp nie gestellt. Frau Stemp wohnt seit 50 Jahren in dem charmanten Haus in der Nähe von Passau, ihr Mann seit der Hochzeit vor 37 Jahren. Wenn Rechnungen zu bezahlen waren, haben sie die bezahlt. Eine Alternative zum selbst genutzten Eigentum gab es für sie sowieso nie. Norbert Stemp wird ganz hektisch bei dem Gedanken daran, dass er die nächsten Monate Mieter sein wird - unter spanischer Sonne in der Nähe von Alicante; aber natürlich nur so lange, bis sie in der Gegend ein passendes Haus als Alterssitz gefunden haben.
In Bayern hat Norbert Stemp die Freitreppe auf der Terrasse angelegt, alles am Haus hat er selbst gemacht. Sogar den Brunnen hat er mit einem Nato-Klappspaten 7,50 Meter tief in die Erde getrieben. Der 59-jährige Kfz-Meister ist nicht der Typ, der einen Vermieter fragen möchte, bevor er die Werkzeugkiste aufmacht. Dass die Stemps das Haus verkaufen, liegt nur daran, dass ihr Sohn es nicht haben wollte. Schwer genug war der Verkauf trotzdem. "30.000 Euro sind wir mit dem Preis runtergegangen", sagt Frau Stemp. Jetzt hocken sie mit den Käufern - der Familie Berg mit ihren zwei Kindern - im Garten.
Gregor Berg spielt Oboe im Orchester und versichert, dass ein eigenes Haus für ihn nie ein Lebensziel gewesen sei. Er muss sich den leichten Spott seiner Gattin Ruth gefallen lassen: "Wenn man Musiker ist, kauft man sich kein Haus, an dem viel gemacht werden muss." Im Moment ist alles topp in Schuss. Aber eigentlich sind die Bergs eher Leute, die es ganz angenehm finden, den Vermieter anrufen zu können, wenn etwas kaputt geht. Dass sie doch gekauft haben, lag an 7,50 Euro im Monat - um so viel wollte der Besitzer der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte die Miete erhöhen. "Ich habe immer gesagt, wenn er die Miete erhöht, kaufen wir was", sagt Gregor Berg lachend. Etwa 180.000 Euro haben sie bezahlt. Mit Kredit- und Bausparvertrag bekamen sie die Finanzierung so hin, dass die Belastung jetzt schon auf Jahrzehnte festgelegt ist. Sie zahlen weniger, als bislang für die Miete fällig war. "Man kann nicht das ganze Leben in einem "Vielleicht" verbringen", sagt der 36-jährige Berg. Natürlich hatte er ein wenig "Muffensausen", als er den Vertrag abschloss. Aber er ist sicher, dass alles gut überlegt ist und das Haus letztlich eine bessere Altersversorgung als jedes andere Sparmodell. Zudem ist er nicht nur auf die Prognosen der Experten angewiesen, sondern kann auch noch seine Frau fragen. Die ist nämlich Astrologin und hat überprüft, dass bei der folgenschweren Unterschrift die Sterne günstig standen: "Der Merkur war nicht rückläufig."
INTERVIEW: Weg von der Wiese
stern: Herr Börsch-Supan, die Bevölkerung nimmt ab. Werden Immobilien wertlos?
Axel Börsch-Supan: In den nächsten 20 bis 25 Jahren im Schnitt nicht. Von da an beginnt die Schrumpfung. Aber: Die Nachfrage nach Wohnraum wird nicht durch die Anzahl der Menschen, sondern weit mehr durch die Anzahl der Haushalte bestimmt. Und die dürfte sich auf lange Sicht ziemlich stabil entwickeln. Denn parallel zum Geburtenrückgang steigt die Lebenserwartung. Und: Pro Kopf wird immer mehr Wohnfläche nachgefragt. Für seniorengerechte Wohnräume in wirtschaftlich starken Regionen und Zentren erwarte ich daher mindestens eine stabile Nachfrage - eher steigend.
Und für Häuser auf der grünen Wiese?
Hier ist auf Sicht von 25, 30 oder mehr Jahren zumindest nicht mit Steigerungen zu rechnen. Weit ab vom Schuss dürften heutige Werte kaum noch erreicht werden. Aber die Zahl der älteren Menschen wächst; sie werden Lagen mit schnell verfügbarer Infrastruktur, Medizinversorgung, Einkaufs- und Freizeitangeboten suchen.
Wie treffsicher sind die Vorhersagen?
Für die Bevölkerungsentwicklung vergleichsweise sicher, für die der Wirtschaft weniger. Deshalb haben wir drei Varianten untersucht: Einen optimistischen Fall für Wachstum und Einkommensentwicklung, der einen durchschnittlichen Wertzuwachs für Wohnraum von mehr als zehn Prozent brächte. Im mittleren Fall würden in gut 40 Jahren etwa dieselben Werte wie heute erreicht. Im pessimistischen Szenario gibt es im Schnitt Verluste von rund fünf Prozent.
Was ist am wahrscheinlichsten?
Eine Entwicklung zwischen dem optimistischen Fall und der mittleren Line.
