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Achtung Steuerfalle: Bauen mit geschenktem Geld

Beim Immobilienerwerb können Finanzspritzen von Angehörigen eine große Hilfe sein. Doch wer sich bei diesen willkommenen Gaben nicht ein bisschen absichert, steht bald vor unnötigen Steuernachzahlungen.

Wer seinen Verwandten auf dem Weg in die eigenen vier Wände unter die Arme greifen will, muss dies clever gestalten - sonst drohen womöglich Steuerzahlungen. Pfiffige Bauherren und Wohnungskäufer vereinbaren mit ihrer wohltätigen Sippe, dass die Zuwendung nicht zur freien Verfügung steht, sondern nur zum Bau oder Kauf einer bestimmten Immobilie vorgesehen ist.

ausweg "mittelbare Grundstücksschenkung"

Experten bezeichnen solche Vereinbarungen als "mittelbare Grundstücksschenkung". Der Clou: Steuertechnisch wird nicht das Geld, sondern eine Immobilie geschenkt. Im Unterschied zu Barem schlägt Grundbesitz bei der Berechnung der Schenkungsteuer im Schnitt jedoch nur mit rund der Hälfte des Verkehrswertes zu Buche.

Der Steuertrick klappt auch bei Zuschüssen zum Ausbau oder zur Renovierung einer Bestandsimmobilie. Wer den Bewertungsvorteil nutzen will, sollte keine Zeit mehr verlieren - noch in diesem Jahr wird das Bundesverfassungsgericht über das Grundbesitzprivileg entscheiden (AZ: 1 BvL 10/02). Kippen die Verfassungsrichter den Steuervorteil, drohen künftig höhere Abgaben beim Generationenwechsel.

Bagatellgrenze beachten

Wer den lukrativen Kniff nutzen will, muss außerdem bestimmte Wertgrenzen beachten. Das Finanzamt gewährt den Bewertungsvorteil nur, wenn die Finanzspritze eine Bagatellgrenze von zehn Prozent der gesamten Bau- oder Kaufkosten der Immobilie übersteigt. Als Obergrenze einer steueroptimalen Schenkung hat der Bundesfinanzhof (BFH) den Kaufpreis beziehungsweise die Baukosten der Immobilie festgelegt (AZ: II R 75/00). Übersteigende Beträge oder die vorzeitige, zinslose Überweisung des Kapitals werten die Finanzbeamten als zusätzliche Geldschenkung.

Das gilt auch, wenn die Bauherren ihr Traumhaus zunächst aus eigener Kraft finanzieren und betuchte Verwandte später Zins- und Tilgungsleistungen für die Baukredite übernehmen. Nach einem Urteil des Schleswig-Holsteinischen Finanzgerichtes vom 9. September 2002 (AZ: 3 K 102/01) gelten in diesen Fällen die getilgte Darlehensschuld und die ersparten Zinsen als Schenkung. Das soll nach einer aktuellen Entscheidung des BFH auch bei zinslosen Krediten unter Angehörigen gelten (Urteil vom 21.2.2006 - AZ: II R 70/04).

Meist reicht der Freibetrag

Bei den meisten Schenkungen unter nahen Angehörigen geht der Fiskus dank üppiger Freibeträge aber leer aus. So kann jeder Elternteil seinem Kind innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren einen Betrag von 205.000 Euro steuerfrei zukommen lassen. Geldgeschenke der Großeltern bleiben bei den Enkeln bis zu 51 200 Euro steuerfrei.

Dass gut gemeinte finanzielle Schützenhilfe für die großzügigen Spender schnell zum Debakel werden kann, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: V ZR 398/01). Eltern hatten ihrer verheirateten Tochter und ihrem Ehegatten gemeinsam eine Immobilie zum Vorzugspreis verkauft. Nach dem Scheitern der Ehe forderten sie von ihrem Ex-Schwiegersohn die anteilige Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem damals vereinbarten Kaufpreis zurück. Vor Gericht scheiterten sie mit dieser Forderung jedoch in der letzten Instanz. Damit die finanzielle Hilfe für das junge Glück nicht später in falsche Hände gerät, sollten Eltern und Großeltern vor der Zuwendung größerer Beträge mit Hilfe eines versierten Notars vertraglich für den möglichen Trennungsfall Vorsorge treffen.

Michael Degethof/DDP / DDP