IMMOBILIEN Beim Bausparen auf die Tilgung achten


Wer ein eigenes Zuhause möchte, braucht Kapital für sein Haus oder seine Wohnung. Eine der Möglichkeiten, an Baugeld zu kommen, sind Bausparverträge.

Verbraucherschützer raten jedoch, sich nicht von den niedrigen Zinsen der Bausparkassen zu allzu hohen Abschlüssen verleiten zu lassen, denn die hohe Tilgung der Darlehen macht sich bei der monatlichen Belastung bemerkbar.

Zinssicheres Darlehen

Mit einem Bausparvertrag wird kontinuierlich Eigenkapital gebildet und zugleich ein zinsgünstiges und -sicheres Darlehen gesichert. So erhält der Bausparer in der Sparphase bis zu vier Prozent Zinsen pro Jahr. Zusätzlich kann er individuell ein Tarifsystem nutzen, mit dem er persönlich seine Wünsche und Ziele verwirklichen kann: »Bausparen ist und bleibt die geeignete Brücke zum Wohneigentum«, sagt Alexander Erdland, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Darlehenssumme aufteilen

Der niedrige Darlehnenszinssatz verführt die Verbraucher aber oft zu überhöhten Verträgen, hat Thomas Bieler, Baufinanzierungs-Experte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf, in vielen Beratungen gemerkt. Er rät, statt eines Vertrages über 100.000 Mark (51.151 Euro) lieber zwei über 50.000 Mark oder sogar drei - einen über 40.000 Mark und zwei über 30.000 Mark - abzuschließen. »Das erhöht die persönliche Liquidität nach der Zuteilung und der Bausparer bleibt monetär flexibel«, so Bieler.

Kürzere Tilgungsphase

»Die niedrigen Darlehenszinsen stehen schon bei Vertragsabschluss fest, unabhängig von den normalen Marktzinsen«, erläutert Hans-Ulrich Gruß, Pressereferent der Landesbausparkasse (LBS) Münster. »Gegenüber anderen Finanzierungsformen hat der Bausparer den Vorzug einer erheblich kürzeren Tilgungsphase.« In der Regel ist die Rückzahlung bereits nach zehn bis elf Jahren abgeschlossen.

Hohe Abtragszahlungen

Die kurze Laufzeit ist jedoch durch die hohe Tilgung begründet: Im Gegensatz zu den Banken und Sparkassen, mit denen der Abtrag individuell verhandelt wird, gibt es bei den Bausparkassen standardisierte Modelle mit festen Tilgungssätzen. Meist müssen pro Monat vier bis acht Promille der Bausparsumme zurückgezahlt werden. »Der Regelfall ist eine Tilgung von sechs Promille pro Monat«, sagt Stefan Jokl, Abteilungsleiter beim Verband der Privaten Bausparkassen in Berlin. Bei einer Bausparsumme von 100.000 Mark wären das immerhin 600 Mark monatlich - zusätzlich zu den zu leistenden Bauspardarlehens-Zinsen.

Vermögenswirksame Leistungen

Doch »Vater Staat« hat ein besonderes Interesse daran, dass möglichst viele Bürger in den eigenen vier Wänden wohnen. Deshalb fördert er kaum eine andere Anlageform so nachdrücklich wie das Bausparen. Nach der Devise »Wer früher anfängt, erreicht schneller sein Ziel« gibt es die Bausparprämie bereits ab dem 16. Lebensjahr für Auszubildende und Berufseinsteiger. Auf die Vermögenswirksamen Leistungen (VL) von bis zu 936 Mark (479 Euro) im Jahr wird eine staatliche Sparzulage von zehn Prozent gewährt, wenn das zu versteuernde Einkommen im Sparjahr die Einkommensgrenze von 35.000 Mark bei Ledigen oder 70.000 Mark bei Verheirateten nicht übersteigt.

Auch Wohnungsbauprämien helfen

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Wohnungsbauprämie von zehn Prozent zu bekommen, die ebenfalls an Einkommensgrenzen gebunden ist: Ledige können jährlich bis zu 1.000 Mark und Ehepaare 2.000 Mark prämienbegünstigt sparen, wenn ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen 50.000 beziehungsweise 100.000 Mark nicht überschreitet.

Zuteilung bei 50% der Bausparsumme

Nach einigen Jahren des Einzahlens steht die Zuteilung des Bausparvertrages an. Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen hat jeder, der bis zu 50 Prozent der Bausparsumme angespart hat. Die Voraussetzungen für die Zuteilung des Bauspardarlehens hängt dann von der so genannten Bewertungszahl ab. Als »Faustregel« für die Bewertungszahl gilt, dass ihre Entwicklung von der Höhe und Regelmäßigkeit der Einzahlungen in der Sparphase abhängig ist.

Unbedingt Tarifvarianten checken

Die Banken und Sparkassen informieren ihre Bausparer mindestens einmal jährlich über die Entwicklung der Bewertungszahl. Der aktuelle Stand kann aber auch abgefragt werden. Da es unter den Varianten, die Banken und Sparkassen anbieten, große Unterschiede gibt, »sollte der Bausparer unbedingt vor Abschluss des Bausparvertrages die Tarifvarianten genau vergleichen«, rät Verbraucherschützer Bieler.

Keine Änderung der Zinsen

Ist die gekaufte Immobilie erst bezogen, lohnt es sich unter Umständen, erneut einen Bausparvertrag abzuschließen. Denn mit dem auf diese Weise anzusparenden Kapital lässt sich eines Tages der Rest des Bankkredits ablösen. Anschließend wird nur das - neue - Bauspardarlehen abbezahlt, allerdings zu dem bereits festgelegten, verhältnismäßig geringen Zinssatz. Das Zinsänderungsrisiko bei normalen Krediten lässt sich somit umgehen. »Heute, wo die Zinsen so niedrig sind, ist ein solches Vorgehen auf jeden Fall sinnvoll«, sagt Stefan Jokl.

Weitere Fördergelder

In den neuen Bausparvertrag können dabei indirekt die Mittel einfließen, die »Vater Staat« nach dem Eigenheim-Erwerb zur Verfügung stellt: Wer einen Neubau erwirbt, erhält den Fördergrundbetrag in Höhe von fünf Prozent der Anschaffungs- oder Baukosten mit bis zu 5.000 Mark im Jahr. Bei einem Förderungszeitraum von acht Jahren macht das allein 40.000 Mark aus. Zum Vergleich: Altbauten werden mit bis zu 2.500 Mark im Jahr - also insgesamt 20.000 Mark - gefördert. In beiden Fällen gelten aber Einkommensgrenzen. Steht der Familie der Fördergrundbetrag zu, erhält sie zusätzlich pro Kind maximal 12.000 Mark »Baukindergeld«. Und wer auf energiesparendes Bauen gesetzt hat, erhält die Ökozulage von 400 Mark jährlich. Bestimmte Anlagen zur Energiegewinnung werden sogar mit bis zu 500 Mark jährlich gefördert.


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