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"Townhouses": Zurück in die Stadt

Landleben war gestern, Pendeln ist out. Die wohlhabende Mittelschicht zieht es in die Innenstädte. Urbane Wohnungen für Jung und Alt liegen im Trend. "Townhouses" sind die Renner am Markt.

Von Sven Rohde

Das Leben als Pionier ist mitunter beschwerlich, aber langweilig ist es dafür nicht. Das muntere Treiben der Bauarbeiter wenige Meter vor ihrem Terrassenfenster war eigentlich nicht so ganz das, was sich Annette, 38, und Henrik Wilms, 39, als Ausblick und Klangkulisse gewünscht hatten. Aber so kann es eben kommen: Wenn man mitten im Zentrum der Hauptstadt ein "Townhouse" baut. Der 52 Quadratmeter große eigene Anteil am Innenhof ist deswegen für die nächsten eineinhalb Jahre nicht mehr als das Versprechen einer kleinen Oase mitten in der Metropole. So lange wird an den Nachbarhäusern noch gebaut.

Aber die spektakuläre Lage entschädigt: Ein paar Schritte nur sind es bis zur Museumsinsel und zum Boulevard Unter den Linden, die Hackeschen Höfe sind zehn Minuten entfernt. "Wir gehen zu Fuß ins Theater", schwärmt Annette Wilms, "fahren mit dem Fahrrad zum Kindergarten und zur Schule, können in Kreuzberg einkaufen und vergeuden keine Zeit im Stau. Rundherum gibt es eine tolle Auswahl von Lokalen, wo man mittags günstig essen kann, und am Wochenende ist es hier richtig ruhig, fast wie auf dem Land. Für unsere Art zu leben kann ich mir keine bessere Lage vorstellen."

Faszination Grossstadt

Zogen junge Familien bis Ende der 90er Jahre fast schon zwangsläufig in die Vorstädte oder aufs Land, kehrt sich der Trend jetzt um. Immer mehr Menschen entdecken die Großstadt als Lebensraum - und keineswegs, weil sie sich das Häuschen im Grünen nicht leisten könnten. Es sind nicht mehr nur Studenten, Singles und Paare, die in der Stadt wohnen wollen, sondern auch Familien und ältere Menschen.

"Die Stadt garantiert einen dreifachen Lebenswert", sagt der Freizeitforscher Horst Opaschowski: "Lohnwert (also ausreichend Arbeitsplätze), Wohnwert und Freizeitwert." Die Menschen "sehnen sich nach bewegtem Leben inmitten von Plätzen, Räumen und Flächen und wollen regelrecht einen urbanen Lebensstil kaufen oder mieten". Vor allem für Gutverdienende hat das Neubaugebiet am Stadtrand seinen Reiz verloren. Schon verfallen hier die Preise für Immobilien und Bauland. Stattdessen drängen Interessenten in die gewachsenen Stadtquartiere mit ihrer intakten Infrastruktur - Kultur und Shopping gleich um die Ecke. Und tatsächlich werden hier immer mehr Bauprojekte realisiert.

Wie die Berlin Townhouses, ein Modellprojekt und spektakulärer Erfolg. Auf einer Brache parzellierte die Stadt 47 Grundstücke zwischen 116 und 223 Quadratmeter Größe und bot sie für etwa 900 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf an. Schon nach wenigen Tagen waren alle weg - und Annette und Henrik Wilms hatten eins abbekommen. Als Architekten entwarfen sie das Haus gemeinsam und leiteten auch das Bauvorhaben. Insgesamt 450 Quadratmeter Wohnfläche auf sieben Ebenen entstanden auf ihrer Parzelle, sie selbst bewohnen mit ihren drei kleinen Mädchen Erdgeschoss und Souterrain, insgesamt 160 Quadratmeter. Der Rest ist vermietet und Basis für die Finanzierung des Objekts. Getreu der Philosophie der Berlin Townhouses - Wohnen und Arbeiten unter einem Dach - nutzen Annette und Henrik Wilms das Erdgeschoss außerdem als Büro. "Als ziemlich junge Familie, bei der beide Eltern berufstätig sind, fallen wir hier schon etwas aus der Reihe", sagt Annette Wilms.

Bundesweit dagegen liegen sie voll im Trend. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik sind es gerade die Angehörigen der gehobenen Mittelschicht, die "immer weitere Teile der Innenstadt besetzen und damit einen allgemeinen Imagewandel des Innenstadtwohnens" einleiten. "In den Sechzigern waren die Menschen voller Anerkennung, wenn jemand einen Bungalow in einer Siedlung besaß", erklärt ihr Verfasser Hasso Brühl. "Heute bewundern wir die Menschen mit großen Wohnungen in der Innenstadt." Und er nennt einen wichtigen Grund dafür: "Das Familienleben ist zunehmend schwer zu organisieren, wenn man täglich im Verkehrsstau steckt." Brühls Fazit: "Kind und Karriere lassen sich in der Stadt viel besser vereinbaren als im Speckgürtel."

Die Mittelschicht besetzt die Städte

Das war auch für Sabine Jaspers, 43, und Hubertus Maske, 48, ein entscheidendes Argument, als sie ihr Stadthaus in Hamburg-Eppendorf kauften. Sie ist freie Filmproduzentin und Drehbuchautorin, er selbstständig mit einer Marketingagentur. Seit April 2004 wohnen sie mit ihren beiden Söhnen, vier und sechs Jahre alt, in den Townhouses Falkenried. "Hier kann ich in Kontakt mit meinem Beruf bleiben", erläutert Sabine Jaspers, "kurzfristig Meetings machen, meine knappe Zeit optimal nutzen." Auch vorher wohnte das Paar schon in Eppendorf, doch mit den Kindern kam der Wunsch nach einem eigenen Haus. Aber ein Haus im Grünen, selbst in den vornehmen Hamburger Elbvororten?

"Gruselig, zu wenig Leben", sagt Sabine Jaspers: "Wir wollen nicht isoliert wohnen, sondern in der Nähe unserer Freunde, auch der kinderlosen. Wir brauchen die Kindertagesstätte und den Markt um die Ecke, Kino und Theater in der Nähe. Und nach mehr als zwei Jahren, die wir hier wohnen, kann ich sagen: Unsere Erwartungen haben sich mehr als erfüllt."

Ohne Kompromisse freilich geht es nicht: Ihre 190 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche sind auf nicht weniger als sechs gegeneinander versetzte Ebenen verteilt. Vom Zugang zur Tiefgarage bis zu Schlafzimmer und Dachterrasse ganz oben sind 54 Stufen zu überwinden. Die Rasenfläche vor dem Wohnzimmer ist handtuchgroß, und ein Blick zum Nachbarn verrät sofort, wann der zuletzt aufgeräumt hat. Als "Notlösungen in Serie" bezeichnet die Berliner Architektin Almut Ernst mit freundlichem Spott das Konzept der Townhouses. Ihr Büro, Grüntuch Ernst Architekten, hat selbst mehrere Projekte realisiert, sie kennt die Zwänge gut. Weil Baugrund in der Stadt erheblich teurer ist als an ihrem Rand, müssen die Grundstücke eben sehr klein ausfallen, sie sind von Nachbar zu Nachbar oft nicht breiter als sechs Meter. Damit überhaupt eine nennenswerte Wohnfläche entstehen kann, werden die Räume gestapelt. Zwischendrin Treppen allüberall. Alternative: Die Häuser selbst werden ineinander verschränkt, für die eine Partie den Garten, für die andere das Penthouse mit Dachterrasse. Wichtig nur: der eigene Eingang. "Die Menschen wollen ablesbare Einheiten", hat Almut Ernst beobachtet.

Auch Mobilität kostet

Dafür müssen sie im Verhältnis zur Vorstadt natürlich mehr Geld ausgeben. Die verschiedenen Typen der Townhouses Falkenried etwa kosteten zwischen 450.000 und 730.000 Euro. In dieser Größenordnung bekommt man am Stadtrand Hamburgs durchaus stattliche Einfamilienhäuser mit repräsentativen Zimmerfluchten. Aber bei der Bewertung der Kosten setzt sich eine neue Betrachtungsweise durch. Die Kosten für Mobilität, die beim Wohnen im Umland permanent anfallen, sind erstaunlich hoch, hat das Sozialforschungsinstitut Weeber+Partner in einer Modellrechnung ermittelt: Je nach Entfernung zum Arbeitsplatz können sie bis zu 1000 Euro im Monat betragen. Denn eine Familie braucht ja, um vor der Stadt mobil zu sein, zwei Autos, die finanziert, betankt und repariert werden müssen, sowie oft noch zusätzlich Monatskarten für die Kinder. Von dieser Summe lässt sich der Aufpreis für das Wohneigentum in der Stadt locker bezahlen.

Auch Ältere zieht es in die Stadt. Hans, 64, und Marianne Hirsch, 60, wohnten 31 Jahre lang in Pfaffenhofen in einer 180 Quadratmeter großen Doppelhaushälfte. Vor neun Monaten zog das Paar nach München. Ihr neues Zuhause liegt im Arnulfpark, einem 185.000 Quadratmeter großen Gelände zwischen Hauptbahnhof und Hauptverkehrsstraßen. Das Haus, in dem Ehepaar Hirsch seine 80 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung bezog, hat insgesamt 36 Wohnungen unterschiedlicher Größe. Preis: etwa 3000 Euro pro Quadratmeter. Pioniere auch sie: Es war das erste Wohnhaus, das im Arnulfpark bezogen wurde. Im Jargon der Soziologen heißen Menschen wie die Hirschs "Woopies", kurz für "Well-off older People": gut situierte Alte. Nachdem Hans Hirsch seine Arztpraxis aufgegeben hatte, beschlossen sie, ihr Haus zu verkaufen und nach München zu ziehen, wo die erwachsenen Kinder leben. Neben der Familie lockten sie vor allem die Infrastruktur und die zentrale Lage. "In unserem Haus wären wir im Ruhestand ziemlich isoliert gewesen." Außerdem gefällt ihnen, dass im Arnulfpark nicht nur Alte wohnen, sondern auch viele Familien mit Kindern. Hirschs sind Trendsetter, denn die Zuwanderung junger Senioren in die Städte ist in allen Regionen stark gestiegen, ermittelte das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

In der Stadt wie auf dem Land wohnen

Die Stadt wandelt sich. Kaum eine Großstadt, die nicht über bedeutende innenstadtnah gelegene Brachen verfügt, über ehemalige Industriegelände oder Bahnhöfe. Die Stadtplaner in Berlin haben 450 Baulücken in der Innenstadt entdeckt, auf denen Bauwillige etwa 10.000 Wohnungen errichten könnten. Die verborgenen Potenziale im städtischen Raum waren auch das Thema des deutschen Beitrags der Architektur-Biennale in Venedig im vergangenen Herbst. Zusammengestellt wurde er von Almut Ernst und Armand Grüntuch. Titel: "Convertible City", wandelbare Stadt. Eines der 36 Projekte: die Aufstockung eines unscheinbaren Wohnhauses inmitten der saarländischen Kreisstadt Merzig. Die Bauherren wollten mehr Wohnraum und mehr Grün. Heraus kam: moderne Architektur. "Wir wohnen mitten in der Stadt, und die Baurichtlinien sind hier sehr streng", berichtet Bauherr Patrick Friedrich. Es dauerte ein Jahr, bis Nachbarn und Baubehörden mit dem Entwurf zufrieden waren. Was trotzdem möglich wurde, macht staunen, so deutlich hebt sich das neue Geschoss vom Rest des eher tristen Altbaus ab - ein architektonisches Ausrufezeichen mitten in der Kleinstadt. Der zusätzliche Wohnwert für die Investition von rund 80.000 Euro inklusive Architektenhonorar ist beträchtlich: rund 45 Quadratmeter mehr Platz, außerdem eine 15 Quadratmeter große begrünte Dachterrasse. Und wie lebt es sich so auf dem Dach? "Einfach genial. Wir wohnen ja mitten in der Stadt und durch die Begrünung gleichzeitig wie auf dem Land", erzählt Patrick Friedrich. Im Friseursalon im Erdgeschoss fragen Passanten immer mal wieder, wann es wohl einen Tag der offenen Tür gibt.

Auch Brian, 38, und Sybille Sorg, 37, er Bauingenieur, sie Psychologin, konnten beim Modellprojekt "selbstnutzer.de" der Stadt Leipzig ihr Bauvorhaben selbst organisieren. 204.000 Euro inklusive aller Nebenkosten bezahlten sie für ihr Townhouse in Leipzig mit 160 Quadratmeter Wohn- und 40 Quadratmeter Nutzfläche, einer Garage und 70 Quadratmeter Garten. Die Grundform war vorgegeben, die Raumaufteilung über drei Etagen konnten sie frei wählen. Das Viertel, entstanden auf dem Gelände eines ehemaligen Straßenbahnhofs, schließt an die Leipziger Innenstadt an, liegt aber am Grüngürtel und nahe dem Zoo. "Dieses Haus in dieser Lage ist auch eine gute Geldanlage. Wir werden es gut verkaufen können, falls wir uns später verändern wollen, wenn die Kinder groß sind."

Mitarbeit: Claudia Bahnsen, Ingrid Lorbach / print