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Untervermietung an Touristen: AirBnB - Die Tücken mit dem Wohnraum-Sharing

Immer mehr Menschen teilen die eigene Wohnung im Internet. Doch rechtlich ist das eine Grauzone - wie das Urteil gegen einen New Yorker zeigt. Auch in Deutschland sollten sie einiges beachten.

Backpacker auf dem Weg zum Privatquartier

Backpacker auf dem Weg zum Privatquartier

Privatvermietung liegt seit Jahren im Trend. Viele Mieter und Eigentümer können sich vorstellen, ihre Wohnung oder auch einzelne Zimmer zeitweise unterzuvermieten. In den angesagten Vierteln der Großstädte ist die private Unterbringung von Touristen inzwischen so normal wie eine Übernachtung im Hotel. Mehrere Faktoren beflügeln diesen Trend. Die Abschottung der häuslichen Privatsphäre vor Fremden ist nicht mehr so wichtig wie früher. Hinzu kommen Billigflüge: Sie machen die günstigen Städtetrips erst möglich. Vor allem befeuern aber Online-Buchungsportale wie Airbnb das Übernachten in Privatzimmern und Appartements, weil Privatleute ihre Wohnung einfach auf einem professionellen Portal anbieten können.

Woran Mieter denken müssen

Über das finanzielle Zubrot freuen sich viele, aber kaum jemand denkt an mögliche Probleme. Wer nicht selbst Eigentümer seiner Immobilie ist, bewegt sich schnell in einer rechtlichen Grauzone.

Der New Yorker Nigel Warren hat das schmerzlich erfahren. Er muss 2400 Dollar Buße bezahlen, weil er seine Wohnung über die Plattform Airbnb für 315 Dollar an eine russische Touristin vermietet hat. Damit hat er gegen das 2010 erlassene "Illegal Hotels"-Gesetz verstoßen, weil er selbst zu dem Zeitpunkt nicht in der Wohnung war. (Update 02-10-2013: In zweiter Instanz wurde Nigel Warren freigesprochen.) Bei vielen beliebten Reisezielen wie London und Paris existieren inzwischen Regularien für die zeitweise Vermietung von Wohnraum. Und auch in Deutschland müssen Anbieter einige Regeln beachten.

Marc Meyer vom Verein "Mieter helfen Mietern" in Hamburg sagt: "Untervermietung muss vom Vermieter genehmigt werden und zwar vor der Vermietung." Wer sich nicht daran hält, riskiere eine Abmahnung des Vermieters und, wenn er die Vermietung dann nicht sofort abstelle, eine Kündigung. "Wegen der Gäste an einem Wochenende werden sie abgemahnt. Am nächsten Freitag kommen Leute, die schon gebucht haben. Da können Sie schnell selbst ohne Wohnung dastehen."

Wird ohne Genehmigung vermietet, ist die Wahl der Untermieter entscheidend. Wenn Gäste für mehrere Wochen einziehen, die sich im Haus gesittet benehmen, ist die Gefahr gering, dass sich die Nachbarn beim Amt oder Vermieter beschweren. "Sollte ich auf die Idee kommen, an Fußballfans und Party-Urlauber zu vermieten, wird es schnell Ärger geben", weiß Marc Meyer aus der Beratungspraxis des Vereins.

Vermieter müssen nicht zustimmen

Grundsätzlich muss der Vermieter einer Untervermietung nur zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. "Wer sich von vorneherein eine zu teure Wohnung mietet, die er sich ohne Untermieter nicht leisten kann, hat keinen Anspruch auf Untervermietung." Bei einer tageweisen Vermietung ist eine Zustimmung des Vermieters ohnehin nicht zu erreichen. "Viele Vermieter lassen sich den Untermietsvertrag zeigen, um die Höhe der Untermiete zu erfahren. Sie wollen verhindern, dass jemand ein Geschäft mit ihrer Wohnung machen will", dämpft Meyer die Erwartungen. Darum bekäme man auch nur selten eine pauschale Erlaubnis.

Eine Wohnung längere Zeit komplett an den Untervermieter zu übergeben, ist ebenfalls nicht erlaubt. "Ein Zimmer sollte man auf jeden Fall behalten und zumindest gelegentlich in der Wohnung übernachten." Und ein Problem besteht immer: Im Rahmen des Mietverhältnisses haftet der Mieter für seine Gäste. Airbnb-User sind über die Plattform allerdings mit 700.000 Euro gegen Schäden ihrer Gäste abgesichert.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Nicht nur der Vermieter kann Probleme bereiten, auch die Kommunen in Deutschland haben die ungenehmigte Touristenübernachtung als Problem entdeckt. In Hamburg etwa sollte man es mit dem Vermieten nicht übertreiben. Wenn mehr als 49 Prozent der Wohnung an Touristen untervermietet werden, kann gewerblicher Gebrauch unterstellt werden. Einheitliche Regelungen existieren nicht, Anbieter müssen sich über die Bestimmungen am Wohnort informieren.

In Berlin werden von gewerblichen Anbietern ganze Mietshäuser in Ferienwohnungen verwandelt. Die Grenzen sind fließend, sagt Jens-Holger Kirchner, Leiter der Abteilung Stadtentwicklung in Pankow. "Es gibt Personen, die mieten fünf Wohnungen, vermarkten die an Touristen und ziehen in die Wohnung, die gerade frei ist." In guten Monaten werde so das Mehrfache der eigenen Miete alls Einnahme erzielt. Derartige Formen der Wohnungsnutzung sollen in Zukunft scharf bekämpft werden. "Das ist ein Gewerbe, das bei uns die normalen Mieter verdrängt. Das wird durch das neue Zweckentfremdungsgesetz in Berlin eingeschränkt, damit wird erstmals eine Meldepflicht durchgesetzt. Jemand, der ein Zimmer untervermietet, ist auch in Zukunft für uns unproblematisch."

Einkommen ohne Steuern

Drakonische Strafen für Privatvermieter wie in New York sind nicht geplant, aber Kirchner erinnert an ein anderes Problem: "Inzwischen entdecken auch die Finanzbehörden die zeitweise Überlassung von Wohnraum. Die wenigsten Anbieter werden ihre Einkünfte in der Steuererklärung angeben, auf die kann ein Problem zukommen." Die zentrale Erfassung der Buchungen auf den Portalen und die Meldepflicht an die Kommune öffnen den Prüfern Tür und Tor.

Kra