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Falsche Fläche im Mietvertrag: BGH-Urteil: Zollstöcke raus - jetzt können Mieter nachmessen

Bei vielen Mietverträgen stimmt die angegebene Wohnfläche nicht mit der Realität überein. Der BGH hat nun entschieden: Mieter müssen das künftig nicht mehr hinnehmen. In der Praxis könnte das zu Streit führen. Die wichtigsten Fragen und Antworten. 

Der Mieterbund schätzt, dass in zwei Drittel der Mietverträge die angegebene Wohnfläche nicht stimmt

Der Mieterbund schätzt, dass in zwei Drittel der Mietverträge die angegebene Wohnfläche nicht stimmt

Wer geht schon mit dem Zollstock durch die Wohnung, bevor er einer Mieterhöhung zustimmt? Künftig kann das ratsam sein. Denn viele Wohnungen sind kleiner oder größer als im Vertrag angegeben. Bisher mussten Mieter gewisse Abweichungen akzeptieren. Doch diese Regelung hat der Bundesgerichtshof jetzt gekippt. Bei Mieterhöhungen zählt künftig die tatsächliche Wohnfläche - egal, was im Mietvertrag steht (Az.: VIII ZR 266/14).

Eigentlich ging es in dem BGH-Urteil um einen Fall, bei dem eine Vermieterin sich benachteiligt sah. Die Berliner Wohnung, die sie vermietete, war rund 50 Quadratmeter größer als im Mietvertrag angegeben - die Miete dementsprechend niedrig. Daher wollte die Vermieterin die Kaltmiete auf einen Schlag von 630 Euro auf 930 Euro erhöhen. Der Mieter klagte dagegen und bekam Recht. Trotz des Zahlenirrtums darf die Miete nicht stärker steigen, als es die gesetzliche Höchstgrenze zulässt (in Berlin 15 Prozent innerhalb drei Jahren).

Gleichzeitig legten die Richter aber fest, dass grundsätzlich die tatsächliche Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen gilt und nicht die im Mietvertrag angegebene. Abweichungen müssen Mieter nicht mehr akzeptieren. Was bedeutet das in der Praxis? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Die Größe eines Zimmers sollte doch eine eindeutige Sache sein. Wie kommt es zu den Abweichungen?

Es gibt keine einheitlichen Standards dafür, wie Wohnungen vermessen werden. Kleine Nischen oder Kamine werden häufig unterschiedlich berücksichtigt. Auch wie man mit Balkonflächen, Dachschrägen und Terrassen umgeht, ist nicht eindeutig geklärt. Dazu kommt, dass Mieter und Vermieter die Kosten für eine professionelle Vermessung scheuen. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds stimmt deshalb bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein.

Wie wurden Abweichungen bei der Wohnfläche bisher gehandhabt?

Bisher mussten Mieter wie Vermieter eine Abweichung von bis zu zehn Prozent tolerieren. Ein Mieter konnte die Miete nur dann kürzen oder gegen aus seiner Sicht ungerechtfertigte Erhöhungen vorgehen, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner war als im Mietvertrag stand. Ein Vermieter konnte nur dann mehr Geld verlangen, wenn die Wohnung in Wahrheit mehr als zehn Prozent größer war.

Was hat sich daran jetzt geändert?

Künftig zählt bei Mieterhöhungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche - egal, was im Mietvertrag steht. Ist die Wohnung also fünf Prozent kleiner als angegeben, darf sich eine Mieterhöhung auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung fünf Prozent größer, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen. Auf Mietminderungen dagegen bezieht sich das Urteil nicht. Ein Mieter kann also nicht einfach weniger zahlen, weil er die Fläche nachgemessen hat. 

Müssen Mieter deshalb mit extremen Erhöhungen rechnen?

Nein, da gilt weiter die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20 Prozent steigen - in bestimmten Städten wie Berlin sogar nur um 15 Prozent. Dabei bleibt es auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu klein angegeben ist. Die Berliner Vermieterin, die vor den BGH gezogen war, hat mit ihrer Mieterhöhung deshalb auch kein Recht bekommen. Sie wollte die Kaltmiete von 630 auf 938 Euro anheben - um fast 50 Prozent. Das begründete sie damit, dass ihre 5-Zimmer-Wohnung statt der angegebenen 156,95 Quadratmeter in Wahrheit 210,43 Quadratmeter groß ist.

Ist die Neuregelung gut oder schlecht für Mieter?

Der Deutsche Mieterbund bewertet sie positiv. Viele Mieter zahlten derzeit für Fläche, die sie gar nicht hätten. "Es wurde Zeit, dass der Bundesgerichtshof hier seine Rechtsprechung korrigierte", sagt Direktor Lukas Siebenkotten. Jetzt müsse die 10-Prozent-Toleranzregel aber auch bei Mietminderungen und Betriebskosten-Abrechnungen fallen.

Wie reagieren Vermieter?

Der Eigentümerverband Haus&Grund ist der Meinung, dass sich die tatsächliche Wohnungsgröße nur schwer ermitteln lässt. Er hat Wohnungen in einem Praxistest vermessen lassen: Drei Experten kamen auf drei verschiedene Wohnflächen, mit Abweichungen von bis zu 16 Prozent. "Wir befürchten, dass es zukünftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt", kommentiert Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Weil eine Vermessung Mieter und Vermieter viel Geld kosten könnte, fordert er eine Grundsatz-Entscheidung im Bundestag.

Schaltet sich die Politik jetzt ein?

Union und SPD haben das Thema schon länger auf dem Zettel. Im Koalitionsvertrag von 2013 ist vereinbart, dass künftig in allen Bereichen - auch für die Höhe der Miete sowie umlagefähige Heiz- und Betriebskosten - die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll. Im Gespräch ist aber auch eine Toleranzgrenze von fünf Prozent. Ein Gesetzentwurf wird im Frühjahr 2016 erwartet.

bak / DPA
kann man sich gegen eine maßnahme vom jobcenter wehren?
hallo. ich bin quasi arbeitsunfähig seit meinem 18ten lebensjahr. ich wiege 200 kg und habe eine betreuung weil ich sonst gar nichts schaffen würde. sie bringt mich zu terminen und begleitet mich zu arzt besuchen. das einzige was ich noch alleine kann ist einkaufen und das auch nur weil es nunmal lebensnotwendig ist ,jedoch bin ich danach total erschöpft und fertig.ich kann keine 200 meter mehr laufen.und mal ganz abgesehen von meiner körperlich verfassung leide ich seit meiner kindheit an starken depressionen,borderline,panikattacken,einer traumatischen belastungsstörung und angstzuständen. ich bin demnach körperlich sowie auch psychisch ziemlich fertig. gestern war ich beim amtsarzt zur begutachtung sowie auch einmal vor 2 jahren. und die ärztin sagt mir ernsthaft,das es zumindest köperlich nicht ausreichen würde das ich weiterhin krank geschrieben werden kann und sagte,das eine maßnahme sicherlich gut sein kann.und das obwohl ich bereits sagte,das ich körperlich unfähig bin irgendwas alleine zu schaffen und ,meine betreuerin mich überallhin begleiten muss.(ich habe kein auto)ich bin vollkommen entsesetzt und habe nun angst das sie mich in eine maßnahme stecvken welche ich einfach nicht schaffe und sie mir dann das minum an geld nehmen welches ich bekomme und ich dann verhungernd und auf der starße leben muss,eben weil es ein ding der unmöglichkeit für mich darstellt.kann man sich da irgendwie wehren?sie sagt sie findet ich sei zu jung um berentet zu werden (28).ich habe gerade wirklich angst.kann man einen menschen zwingen etwas für ihn unmögliches zu tun?ich hab das gefühl die wollen irgendeine quote erfüllen und solange man die arme bewegen kann,ist man arbeitsfähig...hilfe :(