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Mietpreisbremse: Gieriger Vermieter: Wie sich Mieter gegen saftige Erhöhungen wehren

Die Mieterhöhung ist ein Schock für die Mieter eines Altbaus in Hamburg St. Pauli. Der Fall zeigt: Vermieter fordern gern die maximal zulässige Höhe - aber nicht immer sind die Erhöhungen rechtens. Die Mieter wehren sich.

Mieterhöhung: Wann Mieter nicht mehr zahlen müssen

Nicht jede Mieterhöhung ist gerechtfertigt. Mieter sollten sich genau informieren.

Auf St. Pauli herrscht Krisenstimmung. Die Bewohner eines recht heruntergerockten Altbaus sitzen abends in einer Eckkneipe und beraten sich. Die einen waren beim Mieterverein, die anderen sind Mitglieder bei "Mieter helfen Mietern", wieder andere haben direkt einen Anwalt kontaktiert. Denn die Gruppe eint ein Brief aus der vergangenen Woche: Der Vermieter verlangt von allen deutlich mehr Miete. 

Der Brief war eine Überraschung, denn bislang lebten die Mieter und die Erbengemeinschaft, denen das Haus gehört, in friedlicher Koexistenz: Die Mieter akzeptierten den maroden Zustand des Hauses, nörgelten nicht über die funzelige Beleuchtung im Treppenhaus, das seinen Zenit Ende der 1970er Jahre erlebt haben muss, und nahmen das undichte Dach an Regentagen eben hin. Der lieblose Eingangsbereich, die kaputten Treppen, die Graffitis an der Hauswand - alles kein Problem für die Mieter. Denn im Gegenzug erhöhten die Vermieter die Miete über Jahrzehnte nicht. Doch dieser Pakt scheint nun gebrochen - denn die Vermieter verlangen das maximal Mögliche.

Mieterhöhung: Kappungsgrenze beachten

Denn längst ist das Viertel angesagt, die Mieten steigen, freie Wohnungen gibt es in dem Stadtteil quasi nicht. Wie saftig die Vermieter nun zuschlagen, zeigt aktuell die "Hamburger Morgenpost": 18,31 Euro pro Quadratmeter sollen Neu-Mieter für ihre Wohnungen hinblättern. Das Altbau-Beispiel aus dem dritten Stock muss bislang weniger blechen: Die 94 Quadratmeter große Wohnung hat schon bessere Tage gesehen. Das Badezimmer ist in den späten 1970er Jahren braun gekachelt worden, die Fenster in den Lichthof sind nur einfach verglast, statt einer Heizung gibt es nur einen kleinen Elektroofen. Eine Einbauküche haben die Mieter selbst eingebaut. Bislang zahlten sie 830 Euro ohne Nebenkosten. Das entspricht pro Quadratmeter 8,83 Euro. Nun langen die Vermieter zu: Für das Haus setzen sie die höchstmögliche Miete an, nämlich 11,92 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der Kappungsgrenze können sie für die Beispielwohnung nur 10,14 Euro verlangen, das entspricht einer Erhöhung von 14,94 Prozent - und ist somit hart am Limit der möglichen 15 Prozent. Die Mieter sollen künftig 954,07 zahlen, also knapp 135 Euro mehr pro Monat.

Die Erhöhung zeigt: Die Vermieter wissen auf die Nachkommastelle genau, wie viel Miete sie verlangen können. Wer die Miete anheben will, muss sich inzwischen an gewisse Regeln halten. Maximal 15 Prozent darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren zusätzlich verlangen, dies nennt man die Kappungsgrenze. Und: Der Vermieter muss darlegen, dass die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Und hier wird es interessant, denn zunächst wird die Wohnung nur anhand von groben Merkmalen wie Lage, Größe und Baujahr klassifiziert. Anhand dieser Werte kann im Mietenspiegel abgelesen werden, was Wohnungen mit gleichen Merkmalen kosten. Für die genannte Wohnung gibt es einen Mietenkorridor von 7,09 Euro bis 11,92 Euro. Der Mittelwert liegt bei 9,15 Euro. Diese doch enorme Spanne wird erst durch ein viertes Merkmal konkreter, nämlich die Ausstattung der Wohnung.

Über die Ausstattung einer hochwertigen Wohnung

Wann ist eine Wohnung hochwertig? Die Stadt Hamburg gibt den Mietern im Netz Hilfe. "Die Miete einer normalen Wohnung mit Standardausstattung entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend im mittleren Bereich der Spanne liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete wie auch eine modernisierte Wohnung im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein", ist dort zu lesen. Eine Ausstattungsliste soll Mietern helfen, den Zustand der Wohnung und des Miethauses besser einordnen zu können:

  1. funktionsfähige Küche mit einer Mindestausstattung (Spüle, Herd) und zusätzlichen Stellflächen; bei Wohnungen unter ca. 50 m² sind auch Kochnischen ausreichend;
  2. Warmwasserversorgung in Bad und Küche;
  3. Wohnungskaltwasserzähler
  4. Fußboden aus Dielen, Steinholz oder mit Linoleum, Kunststoff oder gleichwertigem Belag, in Küche, Bad und WC auch aus keramischen Platten oder Steinzeug;
  5. Abstellflächen innerhalb und/oder außerhalb der Wohnung;
  6. Aufzug in Gebäuden ab 6. Geschoss;
  7. überwiegend Isolierverglasung oder Doppelfenster;
  8. Kabel-/ Satellitenanschluss;
  9. Gegensprechanlage mit Türöffner;
  10. Balkon, Loggia oder Terrasse

Unzulässiger Kniff zur Mieterhöhung

Für die Mieter des Hauses auf St. Pauli ist klar, dass ihre Wohnungen sicherlich nicht modernisiert sind. Balkone gibt es nicht, nur wenige Mieter hatten eine Einbauküche vom Vermieter gestellt bekommen. Doch im Schreiben des Vermieters zur Mieterhöhung sind Küchen aufgeführt. Mietrechtsexperten erkennen darin einen gern genutzten Kniff von Vermietern, die Miete unzulässig in die Höhe zu schrauben. Der Berliner Mieterverein rät Mietern in solchen Fällen "anders als bei formellen Fehlern, nicht untätig bleiben, sondern die Erhöhung anhand des zutreffenden Mietspiegelfeldes zu überprüfen." Gegebenenfalls müsse der Mieter eine Teilzustimmung abgeben.

Mietenspiegel ist kein Wunschkonzert

Das Krisentreffen der Mieter endet uneinig: Einige Parteien fürchten den Rausschmiss und die juristischen Streitereien - und werden zahlen. Andere Mieter wollen gegen die Forderung vorgehen. Und gerade die falsche Eingruppierung bei der Austattung der Wohnung könnte sie vor der Erhöhung schützen. "Grundsätzlich gibt der Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes den ortsüblichen Mietzins an. Will der Vermieter über den Mittelwert hinausgehen, muss er die wohnwerterhöhenden Merkmale im Einzelnen darlegen. Umgekehrt muss das auch der Mieter tun, wenn er der Ansicht ist, dass der Mittelwert nicht gerechtfertigt ist. Bei 'Bruchbuden' ist es durchaus möglich, dass der maßgebliche Mietzins noch unter dem Unterwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes liegt", schreibt der Berliner Mieterverein