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Baumängel: Wie Sie sich wehren können

Wer baut, braucht gute Nerven: Wenn die Handwerker gehen, bleiben oft Baumängel zurück. Wie Sie sich schützen können und worauf Sie bei der Bauabnahme achten sollten.

Von Sven Rohde

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit: So kann sich beispielsweise falsch aufgefüllter Baugrund als nicht tragfähig erweisen

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit: So kann sich beispielsweise falsch aufgefüllter Baugrund als nicht tragfähig erweisen

Ein paar Wochen vor dem geplanten Einzugstermin in sein neues Haus in Hannover musste Daniel Ohmes ganz tapfer sein: Fliesen fehlten, im Keller stand das Wasser, die Treppe war falsch eingebaut, sodass Kinder in die Lücke zwischen Stufen und Wand hätten stürzen können, die Garage war stark durchfeuchtet. Nachdem der Familienvater erklärte, die letzte Rate erst nach Behebung der Mängel zahlen zu wollen, stellten die Handwerker die Arbeit ein. Der von Ohmes engagierte Architekt Alwin Muschter, Berater im Auftrag der Verbraucherzentrale Niedersachsen, fand insgesamt 27 Mängel. Ohmes musste 32.000 Euro zusätzlich ausgeben, damit andere Handwerker sein Haus bewohnbar machten.

"Alles, was falsch gemacht werden kann, wird irgendwann falsch gemacht"

Pfusch am Bau ist in Deutschland die Regel. Der Schaden, der jedes Jahr durch mangelhafte Planung und schlampige Arbeit an Neubauten entsteht, geht in die Milliarden. Ob vom großen Baukonzern oder vom kleinen Bauträger auf die grüne Wiese gestellt: In fast allen Neubaugebieten können Anwälte unter entnervten Bauherren reiche Beute machen. Bei einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes an 300 Bauvorhaben wiesen diese im Schnitt 10 bis 20 Mängel auf. Schadenssumme: bis zu 50.000 Euro je Eigenheim.

Kaum irgendwo wird Murphys Gesetz so konsequent umgesetzt wie am Bau: "Alles, was falsch gemacht werden kann, wird irgendwann falsch gemacht." 40 Prozent der Fehler passieren schon bei der Planung. Besonders häufig: Falsch aufgefüllter Baugrund erweist sich als nicht tragfähig; der geplante Wärmeschutz reicht nicht aus; bei Flachdächern regnet es häufig durch, weil Dehnungsfugen fehlen; zu kleine Dachüberstände forcieren die Verwitterung der Fassade.

Feuchtigkeit gehört zu den häufigsten Mängeln

Die Mehrzahl der Baumängel droht aber bei der Ausführung. Typisch sind vor allem:

• eindringende Feuchtigkeit aufgrund mangelhafter Abdichtung von Fundament und Keller;
• Befall mit Schimmelpilzen, weil Bauteile bei schlechtem Wetter nicht geschützt werden und der Baukörper später nicht richtig austrocknen kann;
• zu niedrige Räume durch fehlerhafte Fußbodenschichtung, vor allem beim Ausbau von Dachgeschossen;
• falsch eingefügte Fenster;
• mangelnder Schallschutz durch Fehler beim Einbau von Treppen sowie bei Trennwänden zwischen Doppel- oder Reihenhauseinheiten;
• besonders bei Fertighäusern und in Dachgeschossen: schlecht abgedichtete Fugen.

Welche Folgen allein der letztgenannte Mangel haben kann, hat Familie Marxen (Name von der Redaktion geändert) erlebt. In ihrem Neubau pfeift es durch die Ritzen. Fatalerweise handelt es sich um ein Passivhaus, das mit Sonnenwärme und einer Wärmepumpe beheizt wird - und dieses System funktioniert nur, wenn alle Fugen lückenlos abgedichtet sind. Nun müssen die Marxens viel häufiger als geplant ihre kostspieligere Stromheizung einschalten, zudem brennt an kühlen Tagen meist der Kamin.

Unabhängigen Architekten engagieren

"Je früher ein Fehler gemacht wird, desto gravierender ist er in der Regel", sagt Architekt Muschter. "Deswegen rate ich Bauherren dringend dazu, einen vom Bauträger unabhängigen Architekten oder Betreuer zu engagieren, der jeden Bauabschnitt abnimmt und Mängel sofort reklamiert." Um Planungsfehler zu vermeiden, sollte der Betreuer von Anfang an in das Bauvorhaben eingebunden werden. Außerdem zeige die Erfahrung, so Muschter, dass Handwerker sorgfältiger arbeiteten, wenn ihnen ein Gutachter auf die Finger schaue. Kostenpunkt der Betreuung: etwa ein Prozent der Bausumme - ausgezeichnet investiertes Geld.

Weiter empfehlen Verbraucherschützer, sich unbedingt Referenzobjekte zeigen zu lassen. Das hätte die Familien Marxen und Ohmes vor ihrem Ärger bewahren können. Die eine hätte festgestellt, dass ein Passivhaus bisher nicht zum Repertoire der ansonsten als solide geltenden Firma gehörte. Die andere wäre keinem Bauträger aufgesessen, der schon mehrfach durch Pfusch und zweifelhafte Geschäftspraktiken aufgefallen war.

"Ein Hausbau ist Handarbeit, und Fehler können dabei immer vorkommen", räumt Horst Frank von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern ein. "Entscheidend ist, wie die Firma damit umgeht: ob sie bereit ist, die Mängel abzustellen, oder, wenn das nicht möglich ist, einen Ausgleich anbietet."

Auf detaillierte Baubeschreibung achten

Kontrolle ist gut, Vertrag ist besser: Wer sich frühzeitig und umfassend gegen Baufehler absichert, kann viel Ärger und zusätzliche Kosten vermeiden. Damit lässt sich zwar Pfusch am Bau nicht verhindern, sehr wohl aber Ihr finanzielles Risiko minimieren. Die wichtigsten Voraussetzungen:

1. Detaillierte Baubeschreibung:

Oberstes Gebot für den Vertrag ist die exakte Beschreibung aller Leistungen, die von der Baufirma zu erbringen sind - bis zu den kleinsten Ausstattungsmerkmalen: so die genaue Anzahl, Größe und Platzierung von Fenstern und Türen, so auch die detaillierte Auflistung aller zu verwendenden Materialien. Kostenpflichtige Musterverträge finden Sie unter www.bauarchiv.de. Um bei der Vielzahl vertraglicher Rechte und Pflichten den Durchblick zu behalten, sollten Sie sich von Experten beraten lassen.

2. Transparente Kosten:

Legen Sie genau fest, welche Bauleistungen wie viel kosten und welche Abschläge und Raten Sie wann bezahlen. Ganz wichtig: Vereinbaren Sie, die nächste Zahlung erst dann zu leisten, wenn ein genau beschriebener Bauabschnitt ohne Mängel fertig gestellt ist. Dann können Sie Ihre Überweisung so lange zurückhalten, bis der Fehler behoben ist. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe, wenn Termine nicht eingehalten werden, sorgt für zügige Arbeiten.

3. Schutz vor Pleite:

Verlangen Sie von der Baufirma eine für Sie kostenlose Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft, die in den Vertrag aufgenommen wird. Geht die Firma Pleite, zahlt die bürgende Bank oder Versicherung für die Fertigstellung Ihres Hauses. Meldet die Firma erst nach Fertigstellung Insolvenz an, gewährleistet der Bürge die Beseitigung der nicht verjährten Mängel.

Expertenrat finden Sie hier:
- Bauherren-Schutzbund, Kleine Alexander-str. 9/10, 10178 Berlin, Tel.: 030/312 80 01, www.bsb-ev.de
- Verband Privater Bauherren e. V., Chausseestr. 8, 10115 Berlin, Tel.: 030/27 89 01-0, www.vpb.de
- Verbraucherzentrale Bundesverband e. V., Markgrafenstr. 66, 10969 Berlin, Tel.: 030/ 258 00-0, www.vzbv.de

Von Sven Rohde
Dachüberstand beim Gerätehaus und Mindestabstand Grenze zum Nachbarn
Ich wohne in Baden-Württemberg und plane auf meinem Grundstück einen alten Schuppen durch ein neues Gerätehaus (kein Aufenthaltsraum, keine Feuerstätte im Gebäude!) mit den Grundmaßen 3,50 m x 2,50 m und Firsthöhe von 2,21 m zu ersetzen. Da die neue Anlage etwa 60 cm in einer Geländestufe aufgestellt wird, ist die Wand gegenüber dem Nachbarn tatsächlich nur ca. 1,6 m gegenüber der OK des Gartens hoch. Es soll eine verfahrensfreie Umsetzung in einer Grenzbebauung durchgeführt werden. Auf dem Nachbargrundstück ist eine ca. 3m hohe Thuja Hecke, die geringfügig über die Grenze herüber ragt. Nun hat das geplante Gerätehaus einen umlaufenden Dachüberstand von ca. 20 cm, sodaß die Außenmasse des Fundaments etwa 20 cm von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Damit ist sichergestellt, dass der Dachüberstand nicht mit dem Nachbargruzdstück überlappt. Wie sieht es nun entsprechend der LBO Baden-Würtenberg mit der Regelung zum Mindestabstand gegenüber der Grenze des Nachbarn aus? Ich sehe 3 Möglichkeiten: a) es gilt als Grenzbebauung. Die überhängende Thuja-Hecke stört mich nicht. b) es müssen 50 cm Mindestabstand eingehalten werden. c) der Überstand am Gerätehaus an der Grenze zum Nachbarn muss entfernt werden, damit der Aufbau als Grenzbebauung anerkannt wird. PS: Zusammen mit der Länge der Garage des Nachbarn wird eine Grenzbebauung von 9m nicht überschritten. Mit der Bitte um eine Rückmeldung, sodaß ich meinen Plan vernünftig abschließen kann. mfg
Buchtitel gesucht. Die Rückkehr ...
Der Titel des zweiten Bandes lautet "Die Rückkehr des <xyz>" Autor ist ein irischer Schriftsteller. Es geht um einen Mönch mit einem Sprachfehler. Als das Kloster von Dämonen angegriffen wird, kann er die Abwehr-Gebete, wegen seines Sprachfehlers, nicht so deutlich sprechen, wie seine Mönchsbrüder und der Geist einer Hexe geht deshalb auf ihn über. Seine Mönchsbrüder wollen ihn, um zumindest seine Seele zu retten, nun auf dem Scheiterhaufen verbrennen. Mit dem Geist der Hexe und etwas Flug-Salbe gelingt ihm aber die Flucht, auf einem Besen durch die Luft reitend. Zufällig belauscht er das Gespräch einer Frau, in die er sich verliebt hat und von der er sich ebenfalls geliebt fühlt. Dabei findet er heraus, dass sie ihn nicht als Mann liebt, sondern dass sie ihn für einen solchen Trottel hält, dass er ohne ihre mütterliche Fürsorge nicht lebenstüchtig sei und dass sie sich deshalb verantwortlich fühlt ihn mit ihrer Mutterliebe zu umsorgen. Tief verletzt hängt er seine Versuche, ein guter Mensch zu sein an den Nagel, will nun böse werden und schließt zu diesem Zweck einen Packt mit dem Teufel. Um den Packt zu besiegeln muss er ein mit Blut unterschriebenes Pergament mit dem Vertragstext verschlucken. Bei der anschließenden Überfahrt nach Frankreich wird er jedoch seekrank und kotzt sich seine Seele aus dem Leib. Dabei geht auch das Pergament mit dem Teufelspackt mit über Bord. Dadurch ist er an den Packt mit dem Teufel nicht mehr gebunden, plant aber weiterhin, mit Hilfe des Teufels ein böser Mensch zu werden. Dabei stellt er sich aber jedesmal so dusselig an, dass immer etwas Gutes dabei heraus kommt. Trotz der tiefen Verletzung durch die Frau, die er liebt, kann er sie doch nicht vergessen und schmachtet ihr auch weiterhin nach. Bei einem Hexenmeister lernt er einen Liebestrank zu brauen. Was er dann auch tut. Der Trank muss sehr lange ziehen. Während also der Trank auch während einer Abwesenheit weiter zieht, dringt eine Kuh in die Höhle ein, in der der Trank gebraut wird und säuft den Trank aus. Als der Mönch in die Höhle zurück kehrt, verliebt sich die Kuh augenblicklich in ihn und weicht ihm von da an nicht mehr von der Seite. Wie heißt der Mönch, der Held dieser Geschichte, und auch titel-gebend ist. Und wer ist der irische Autor?