Mitten in Frankfurt steht der "Skyper" - ein stolzer, 153 Meter hoher Wolkenkratzer. Gut 400 Millionen Euro hat er seine Bauherren gekostet. Doch der schicke Büroturm steht fast leer. Nun könnte man meinen: Der Investor hat sicher schlaflose Nächte. Tatsächlich haben viele tausend Kleinsparer ein dickes Problem. Denn der "Skyper" gehört dem Deka-Immobilienfonds, an dem Tausende Sparkassenkunden beteiligt sind. Wer vor einem Jahr kaufte, zahlte für ein Stückchen "Skyper" 50,50 Euro. Heute ist der Anteil 50,75 Euro wert, und auf den ersten Blick ist noch alles im Lot.
Riskieren wir den zweiten Blick: Ob in Frankfurt, München, Hamburg oder Berlin - überall das gleiche Bild: Ganze Gebäudekomplexe stehen leer, Büroraum wird "günstig" und "provisionsfrei" verramscht. Eigentümer vieler dieser zurzeit unvermietbaren Objekte sind Immobilienfonds, Anteilseigener sind Millionen Kleinanleger. Was ist ihnen zu raten?
Beton an der Börse
Immobilien-Aktien sind eine Alternative zu Fonds
Privatanleger, die sich mit kleinem Einsatz und täglicher Ausstiegsmöglichkeit an großen Gewerbeimmobilien-Beständen beteiligen wollen, können Aktien börsennotierter Immobilien-Holdings kaufen. Die größten deutschen Titel sind die IVG Immobilien AG und die Deutsche Euroshop AG. Beide Firmen investieren europaweit: Die Bonner IVG managt Bürohäuser und Industrieanlagen, die Hamburger Euroshop hat sich auf Handelsimmobilien spezialisiert. Zu den aktuellen Kursen bringt allein die letzte Dividende der IVG umgerechnet eine Jahresrendite von rund drei Prozent, für eine Euroshop-Aktie beträgt dieser Wert sogar mehr als fünf Prozent. Beide Werte werden derzeit von der überwiegenden Mehrheit der Analysten zum Kauf empfohlen.
Viele Anlageberater sagen: raus aus diesen Werten, vor allem dann, wenn die Fonds auf vielen Immobilien in Deutschland sitzen. Aus der einst sicheren Geldanlage ist ein Risiko-Investment geworden. Marktkenner schließen schon nicht mehr aus, dass manche der 26 Immobilienfonds aufgeben werden müssen. Neben der Marktkrise werden die Fonds auch von drei hausgemachten Schwächen belastet.
1.
Die dominante Marktstellung der Fonds wird zum Problem. Auch in der lausigsten Immobilien-Konjunktur sammeln sie Milliardenbeträge bei Sparern ein. Aufgrund strenger Anlagevorschriften müssen die Fonds von dem Geld Gebäude kaufen. Das wissen auch die Verkäufer am Immobilienmarkt - und können so überhöhte Preise oder schlechte Immobilien an den Mann bringen. Fonds bleibt nur der Ausweg, das viele Anlegerkapital in waghalsige eigene Bauten zu stecken. Zum Beispiel in den Frankfurter "Skyper", das "Kranzler-Eck" in Berlin oder den "Space-Park" in Bremen.
2.
Fondsmacher und Vertreiber waren zu gierig. Seit 2002 dürfen die Fonds auch stark im Ausland investieren. Doch anstatt durch solche Investments die weniger rentablen, alten Inlandsbestände zu kompensieren, legten die Anbieter lieber neue, reine Auslandsimmobilienfonds auf. Denn nur das bringt Beratern in Banken und Sparkassen frische Provisionen und den Fonds neue Gebühreneinnahmen. Nebeneffekt: Das Geld aus den alten Fonds floss binnen weniger Monate in Milliardenhöhe ab, hinein in die neuen, teils risikoreicheren Auslandsportfolios. Zur heimischen Marktflaute kam so auch noch Ebbe in die Kasse, aus der zurückgegebene Anteile erstattet werden müssen. Um Immobilien-Notverkäufe zu vermeiden oder Anlegern die Anteilsrücknahme bis zu zwei Jahren zu verweigern - das wäre legal -, musste beispielsweise die Deka zurückgegebene Anteile selbst übernehmen. Beim Fondshaus Degi (Grundwert-Fonds) schluckte der Mutterkonzern, die Allianz, die Gurken-Gebäude.
3.
Der tägliche Anteilswert eines Immobilienfonds sagt nichts über den waren Wert aus und ermöglicht Manipulationen. Denn den Tagespreis bestimmen die Anbieter im Wesentlichen selbst. Da der wirkliche Wert eines Gebäudes aber nur an dessen Verkaufstag hieb- und stichfest ist, kann der Tageswert bestenfalls eine Schätzung unabhängiger Marktanalysten sein - ansonsten aber eine Zahl zwischen Gutdünken und Wunschdenken. Um mehr als 500 Millionen Euro dürften die Häuser im Deka-Fonds nun abgewertet werden. Anlegern, die noch vor kurzem Anteile gekauft haben, muss es so vorkommen, als seien die Häuser über Nacht rund zehn Prozent weniger wert geworden. Teile des "Skyper" vermietet der Deka-Fonds demnächst an sich selbst. Deka-Boss Axel Weber: "Die vorrangige Aufgabe, den Fonds zu sichern und im Markt zu halten, ist gelöst." Aha.
