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Energiekonzept der Bundesregierung Streitfall Sanierung


Mit dem Energiekonzept macht die Regierung Druck bei der Sanierung von alten Gebäuden, Millionen Häuser sind betroffen. Doch wer soll das alles bezahlen? Was Mieter und Vermieter wissen müssen.
Von Monika Dunkel und Stefan Tillmann

Deutschland bereitet sich auf höhere Mieten vor. Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat die Bürger schon mal vorgewarnt, die Opposition kritisierte sie dafür scharf. Noch ist nichts beschlossen, fest steht nur: Die Bundesregierung will die energetische Gebäudesanierung stark vorantreiben. Das Energiekonzept sieht eine Verdopplung der Sanierungsrate vor. Bis 2050 strebt die Regierung "eine Minderung des Primärenergiebedarfs in der Größenordnung von 80 Prozent an". Ein Kabinettsbeschluss über eine Aufstockung der Förderung auf 950 Millionen Euro geht nun in den Bundestag. Darüber hinaus bestehen noch viele Fragen.

Wer zahlt die Sanierungskosten?

Derzeit ist das vor allem der Vermieter. Das Bürgerliche Gesetzbuch, Paragraf 559, schreibt vor, dass der Vermieter die jährliche Miete um bis zu elf Prozent anheben kann, wenn er Haus oder Wohnung modernisiert hat. Als Modernisierung definiert das Gesetz, "bauliche Maßnahmen, die Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken".

In der Praxis kommt es allerdings häufig zu Streit, ob eine Sanierungsmaßnahme nicht lediglich eine Instandhaltung ist - diese ist nicht überwälzbar. Besonders schwierig wird es, wenn im Rahmen einer Sanierung Instandhaltungen und Modernisierungen vorgenommen werden. In diesen Fällen muss der Vermieter die Modernisierungskosten getrennt berechnen und darf eine Mieterhöhung nur auf dieser Grundlage vornehmen.

Wie hoch könnten die Mieten steigen?

Als kurzzeitig der Verdacht auf Zwangssanierungen im Energiekonzept aufkam, streuten Immobilienverbände und andere Gegner des Plans verschiedene Zahlen über die Kosten. Von bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter war die Rede. Dort waren aber alle Sanierungskosten miteingerechnet, auch solche, die nicht die Energie betreffen. Befürworter sprachen von 35 bis 250 Euro.

Auf ähnliche Zahlen kommt die Energieagentur Dena. Sie hat 330 Häuser verschiedener Bauart saniert und berechnet: Danach müssten die Mieten zwischen 0,90 und 1,25 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, um die Investitionen zu refinanzieren. Eine Förderung durch das CO2-Sanierungsprogramm bleibt dabei unberücksichtigt. Eine Energieeinsparung um 70 Prozent lässt sich laut Dena jedoch "warmmietenneutral" machen.

Können Mieter energetische Sanierungen blockieren?

Nach dem Mietrecht müssen Mieter bereits heute Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Prinzip dulden. In der Praxis aber gibt es immer wieder Fälle, wo Mieter eine energetische Sanierung ablehnen und auch den Einbau von Technologien wie Solaranlagen verweigern. Tatsächlich klagen Mieter häufig gegen entsprechende Maßnahmen, da sie im Anschluss eine Mieterhöhung befürchten. Die Interessenvereinigung der Haus- und Wohnungseigentümer fordert angesichts oft jahrelanger Verzögerungen durch Mieter sämtliche "klima- und umweltfreundlichen Modernisierungen als grundsätzlich duldungspflichtige Maßnahmen" zu definieren.

Was soll im Mietrecht geändert werden?

Im Koalitionsvertrag haben sich CDU/CSU und FDP auf eine Reform des Mietrechts verständigt. Sie wollen die Hürden für eine energetische Sanierung senken: Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, müsse der Mieter künftig dulden und sollen ihn nicht mehr zur Mietminderung berechtigen. Unklar ist aber, ob die Mietminderung ganz fällt oder nur zum Teil. Außerdem gibt es Überlegungen, dass Vermieter einen höheren Anteil der Sanierungskosten an die Mieter überwälzen können - von bis zu einem Drittel ist in Koalitionskreisen die Rede. Zudem gibt es Vorschläge, dass Vermieter künftig stärker mit Pauschalen arbeiten können, statt kleinteilig auseinanderzurechnen, was Instandhaltung und was Modernisierungsmaßnahme ist.

Was wird aus der Mietminderung?

Als kontraproduktiv sehen es die Vertreter der Wohnungswirtschaft an, dass Mieter bisher auch eine Mietminderung geltend machen können, da die energetische Sanierung mietrechtlich als Mangel gilt. Kraft Gesetzes kann die Miete für die Zeit der Beeinträchtigung zwischen 50 und 100 Prozent gemindert werden. "Das ist das Haupthemmnis", sagt die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Zu dem erheblichen Aufwand, den der Eigentümer nicht voll refinanziert bekomme, geselle sich der Verlust durch die Mietminderung. Die BSI würde die Minderung bei Sanierung gerne ganz streichen. So weit will die Union nicht gehen: Jan-Marco Luczak (CDU), Berichterstatter für das Mietrecht, hält dies aus Mietersicht für "unzumutbar". Er will die Duldungspflicht von Sanierungen ohne Entschädigungsanspruch auf drei Monate beschränken.

Was sagen die Mieter?

Der Mieterbund will die geplante Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen zur Sanierung verhindern. Die Reform breche mit dem Mietrecht und sei rechtswidrig.

FTD

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