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Immobilienmarkt: "An diesem Haus hängt unser Wohlstand"

In den USA steht der Immobilienmarkt auf der Kippe. Millionen Amerikaner sind überschuldet. Wenn es zum Crash kommt, dann sind auch deutsche Jobs in Gefahr. Ein Besuch in der Provinz.

Von Karsten Lemm

Alles so schön neu hier. "Treten Sie ein", sagt Peter Preocanin und führt voller Stolz sein trautes Heim von 223 Quadratmetern vor. Im Flur schimmert makellos der Parkettfußboden, die Wände sind frisch gestrichen. Das Wohnzimmer badet in Pastellgrün und Beige. Eine Couchgarnitur, die den halben Raum füllt, schaut auf eine Schrankwand gegenüber, in die eine Feuerstelle eingelassen ist - gasbetrieben, damit es keinen Dreck gibt. Darüber hängt ein Flachbildschirm im Breitformat, 107 Zentimeter Diagonale. "Meine Frau wollte den Kamin, ich den Fernseher", sagt Preocanin. "Also haben wir einen Kompromiss geschlossen." Er grinst und marschiert zur Küche, in der Lampen aus gebürstetem Nickel von der Decke hängen. Die Einbauschränke sind neu, die lederbezogene Sitzecke und der Weinklimaschrank auch. Im Wintergarten spielen Kelsey, 6, und Chloe, 2, mit Puppen aus dem Disney-Film "Toy Story". Der Blick durchs Fenster fällt auf einen Whirlpool, in dem die Eltern entspannen, wenn die Töchter in ihren Betten liegen. Vor wenigen Monaten noch war hier eine triste Terrasse. "Tja, das ist das, was wir mit unserem Geld angestellt haben", sagt Preocanin. "Alles, was Sie hier sehen, ist neu."

Der boomende Markt hat Wohlstand gebracht

Dies ist kein Besuch bei Millionären. Familie Preocanin aus dem 12.000-Einwohner-Städtchen Madison im US-Bundesstaat Indiana repräsentiert den ganz normalen amerikanischen Mittelstand: Papa Peter, 37, arbeitet als Sportlehrer am benachbarten Hanover College und verdient sich nebenbei als Physiotherapeut etwas dazu. Seine Frau Shelley pendelt zwischen drei Kliniken, in denen sie als Büromanagerin arbeitet. "Zwei Autos, zwei Kinder, fehlen eigentlich nur noch zwei Hunde", sagt die 38-jährige Mutter und lacht. Der Bilderbuchfamilie geht es blendend, weil der Häusermarkt in den USA einen jahrelangen Boom erlebt hat, der Peter, Shelley und den Kindern Wohlstand gebracht hat, genau wie Millionen ihrer Nachbarn in Indiana und im ganzen Land.

Genauer gesagt: ein Gefühl von Wohlstand. Denn die Wertsteigerungen der Eigenheime stehen nur auf dem Papier. Jetzt ist der vermeintliche Reichtum trügerisch geworden. Und das ist nicht nur ein Problem der Familie Preocanin. An Häusern wie ihrem Holzbau am Wolf-Trails-Drive in Madison hängt das Schicksal der Weltwirtschaft. Der amerikanische Immobilienmarkt war in den vergangenen Jahren die Lokomotive der globalen Konjunktur. Wenn diese Zugmaschine nur stottert, drohen an den internationalen Finanzmärkten schwere Krisen. Dies könnte auch den Aufschwung hierzulande gefährden, zumal die USA der zweitgrößte Exportmarkt sind. Im vorigen Jahr verkauften deutsche Unternehmen Güter für 78 Milliarden Euro in die Vereinigten Staaten.

Häuser zu kaufen entwickelte sich zum Volkssport

Wie konnte es überhaupt zu dem Immobilienboom kommen? Nach dem Börsencrash 2001 flossen viele Milliarden aus dem Aktienmarkt in Immobilien und trieben die Preise nach oben. Wer in Miami ein Haus besaß, konnte zusehen, wie sich der Wert in wenigen Jahren verdreifachte. Obendrein wurde Geld billig wie nie. Als die Wirtschaft unter der doppelten Last von Terror und Dot-com-Krise in die Knie zu gehen drohte, senkte die US-Zentralbank flugs und fortwährend die Zinsen, bis sie im Sommer 2003 auf dem Tiefststand von einem Prozent angekommen waren. Für die Banken wurde es immer billiger, sich Geld zu beschaffen, und sie überboten sich mit günstigen Darlehensofferten. Ihre Kunden griffen dankbar zu. Häuser zu bauen, Häuser zu kaufen entwickelte sich in den USA zum Volkssport. Allein in den vergangenen beiden Jahren nahmen Amerikaner mehr als 5000 Milliarden Dollar an neuen Hypotheken auf - eine Summe, so groß wie das Bruttosozialprodukt von Deutschland und Großbritannien zusammengenommen. Wer könnte auch widerstehen, wenn es einem so leicht gemacht wird? "Hupen Sie, wenn Sie ein Haus brauchen!", fordert die Main Source Bank Autofahrer auf, die in Madison vor ihrer Tür vorbeisausen. Auf einem Schild daneben steht in dicken Lettern: "Fragen Sie nach unseren Hypothekenzinsen, wir kümmern uns um Ihr Darlehen." Familie Preocanin wohnte in einem bescheidenen Holzhaus, als die Zinsen anfingen zu purzeln. "Wir waren schon dabei, uns nach etwas Größerem umzusehen, weil wir ein zweites Kind wollten", erinnert sich Peter Preocanin. "Und dann sind wir auf dieses Haus gestoßen." Der Verkauf ihres alten Heims im Sommer 2001 finanzierte die Anzahlung für das neue, den Rest übernahm die Bank. Sie bot eine Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit zu 7,375 Prozent Zinsen - aber so viel zahlt die Familie schon lange nicht mehr. "Ich schaue immer mal wieder bei der Bank vorbei und frage: 'Na, wie sieht's mit den Zinsen aus?"", erzählt Preocanin.

Der Wettbewerb unter den Geldinstituten sorgt dafür, dass die Darlehen in den USA, anders als in Deutschland, flexibel bleiben: Mehrfach konnten die Preocanins ihre Hypothek umschichten; heute zahlen sie fünf Prozent bei einer Laufzeit von lediglich 20 Jahren. Die geringeren Verpflichtungen ermutigten sie, ein zweites Darlehen aufzunehmen, um den Wintergarten und andere Extras zu finanzieren. Sie beschränkten sich auf 30000 Dollar (gut 22000 Euro) - dabei hätte der rasant gestiegene Wert des Hauses ganz andere Summen ermöglicht. Auf dem Papier sind die Preocanins seit dem Kauf um schätzungsweise 70000 bis 80000 Dollar reicher geworden. Der vermutlich zu erzielende Verkaufspreis des Hauses hätte den Geldgebern als Sicherheit völlig ausgereicht. "Gerade lag wieder ein Angebot im Briefkasten", erzählt Preocanin. "Die Banken führen einen wirklich in Versuchung."

Wirtschaftsboom geht auf den Häusermarkt zurück

Der Sportlehrer und seine Frau haben sich vorgenommen, ihre Möglichkeiten nicht auszureizen. Sie wollen nicht so hohe monatliche Raten zahlen, um nicht "mit dem Haus verheiratet" zu sein. Doch viele ihrer Landsleute sehen das anders und greifen munter zu: Allein im vergangenen Jahr borgten sich die Amerikaner 640 Milliarden Dollar auf der Basis des geschätzten Werts ihrer vier Wände. Während deutsche Häuslebauer ihre Schulden möglichst schnell abtragen wollen (gern auch mit Sondertilgungen), pumpen sich die US-Bürger zusätzliches Geld für alle möglichen Sonderausgaben: Renovierungen, Autos, Reisen, Möbel oder Heimkinos. Das hielt die Konjunktur in Gang. Nancy Wallace, Immobilienexpertin an der Universität Berkeley in Kalifornien, sagt: "Der Wirtschaftsboom der vergangenen Jahre geht zu einem großen Teil auf den Häusermarkt zurück." Dass Hypothekenzinsen in den USA steuerlich absetzbar sind, förderte den Trend noch, das eigene Heim als Geldautomaten zu benutzen. Ein Fünftel aller Baudarlehen sei für Anschaffungen aufgenommen worden, erzählt Wallace. "Es gab reichlich Wertsteigerungen, die es den Menschen erlaubten, sich zu bedienen."

Lange Zeit schien es ein Boom ohne Ende zu sein. Fast überall im Land kletterten die Hauspreise Jahr für Jahr, und wer in Städten wie Boston, Chicago, San Diego oder Los Angeles wohnt, durfte auf Steigerungen bis zu 30 Prozent hoffen, alle zwölf Monate wieder. In der Spielerstadt Las Vegas schossen die Preise kurzzeitig sogar um 40 Prozent im Jahr. Der Effekt war gewaltig: Seit 2001, rechnet Scott Simon vom Investmenthaus Pimco vor, wurden 40 Millionen US-Haushalte um durchschnittlich 125.000 Dollar reicher. "Leute, die vor sechs Jahren noch so gut wie nichts besaßen, fühlen sich plötzlich, als hätten sie ein Vermögen", beobachtet der Finanzmanager. Dass es sich um ein reines Papiervermögen handelt, das genauso schnell wieder verpuffen kann, wenn der Wind am Immobilienmarkt sich dreht, spiele keine Rolle. "Die Leute wissen nur, dass sie sich noch nie so reich gefühlt haben", sagt Simon. "Also ziehen sie los und kaufen Flachbildschirme, Cadillacs und all solche Sachen. Dieser Wohlstandseffekt war für die Wirtschaft enorm wichtig."

Das gilt nicht nur für die USA. Dem gefühlten Reichtum der Amerikaner verdanken Unternehmen in aller Welt blühende Geschäfte. Ob chinesischer Tinnef bei Wal-Mart, Schweizer Uhren bei Tiffany, Versace-Kleider auf der Fifth Avenue oder 7er-BMWs auf kalifornischen Straßen - in vielen Fällen stammte das nötige Kleingeld für den Konsumrausch geradewegs aus einem Hauskredit. Deshalb wird vielen Wirtschaftsexperten mulmig, wenn sie die schwarzen Wolken sehen, die sich jetzt über dem US-Immobilienmarkt zusammenbrauen.

Erste Blitze zucken bereits auf Banken und Hypothekenmakler herab, die allzu leichtfertig Kredite vergaben. Viele von ihnen lockten Kunden, die sich eigentlich kein Haus leisten konnten, mit Darlehen, die unwiderstehlich schienen: keinerlei Anzahlung und Einstiegszinsen von manchmal nur einem einzigen Prozent. Das dicke Ende folgt später, wenn die Zinsen sprunghaft steigen. Genau da liegt jetzt das Problem. Um die Inflation niedrig zu halten, hat die US-Zentralbank den Geldhahn Stück für Stück wieder zugedreht und die Zinsen auf derzeit 5,25 Prozent angehoben. Plötzlich müssen Hauskäufer, die anfangs nur Mini-Raten an ihre Bank überwiesen, Beträge aufbringen, die ihr Einkommen nicht hergibt. Etliche solcher "zweitklassigen Kredite", wie sie in der Branche genannt werden, sind bereits geplatzt und haben Geldinstitute in den Bankrott gerissen, die sich auf Darlehen an Wackelkandidaten spezialisiert hatten.

"Spekulanten werden nun bestraft"

Wie einfach es sein konnte, an Kapital zu kommen, zeigt sich am Beispiel von Casey Serin: Der 24-Jährige kaufte in acht Monaten acht Häuser, ohne einen Cent Anzahlung zu leisten. "Banken freuen sich, wenn sie Geld verleihen können", erzählt er. "Niemand hat nach Sicherheiten gefragt." Der Programmierer hatte gar nicht vor, so viele Häuser zu sammeln; er wollte einsteigen, renovieren, mit Gewinn wieder aussteigen - so, wie er das auf der "Real Estate & Wealth Expo" in San Francisco mitbekommen hatte, einer Messe, bei der auch Donald Trump auftrat. 1,5 Millionen Dollar bekommt der Immobilienmogul für solche Veranstaltungen. Ihm ist das Honorar sicher, seinen Zuhörern wird der schnelle Reichtum nur versprochen. Casey Serin machte, wie er selbst zugibt, "eine Reihe von Fehlern" - darunter den, sofort seinen Job aufzugeben - und rutschte im Eiltempo in die Miesen. Als die ersten Geschäfte danebengingen, kaufte er immer neue Häuser, um mit dem erhofften Gewinn seine Verluste zu decken, ähnlich wie ein Spieler in Las Vegas, der nach jeder Pleite seinen Einsatz erhöht. Zeitweise saß er auf 2,2 Millionen Dollar Schulden; jetzt, nachdem er alle Häuser bis auf eines verloren hat, sind es noch knapp 500.000 Dollar. "Spekulanten werden nun bestraft", sagt Christopher Cagan von der Finanzanalysefirma First American Corelogic. Denn die besten Zeiten seien vorbei und nun erwische es diejenigen, "die sich auf die riskantesten Geschäfte eingelassen haben", sagt er. "Das ist nicht anders als an der Börse." Nach Cagans Berechnungen drohen 1,1 Millionen Hypotheken mit variablem, also nicht festgeschriebenem Zinssatz zu kollabieren, der Großteil davon im kommenden Jahr. Den erwarteten Schaden von 326 Milliarden Dollar hält Cagan allerdings für verkraftbar.

Andere sehen das skeptischer. In ihren Augen fangen die Probleme gerade erst an. "Die Zahl der leeren Häuser, die zum Verkauf stehen, hat einen Rekordstand erreicht", sagt Pimco-Analyst Scott Simon, "das ist ein Alarmzeichen." Er prognostiziert, dass der Wert amerikanischer Immobilien in diesem Jahr eher sinken als steigen wird - im Extremfall um bis zu zehn Prozent. Das, so glaubt er, könne seinen Landsleuten die Konsumlaune verderben. "Amerikaner sind unverwüstliche Optimisten, aber sie geben nicht gern Geld aus, wenn sie nervös werden", sagt er. "Und im Moment kann man keine Zeitung in die Hand nehmen, ohne Schlimmes über den Häusermarkt zu lesen. Das drückt auf die Stimmung." Bei den Preocanins in der Küche kann man das schon sehen. Eigentlich soll noch die Geschirrspülmaschine ausgetauscht werden. "Bosch wäre meine erste Wahl", sagt Peter. "Die ist leise, energiesparend und sieht auch noch gut aus." Aber vorerst muss die deutsche Hausgerätefirma auf diese Bestellung verzichten. Die Familie will mit weiteren Anschaffungen warten. Zu unsicher ist ihnen die wirtschaftliche Lage geworden, und die Nachrichten vom Wohnungsmarkt rund um Madison sind auch nicht ermutigend. "Es gibt keine Käufer", sagt Shelley, und ihr Mann ergänzt: "Früher waren die Häuser weg wie nichts." Er schnippt mit dem Finger. "Aber seit einem Jahr ungefähr geht alles nur noch ziemlich schleppend." Ein Traum droht zu platzen - und die ganze Welt wird es spüren.

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