Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, hat derzeit immer zwei Stimmen im Ohr: Die einen betonen die günstige Gelegenheit angesichts der historisch niedrigen Zinsen. Die anderen geben zu bedenken, dass die Immobilienpreise so stark gestiegen sind, dass sich die ganze Sache nicht mehr lohnt. Auf wen soll man da hören?
Eine gute Herangehensweise ist der direkte Vergleich von Mieten und Kaufpreisen in der jeweiligen Stadt. Als entscheidender Vergleichswert gilt hierbei der sogenannte Vervielfältiger oder Multiplikator. Er bezeichnet den Wert, der herauskommt, wenn man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmieten teilt, die sich für dieses Objekt erzielen lassen. Eine Wohnung, die 200.000 Euro kosten soll und im Jahr eine Kaltmiete von 10.000 Euro einspielt, hat einen Vervielfältiger von 20.
Aus dem Multiplikator lässt sich die Rendite des Objekts für den Fall einer Vermietung ableiten. Aber auch für Käufer, die das Objekt zur Eigennutzung kaufen, gibt der Wert einen Hinweis darauf, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Früher galt eine Wohnung als teuer, wenn sie mehr als 20 Jahreskaltmieten kosten sollte. Doch angesichts der Preissteigerungen in den vergangenen Jahren kommt man mit diesem Richtwert in vielen Städten kaum noch hin. Wie stark sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in den vergangenen fünf Jahren verschlechtert hat, zeigt eine Auswertung des Maklerunternehmens Homeday für den stern.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis in den 100 größten Städten
Quelle der Daten: Homeday
Die Karte zeigt die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise für Wohnungen mit 75 Quadratmetern in den 100 größten deutschen Städten. Grüne Punkte kennzeichnen einen Multiplikator von weniger als 20 Jahreskaltmieten - je roter, desto höher wird der Wert. Die Daten stammen aus dem vierten Quartal 2018, alle Kaufpreise verstehen sich ohne Erwerbsnebenkosten, bei den Mieten handelt es sich um Angebotsmieten.
Ende 2018 lag der Vervielfältiger demnach in 62 der 100 Städte bei mehr als 20. Vor allem in den Metropolen und in süddeutschen Städten liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis deutlich über diesem Richtwert. In Berlin, Hamburg oder Frankfurt nähert sich dieser Wert einer Marke von 30 Jahresmieten - in München, Regensburg, Konstanz und Ingolstadt liegt er schon darüber.
Vor fünf Jahren war der Multiplikator in fast allen Städten noch deutlich niedriger. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in diesem Zeitraum deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Die Städte, in denen die Kaufpreise den Mieten besonders weit davongelaufen sind, zeigt die folgende Tabelle.
Top 10: Ungünstigstes Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Stadt | Multiplikator 2013 | Multiplikator 2018 |
München | 28,1 | 33,5 |
Regensburg | 25,5 | 31,6 |
Konstanz | 24,0 | 31,1 |
Ingolstadt | 22,9 | 30,2 |
Berlin | 21,5 | 29,7 |
Freiburg | 24,3 | 29,6 |
Hamburg | 23,2 | 29,0 |
Frankfurt | 22,5 | 28,8 |
Potsdam | 22,4 | 28,5 |
Ulm | 21,9 | 28,4 |
Ein Multiplikator von 30 heißt allerdings nicht zwingend, dass sich der Kauf erst nach 30 Jahren amortisiert hat. Denn gegengerechnet werden aktuelle Neuvertragsmieten, diese können in der Zwischenzeit deutlich steigen, was die Kaufoption attraktiver macht. Umgekehrt enthalten die Rechnungen auch keine Bestandsmieten - wer jetzt günstig zur Miete wohnt, für den wird Kaufen unattraktiver.
Ob ein Kauf eine gute Idee ist, hängt letztlich nicht alleine vom Multiplikator ab, zumal hier nur Durchschnittsdaten für ganze Städte betrachtet werden. Auch eine günstig erscheinende Immobilie kann im Wert fallen, eine teure weiter steigen. Darüberhinaus spielen auch immer individuelle Faktoren wie die Höhe des Eigenkapitals, die persönlichen Lebensumstände und nicht zuletzt das konkrete Objekt an sich eine Rolle.
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