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Mietverträge: Was der Vermieter nicht darf

Wenn es zwischen Mieter und Vermieter kracht, ist der Mietvertrag zumeist das entscheidende Dokument. Worauf müssen beide bei der Ausgestaltung des Vertrags achten? Was darf der Vermieter festschreiben - und was nicht? Denn nicht jede Klausel hat vor Gericht Bestand.

Anders als professionelle Wohnungsgesellschaften haben private Vermieter oft nur wenig Erfahrung mit dem Mietrecht. Nach Einschätzung des Immobilienverbandes IVD enthalten Mietverträge von Privatvermietern deshalb besonders häufig ungültige Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. Denn meist legen die Vermieter den Mietern Formularmietverträge vor, die es im Schreibwarenhandel zu kaufen gibt. "Klauseln in solchen Mietverträgen dürfen die Mieter gegenüber dem Gesetz nicht unangemessen benachteiligen", so IVD-Sprecher Michael Schick.

Betriebskosten-Regelung wichtig

Mieter sollten deshalb vor der Unterschrift genau prüfen, ob der Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen genügt. Zu den Mindestangaben gehören die Namen von Mieter und Vermieter, die Adresse der Wohnung oder des Hauses, der Beginn des Mietverhältnisses und die Höhe der Miete, stellte der Bundesgerichtshof fest (AZ: XII ZR 178/04). Wichtig ist auch, dass die Verteilung und Abrechnung der Betriebskosten geregelt wird.

Daneben können aber noch weitere Einzelheiten vereinbart werden, wie die Pflicht zu Schönheitsreparaturen oder Tierhaltung in der Wohnung. Und gerade hier lauern die Fallen. Denn nicht alles, was Mieter und Vermieter miteinander vereinbaren, hält den gesetzlichen Normen stand. So verbietet das Mietrecht beispielsweise den Verzicht auf den Kündigungsschutz. Weiterhin darf der Mieter nicht verpflichtet werden, die Kaution in einem Betrag zu zahlen, statt in drei Monatsraten. Ebenso ausgeschlossen sind das grundsätzliche Verbot einer Untervermietung, eine Sondervereinbarung zur Mieterhöhung und der generelle Verzicht auf Mietminderung. "Solche Klauseln sind ungültig und der Mieter muss sich selbst dann nicht daran halten, wenn er sie unterschrieben hat", betont Michael Schick.

Häufig Krisenstimmung

In ihrem Spezialheft zum Mietrecht "Was Mieter wissen müssen"" hat die Stiftung Warentest unzulässige Klauseln und entsprechende Urteile zusammengestellt. Oft geht es um die Renovierung beim Einzug, Auszug oder zwischendurch. Gehen Mieter und Vermieter auseinander, herrscht häufig Krisenstimmung.

In vielen Mietverträgen ist die Renovierungspflicht der Mieter enthalten. Dabei werden besonders oft Fehler gemacht. Denn diese Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nach der aktuellen Rechtsprechung ungültig, wenn die Fristen zu starr geregelt sind, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 360/03). Solch eine ungültige Formulierung kann lauten: "Der Mieter ist verpflichtet, ... spätestens alle drei, ... fünf, ... sieben Jahre zu renovieren". Regelungen, die den Mieter neben den Fristen gleichzeitig zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichten, sind ebenso ungültig, befand der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 109/05).

Keine Renovierung beim Einzug

Unwirksam ist auch eine Klausel, dass der Mieter beim Einzug renovieren muss, urteilte das Oberlandesgericht Hamburg (AZ: 4 U 201/90). Sonst wäre der Mieter nämlich verpflichtet, die Schäden seines Vorgängers zu beseitigen. Gültig sind dagegen laut Rechtsprechung Mietvertragsklauseln, die sich an der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung orientieren. Enthält der Mietvertrag einen Zusatz, dass Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "im Allgemeinen" in einem bestimmten Turnus erfolgen müssen, ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet.

Kein generelles Verbot der Tierhaltung

Auch um die Tierhaltung in der Wohnung gibt es immer wieder Auseinandersetzungen. Die Klausel "Tierhaltung ist in den Mieträumen nicht gestattet", können Mieter getrost unterschreiben, wenn sie kleine Tiere wie Hamster, Fische oder Meerschweinchen haben. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist ein generelles Verbot der Tierhaltung unwirksam (AZ: VIII ZR 340/06). Der Vermieter darf im Mietvertrag das Halten von Hunden und Katzen lediglich ausschließen. Einige Mietvertrags-Passagen, mit denen sich die Gerichte beschäftigen mussten, muten schon etwas kurios an. So zum Beispiel das Ansinnen, eine Waschmaschine in der Mietwohnung zu verbieten. Selbstverständlich darf der Mieter sie aufstellen und auch noch einen Wäschetrockner dazu, befand das Amtsgericht Hameln (AZ: 23 C 380/93). Auch eine Klausel, wonach der Vermieter in der Wohnung nur eine Temperatur von 18 Grad zu gewährleisten hat, ist unzulässig. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin müssen wenigstens 20 Grad gewährleistet sein. Trifft dies nicht zu, darf die Miete gemindert werden (AZ: 65 S 9/91). Wenn der Vermieter nicht mit sich reden lässt, können Mieter auch Formularmietverträge unterschreiben, wenn sie unzulässige Klauseln enthalten. Denn, so die Stiftung Warentest, grob ungerechte Vorschriften in vorgefertigten Mietverträgen sind unwirksam: Sie werden rechtlich so behandelt, als gäbe es sie gar nicht.

DDP / DDP