Ratgeber Miete

Schönheit ist vergänglich

Fast jeder Mietvertrag verpflichtet zu Schönheitsreparaturen. Was bedeuten diese? Die Rechtsprechung macht hier genaue Vorgaben. Von Wolfgang Jüngst

Schönheitsreparaturen, Mietvertrag, Klauseln, Vermieter, Urteile

Ihr Vermieter kann nicht verlangen, dass Sie die Wände weiß steichen©

Alle drei Jahre Fenster streichen klingt noch plausibel. Aber die Dielen abschleifen? Die gesamte Wohnung neu tapezieren, obwohl sie nur ein halbes Jahr bewohnt wurde - und auch das nur an den Wochenenden? Ginge es nach manchen Hausbesitzern, kämen Mieter aus dem Renovieren und Reparieren überhaupt nicht mehr heraus. Scheinbare Rechtsgrundlage für die oft ausufernden Forderungen sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen. Eigentlich klingen sie recht harmlos, aber sie können es in sich haben.

Vermieter sind klar im Vorteil

Wahrlich bahnbrechend für Mieter war das Urteil des Bundesgerichtshofes zur "Farbwahlklausel" bei Schönheitsreparaturen. Wenn im Mietvertrag formuliert wird: "die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen", ist das ungültig. Dieser mieterfreundliche Richterspruch gilt allerdings nur und ausschließlich für Schönheitsreparaturen während der Laufzeit des Mietvertrages. (BGH VIII ZR 224/07). Endet das Mietverhältnis, geht es also um Schönheitsreparaturen beim Auszug, dann verhält sich Justitia ziemlich farbenblind und mieterunfreundlich: Vermieter dürfen sehr wohl beim Auszug des Mieters Farbe auswählen und bestimmen. Mieter haben danach den farblichen Vorgaben ihrer Vermieter zu folgen.

Zulässig ist nach dem Richterspruch eine Schönheitsreparatur-Klausel, die vorschreibt, dass etwa gestrichene Holzteile "in Weiß oder in hellen Farbtönen" zurückgegeben werden müssen. Die Richter meinten, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietern akzeptiert werde. (BGH VIII ZR 283/07)

Das sind Schönheitsreparaturen

Was Schönheitsreparaturen eigentlich sind, hat der Bundesgerichtshof schon 1987 festgelegt:

  • Tapezieren von Decken und Wänden,
  • Kalken von Decken und Wänden,
  • Anstreichen von Decken und Wänden,
  • Anstreichen von Fußböden,
  • Anstreichen von Heizkörpern,
  • Anstreichen von Heizrohren,
  • Anstreichen von Innentüren,
  • Anstreichen der Außentüren von innen,
  • Anstreichen der Fenster von innen.
  • das Ausbessern von Löchern, die Dübel, Nägel oder Schrauben in Wänden hinterlassen haben. (LG Braunschweig WM 86, 274)

Apropos Dübel und die dazugehörenden unvermeidlichen Löcher: Enthält Ihr Mietvertrag keinerlei Vereinbarungen oder Klauseln in Sachen Schönheitsreparatur, können Sie beim Auszug die Löcher in den Wänden einfach unverschlossen hinterlassen. Einzige Bedingung dafür ist: Sie dürfen Dübel oder Halterungen nur in "angemessener" Zahl angebracht haben. (OLG Frankfurt WM 92, 56; OLG Köln OLG-Report Köln 92, 113)

Ausdrücklich keine Schönheitsreparaturen sind:

  • Abschleifen von Wand- und Deckenvertäfelungen,
  • Abschleifen von Parkettfußböden,
  • Versiegeln von Parkettfußböden,
  • Auswechseln von Teppichfußböden, mit denen der Vermieter die Mietwohnung ausgestattet hat,
  • Reinigen von Teppichböden, es sei denn, in Ihrem Mietvertrag ist dies ausdrücklich vereinbart,
  • Grundieren von Wand- und Deckenvertäfelungen,
  • Lasieren von Wand- und Deckenvertäfelungen (LG Marburg ZMR 2000, 539; OLG Düsseldorf WUM 2003, 621, LG Köln WM 94, 199; Berlin NJWE- MietR 96, 266; OLG Stuttgart WM 93, 170),
  • Ersetzen von Bad-Kacheln, die Sie beim Dübeln oder beim Anbringen von Wandhaltern, Konsolen etc. angebohrt haben, vorausgesetzt, es stimmt die oben erwähnte "angemessene" Zahl von Dübel & Co.

Hand anlegen - grundsätzlich nur beim Auszug

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur durchzuführen, wenn Sie ausziehen. Solange Sie die Wohnung vertragsgemäß innerhalb der Mietzeit bewohnen, darf Ihr Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen, es sei denn, diese Arbeiten sind notwendig. Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln behandelt und sehr oft gekippt. So etwa die "Tapeten-Klausel", wonach ein Mieter bei seinem Auszug alle Tapeten zu entfernen hat. Es gilt hier das Gleiche wie bei Klauseln zur Endrenovierung: Sie sind unwirksam. Jedenfalls dann, wenn Sie als Mieter dazu verpflichtet werden, ohne dass die Dauer des Mietverhältnisses und der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. (BGH VIII ZR 152/05; 109/05)

Was auch immer in Ihrem Mietvertrag über Schönheitsreparaturen stehen mag, wie umfangreich diese Arbeiten letztendlich ausfallen, hängt immer auch vom tatsächlichen Zustand der Mietsache ab. Deshalb sollten Sie, wie bereits ausgeführt, gemeinsam mit Ihrem Vermieter ein Wohnungsübergabe-Protokoll erstellen und unterschreiben. Dieses Protokoll eignet sich sowohl für den Ein- wie auch für den Auszug.

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