Immobilien Käufer - dringend gesucht!

Das eigene Haus oder eine Eigentumswohnung galten lange als gute Geldanlage. Doch die Zeiten haben sich geändert: In weiten Teilen Deutschlands brechen die Preise für Immobilien ein. Und in manchen Regionen werden Häuser regelrecht verramscht.
Von Rolf-Herbert Peters

Gundel Falderbaum steht im ausgeräumten Wohnzimmer und grübelt: Warum will niemand dieses elegante Anwesen kaufen? 300 Quadratmeter, von ihren Eltern 1971 erbaut. Wie haben die beiden das Bad in der Schwimmhalle genossen! Den Blick auf die üppige Flora, die das 3000-Quadratmeter-Grundstück säumt. "Wenn wir einmal nicht mehr sind", hatte ihre Mutter gesagt, "dann verkaufst du einfach alles und hast ausgesorgt." Einfach? Die Tochter lächelt verzagt. Nach anderthalb Jahren Annoncieren gibt es noch immer keinen Interessenten.

Dabei strotzte die 66-Jährige zunächst vor Zuversicht: "Ich war sicher, die Leute haben auf solch ein Objekt nur gewartet." Öffentliche Gutachter taxierten es auf 681.030 Euro, halbseidene Makler gelobten einen satten Erlös. Nun döst das Haus für 269.000 Euro in der Internetbörse - und das ist vermutlich nicht der letzte Preis. "Ich muss wohl ein paar Jahre früher sterben, damit das Geld im Alter reicht", sagt sie gallig. Die geschiedene Arztgattin bezieht nur eine bescheidene Rente.

Häuser im demografischen Abseits

Dem Haus haftet ein unauslöschlicher Makel an: Es steht in Niestetal-Sandershausen. Das ist ein Vorort der nordhessischen Industriestadt Kassel. Bis zur Wende war diese Region Zonenrandgebiet. Nun liegt sie im Herzen der Republik, doch wirtschaftlich und demografisch im Abseits. 12,7 Prozent der Kasseler haben keinen Job. Junge Menschen wandern scharenweise ab. Die Geburtenrate ist so erbärmlich wie in der Uckermark. Im Jahr 2020, so das Berlin Institut für Bevölkerung und Entwicklung, wird Nordhessen zehn Prozent seiner Einwohner verloren haben.

Hans-Jürgen Kampe ist da, Gundel Falderbaums jetziger Makler. Der promovierte Volkswirt und Universitätslehrer sagt ungeschminkt einen der Gründe, warum der Geldsegen ausbleiben wird: "Wir erleben gerade, wie die Mittelschicht wegbricht. Die Nachfrage nach Immobilien ist massiv zurückgegangen." Bis vor wenigen Jahren noch flossen die Provisionen wie von selbst. Ein Objekt ging im Durchschnitt nach drei Monaten weg. Heute dauert es ein dreiviertel Jahr - trotz Tiefstpreisen. Die Schaufenster seiner Agentur Hoesch-Kröger-Kampe im Zentrum Kassels sind so dicht mit Exposés gepflastert, dass kaum mehr Tageslicht ins Erdgeschoss dringt.

Auch Deutsche spüren Immobilienkrise

Wie Gundel Falderbaum durchleiden zurzeit unzählige deutsche Eigentümer eine Immobilienkrise: Sie werden ihr Haus oder ihre Wohnung nicht los oder müssen den Kaufbetrag so stark drücken, dass sie draufzahlen. Wo immer man hinschaut: Das Verkaufsportal Immobilienscout24 listet reihenweise Offerten auf, die ein Ausrufezeichen tragen - der sichere Hinweis auf eine Preissenkung.

Der Markt steht kopf, weil sich die Gesellschaft wandelt und das Eigenheim zum Lebensabschnittsdomizil mutiert. So explodiert die Zahl der Anbieter: Menschen geben ihren Wohnsitz auf, weil sie keine Arbeit finden. Erben wollen den Nachlass versilbern. Getrennte Paare müssen ihr Heim verkaufen. Pendler zieht es wegen der hohen Spritpreise zurück in die Stadt. Eltern verkleinern sich, weil die Kinder aus dem Haus sind. Rentner streben in die Seniorenresidenz. Andererseits gibt es immer weniger Nachfrager: Die Zahl der Singlewohnungen, besetzt mit Alleinstehenden, Alleinerziehenden und Alleinalternden, nimmt zu - es sind schon fast 40 Prozent aller Haushalte. Nicht gerade die Klientel für eines der gut elf Millionen Einfamilienhäuser - eher für Mietwohnungen.

Erstmals kein Wertzuwachs

Die Makler- und Kreditwirtschaft versprüht trotzdem gute Laune und verkauft die wachsende Zahl von Haushalten als Preistreiber. Doch das Kernproblem will nicht einmal Jürgen Schick, Vizechef des Immobilienverbands Deutschland (IVD), verhehlen: "Eine Immobilie erfährt nicht mehr unbedingt einen Wertzuwachs. Das ist wirklich neu." Es ist viel mehr als das. Ein vermeintliches Naturgesetz ist gebrochen, das über Jahrzehnte galt und lautete: Wer ein Haus erwirbt, kann es auf jeden Fall wieder mit Gewinn verkaufen. Egal, ob es in München-Bogenhausen steht oder in Osterode am Harz.

Pustekuchen. Vor allem in mittelgroßen Städten und in Regionen wie Nordhessen, Harz, Ostwestfalen-Lippe, Siegerland, Saarland, Franken, Bayerischer Wald und in weiten Teilen Ostdeutschlands sollte man Omas Spruchtafel "Eigener Herd ist Goldes wert" schleunigst von der Wand nehmen. Hier leben relativ die meisten Eigenheimbesitzer: In Orten unter 5000 Einwohnern verfügen 65 Prozent der Haushalte über Wohneigentum, in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind es nur 22 Prozent. Bundesweit liegt die Quote bei 43 Prozent.

Preisstagnation in weiten Teilen

Wo es kriselt, wissen die Beamten der öffentlichen Gutachterausschüsse am besten. Sie werten nicht einfach Annoncen aus wie manche Maklerverbände, sondern notarielle Kaufverträge - und kennen deshalb die wahren Preise. Der stern hat bei ihnen nachgefragt und erstaunliche Antworten erhalten. Ein Haus im Landkreis Stendal (Sachsen-Anhalt) beispielsweise kostet heute im Durchschnitt 25 Prozent weniger als vor zehn Jahren. Eine Eigentumswohnung in Bremerhaven ist derweil um 33 Prozent billiger geworden. In Brandenburg rauschte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Doppel- und Reihenhäuser allein vergangenes Jahr um zwölf Prozent in den Keller. In Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen bröckelt der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern seit der Jahrtausendwende fast jedes Jahr um ein Prozent. Der Gutachterausschuss von Boomtown Hamburg meldet zwar Zuwächse, aber die fallen nur homöopathisch aus.

Für die meisten Regionen ist kein Ende des Verfalls in Sicht. Wie sich die Preise in den einzelnen Kreisen entwickeln dürften, hat das Hamburger Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung auf Basis von Gutachterausschussdaten für den stern ermittelt (siehe Landkartengrafik). In weiten Teilen Westdeutschlands müssen Hausbesitzer in den nächsten zehn Jahren mit stagnierenden Preisen rechnen.

Kein Einkommen, kein Hauskauf

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) setzt ein weiteres Naturgesetz außer Kraft: Eine Immobilie, so die Forscher, sei nicht unbedingt eine gute Altersvorsorge. Ein solches Investment rentiere sich bereits seit 30 Jahren nicht mehr - so lange stagnierten die realen Immobilienpreise schon. Für Selbstnutzer sieht die Rechnung freilich anders aus, denn sie zahlen im Alter wenigstens keine Miete. Als Hauptursache für den Stillstand hat DIW-Forscher Konstantin Kholodilin das im internationalen Vergleich maue Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens ausgemacht. Dieses Hemmnis werde das Immobiliengeschäft auch künftig bremsen: "Die Realeinkommen dürften in den nächsten zehn Jahren sicher nicht gewaltig wachsen."

"Die Leute hier haben nichts mehr übrig", stellt Seyhmus Davudili fest, Busfahrer aus Peine. "Die Leiharbeitsfirmen mit ihren Niedriglöhnen machen alles kaputt." Der 33-Jährige hat vor zwei Jahren für seine Familie ein Reihenendhaus in der niedersächsischen Kleinstadt gekauft. 118.000 Euro plus Erwerbskosten, dachte er, seien in der ruhigen Erich-Kästner-Straße gut investiert. Hannover, Wolfsburg und Braunschweig liegen eine gute halbe Autostunde entfernt. Kindergärten, Schulen, die City sind in der Nähe. Der Kurde entkernte den Altbau, zog neue Leitungen, kaufte eine neue Küche. Und unterm Dach bekamen Tochter und Sohn ihr kleines Reich. Alles für die Ewigkeit. Wer denkt da schon an Verkauf oder gar Rendite?

Ein Nettojahresgehalt Verlust

Über 30.000 Euro steckte er in die Restaurierung - viel Geld für jemanden, der 1400 Euro netto nach Hause bringt. Als das Haus in neuem Glanz erstrahlte, war die Ewigkeit zu Ende. Die Ehe ging zu Bruch, Frau und Tochter zogen aus, Scheidung. Nun muss er möglichst schnell verkaufen, die Kosten fressen ihn auf. 650 Euro Kreditabzahlung, steigende Energie- und Lebensmittelpreise, 250 Euro Sprit im Monat für die Fahrt zur Arbeit und jetzt noch der Unterhalt. Sein Haus steht für 136.000 Euro im Web. Bekäme er diesen Preis, was ihn freuen würde, hätte er binnen zwei Jahren etwa ein komplettes Jahresnettogehalt in den Sand gesetzt.

Ab und zu besichtigten Interessenten das Objekt - zugeschlagen hat noch niemand. "Hier hat kaum mehr jemand Eigenkapital", sagt Sascha Ohligschläger, Davudilis Schützenbruder und Makler. So wächst die Zahl der feilgebotenen Häuser in Peine. Ein repräsentatives Beispiel für Deutschland, meint Reinhard Krumbholz, Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses von Niedersachsen: "Mindestens die nächsten 10, 20 Jahre wird es bundesweit ein Überangebot an Einfamilienhäusern geben."

Fragen nach der Dachdämmung

Selbst die Ballungsräume mit ihren attraktiven Metropolen bieten Eigentümern längst keine pauschale Wachstumsgarantie mehr - von Toplagen abgesehen. Meist sind das wenige Stadtteile, in denen die Preise durch die Decke gehen. Insgesamt zeigt sich aber ein anderes Bild: In Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München fielen die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen zwischen 1996 und 2006 durchschnittlich um 5,2 Prozent, hat das Marktforschungsinstitut Bulwien Gesa ausgerechnet. In Hahnwald etwa, dem Kölner Promi-Stadtteil für Alt- und Neureiche, die mauernbewehrte Anwesen und keine Straßenfeste mögen, stehen an die 40 Objekte zum Verkauf. Noch vor wenigen Jahren galt hier jede Offerte als Rarität. "Keine guten Zeiten für Verkäufer", seufzt Burkard Brinkmann, ein Geschäftsführer des Edelheimvermarkters Engel und Völkers. Mancher renditehungrige Manager, der geschasst wurde, erlebte in Hahnwald sein finanzielles Waterloo. "Mit der richtigen Bepreisung", formuliert Brinkmann, "kann man aber auch hier jedes Haus verkaufen."

25 Kilometer weiter westlich im sogenannten Speckgürtel der Domstadt gilt nicht einmal mehr das. Hier wohnen Zigtausende Pendler. Ein schöner Sommertag. Der WDR meldet, dass der Ölpreis über Nacht noch einmal um mehr als zehn Dollar gestiegen ist und Gas um 40 Prozent teurer werden soll. Die ländliche Lage mit den moderaten Immobilienpreisen mutiert zum Euro-Grab. Auf Pendlern und Besitzern schlecht isolierter Häuser lasten die Energiekosten inzwischen wie eine zweite Hypothek. Hauskäufer von heute, berichten Makler übereinstimmend, fragen nicht mehr nach Fliesenfarbe oder Parkett, sondern ob das Dach gedämmt, die Heizung neu und öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß erreichbar sind.

An den Auszug denkt niemand

Karin und Karsten Freischem hatten ihre Doppelhaushälfte in Elsdorf als echtes Schnäppchen empfunden, als sie vor drei Jahren von Köln aufs Land zogen. 124 Quadratmeter Wohnfläche, 370 Quadratmeter Grund, 220.000 Euro - "das war viel günstiger als in der Stadt", sagt die 33-jährige Lehrerin. Sie veredelten das Gebäude mit einer Fußbodenheizung, elektrischen Rollläden und einem Computernetzwerk. Am Ende investierten sie fast 280.000 Euro. "Wir haben damals nicht darüber nachgedacht, hier wieder ausziehen zu müssen", sagt ihr Mann Karsten, 34.

Dann meldete sich Audi aus Ingolstadt und machte dem Ingenieur ein Angebot, das er nicht abschlagen konnte. Zum 1. Juli trat er seinen neuen Job an. Vor drei Monaten hat das Ehepaar sein Heim für 269.000 Euro ins Web gesetzt. Gemeldet hat sich niemand. Sie fürchten, es vermieten zu müssen.

Reiner Braun, Wissenschaftler am Berliner Forschungsinstitut Empirica, sagt: "Wenn die Leute rational wären, würde ich ihnen zurzeit raten: auf keinen Fall kaufen. Das Geld lieber in Aktien und Bundesschatzbriefe stecken und mit 50 Jahren in Rentenpapiere umschichten. Aber die Leute sind nun mal nicht rational." Wie Karin und Karsten Freischem. Sie haben sich in Ingolstadt schon das nächste Haus gekauft. Wieder gefühlt auf ewig. 200.000 Euro kostete es, weitere 100.000 müssen sie reinstecken. Freischem strahlt: "Wir konnten den Verkäufer kräftig unterhandeln."

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