Mieter mit einer Indexmiete müssen in den kommenden Monaten gleich einen doppelten Preisschock fürchten. Ihnen droht wegen der explodierenden Energiekosten nicht nur eine heftige Nachzahlung und höhere Nebenkosten, wie allen anderen auch. Die starke Inflation sorgt zudem dafür, dass auch ihre Miete deutlich teurer werden könnte.
Denn bei Indexmietverträgen sind Preiserhöhungen an die allgemeine Teuerung gekoppelt. Und die ist derzeit heftig: Im April stieg die Inflationsrate auf plus 7,4 Prozent, den höchsten Wert seit mehr als 40 Jahren. Bliebe die Inflation dauerhaft so hoch, könnten Vermieter die Kaltmiete jedes Jahr um diesen Prozentsatz anheben. Für betroffene Mieter eine erschreckende Perspektive.
Indexmiete auf dem Vormarsch
Dabei war die Indexmiete jahrelang eigentlich die unspektakuläre solide Alternative zur üblichen Mieterhöhungsspirale. Bei dieser Variante des Mietvertrags verzichtet der Vermieter nämlich auf sein Recht, die Miete alle paar Jahre entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmieten zu erhöhen. Stattdessen wird bei Vertragsabschluss festgelegt, dass der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes maßgeblich für Mieterhöhungen sein soll. Seit Mitte der 90er Jahre waren demnach nur Mini-Mieterhöhungen von ein bis zwei Prozent im Jahr möglich. Noch 2020 lag die Inflationsrate in Deutschland bei 0,5 Prozent.
So hielt es in den vergangenen Jahren auch niemand für nötig, für Indexmieten irgendwelche Obergrenzen einzuführen. Alle Kappungsgrenzen, die für Mieterhöhungen in gewöhnlichen Verträgen gelten, greifen bei der Indexmiete nicht – auch nicht die Mietpreisbremse. Deswegen können Indexmieten nun selbst in Städten mit angespannter Wohnungslage um mehr als 15 Prozent in drei Jahren und über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden.
Kein Wunder, dass diese Art Mietvertrag nach Jahren des Nischendaseins bei Vermietern aktuell wieder hoch im Kurs steht. Mietervereine in Großstädten wie Köln und Hamburg berichten, dass jeder dritte oder sogar jeder zweite Mietvertrag, der derzeit geschlossen wird, eine Indexmiete beinhaltet. Auch der Eigentümerverband Haus & Grund geht davon aus, dass Indexmietverträge bei Vermietern weiter an Beliebtheit gewinnen werden.
Mieterhöhungen trotz Mietpreisbremse
Immerhin bei Abschluss des Vertrages müssen die Obergrenzen einer Mietpreisbremse eingehalten werden. Ein Jahr lang darf die Miete nicht erhöht werden, danach kann die erste Inflationsanpassung kommen, sofern im Vertrag nichts anderes – zum Beispiel eine Anpassung alle zwei Jahre – geregelt ist. Hat der Vermieter die Indexmiete über einige Jahre nicht erhöht, kann er sogar nicht nur die Teuerung gegenüber dem Vorjahr ansetzen, sondern die komplette Teuerung seit der letzten Mieterhöhung. Ein bestehender Mietvertrag kann nicht einseitig in einen Indexvertrag geändert werden.
Auch der Eigentümerverband Haus & Grund weist darauf hin, dass Vermieter Indexmietverträge nutzen können, um trotz Mietpreisbremse die Miete weiter erhöhen zu können. "In diesem Fall wird ein Indexmietvertrag abgeschlossen, dessen Anfangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt. Im Rahmen der Indexerhöhung steigt die Miete entsprechend dem Verbraucherpreisindex weiter an." Lediglich eine Mieterhöhung "die so drastisch ist, dass die zukünftige Miete 50 Prozent oder höher über der Vergleichsmiete liegt, ist als Mietwucher einzustufen und dementsprechend unzulässig".
Der Vermieter muss die Erhöhung einige Wochen vorher schriftlich ankündigen. Verhindern kann der Mieter sie nicht. Er kann lediglich überprüfen, dass der Vermieter richtig gerechnet hat. Das Statistische Bundesamt hat dafür einen Online-Rechner entwickelt, etwas übersichtlicher ist der Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg.
Modernisierungskosten eingeschränkt umlegbar
Modernisierungskosten können Vermieter beim Indexmietvertrag nur umlegen, wenn es sich um bauliche Maßnahmen handelt, die er nicht zu vertreten hat. Laut Deutschem Mieterbund ist das insbesondere bei Maßnahmen zur Energieeinsparung wie der Dämmung des Daches der Fall, nicht aber beim Anbau eines Balkons oder einer Badsanierung.
Theoretisch kann der Mieter bei der Indexmiete auch auf eine Senkung der Miete pochen, sollten die Verbraucherpreise jemals sinken. Das ist aber wenig realistisch, derzeit wäre man schon froh, wenn die Teuerung etwas weniger stark ausfiele. Sollte die Inflation länger derart hoch bleiben, werden wohl die Rufe nach einer gesetzlichen Regulierung lauter werden. Der Mieterbund hat schon eine Kappungsgrenze für Indexverträge ins Spiel gebracht.
