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Kampf für bezahlbaren Wohnraum: Mietpreisbremse ohne Bremskraft

Mit einem Preisdeckel wollte die Regierung die ständig steigenden Mieten in Großstädten eindämmen. Doch verwässert von Ausnahmen ist dieser Kompromiss zum Mietpreisbremschen geschrumpft.

Ein Kommentar von Katharina Grimm

Die Menschenmasse vor dem Hauseingang erinnert an den Verkaufsmorgen des neuen iPhones. Nein, in diesem Fall drängeln sie sich nicht für die neuste Technik nach vorne. Nein, übernachtet haben die Menschen dort auch nicht - oder zumindest noch nicht. Sie stehen schon Stunden vor dem eigentlichen Termin an der Tür und warten. Auf den Makler.

Jeden Samstag das gleiche Bild: Hunderte Wohnungssuchende zwängen sich in die beliebten 2,5-Zimmer-Wohnungen Deutschlands. Gerade in den Trend-Stadtteilen Münchens, Berlins oder Hamburgs kommen auf eine Wohung gut und gerne mal 100 Bewerber. Dass die Vermieter in solchen Lagen galaktische Mieten einfordern, ist einfacher Logik geschuldet: Irgendwer wird das schon bezahlen.

Doch damit sollte jetzt Schluss sein. Niemand sollte künftig noch 17 Euro kalt für jeden Quadratmeter in einer semi-sanierten Mittelklassebude zahlen. Vorbei soll es mit den obligatorischen, weil gesetzlich maximal zulässigen 2,38 Nettokaltmieten sein, die dem gierigen Makler in die Taschen gesteckt werden. Der hat im Gegenzug lediglich die Wohnungstür aufgeschlossen und wusste, dass es eine Gastherme gibt. Irgendwo. Eine perfide, unwürdige und überteuerte Veranstaltung, so ein Wohnungswechsel.

Eingedampft zum Mietpreisbremschen

Das dachte sich auch die SPD, die mit einem Ende dieser Praxis in den Bundestagswahlkampf gezogen war. Das Aus bekam auch einen Namen: Mietpreisbremse.

Nun hat sich die Koalition in Berlin zwar auf diese Deckelung geeinigt, doch mehr als ein Mietpreisbremschen ist am Ende nicht dabei herausgekommen. Die große Novelle ist ein Flickenteppich aus Ausnahmen und Einschränkungen geworden. Und die sehen so aus: Keine Mietpreisbremse für Neubauten und modernisierte Häuser und eine zeitliche Beschränkung auf fünf Jahre. Darüber hinaus bleibt die Unsicherheit beim Mietenvergleich, der bislang in Deutschland sehr unterschiedlich ausfällt. Wer als Wohnungssuchender gehofft hat, die Mietpreisbremse würde die Lage verbessern, wurde heute herbe enttäuscht.

Was heißt hier ortsüblich?

Wer in eine neue Wohnung zieht, soll künftig nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete zahlen. Aber was heißt ortsüblich? Der Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse setzt da auf den Mietspiegel. Dort werden die durchschnittlichen Kaltmieten in einem Viertel aufgelistet - allerdings sind die Kriterien kaum definiert. Einige Städte, wie beispielsweise Bremen, haben gar keinen Mietspiegel. Und einheitliche Standards, welche Kriterien für die Bewertung der Wohnung herangezogen werden sollen, gibt es auch nicht. Doch genau das wird jetzt wichtig.

Berlin teilt bislang seine Stadtviertel in gerade einmal drei Kategorien ein: einfach, mittel, gut. Hamburg kennt sogar nur zwei Unterscheidungen, nämlich normal und gut. Eine so grobe Einteilung birgt die Gefahr, dass künftig Stadtteile mit maroden Nachkriegsbauten sich stark verteuern könnten, weil zwei Straßen weiter solide Jugendstilhäuser stehen. Aber auch ansonsten bietet der Mietspiegel viel Raum zum freien Interpretieren: Wann ist eine Ausstattung gehoben, wie kann man die Beschaffenheit der Wohnung einordnen?

Neubau bleibt teuer

Gerade neu gebaute Häuser waren ein Zankapfel - und die nun getroffene Entscheidung wird vor allem von der Immobilienwirtschaft gefeiert. Denn Neubauten können so teuer vermietet werden, wie es den Bauherren gefällt. Sie sind nicht an den Mietspiegel gebunden. Und das ist fatal: Gerade in Ballungsgebieten und stark nachgefragten Lagen sind Neubauten der einzig mögliche Weg, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entzerren. Doch ohne preislichen Deckel werden vor allem einkommensstarke Mieter ein Dach über dem Kopf finden. Wer wenig verdient, geht leer aus.

Sicherlich: Der Hausbau ist teuer. Oder genauer: Der Hausbau ist deutlich teurer geworden. Das liegt nicht einmal an den gestiegenen Personal- oder Sachkosten, sondern an gesetzlichen Auflagen. Wohnungsunternehmen müssen einkalkulieren, dass Bauen locker um 30 Prozent und mehr teurer geworden ist durch Anforderungen des Gesetzgebers. Darüber hinaus sind die Abschreibungen für ein neues Wohnhaus viel zu neidrig angesiedelt.

Derzeit dürfen Bauherren zwei Prozent der Investitionen in den Wohnungsbau abschreiben. Das ist viel zu wenig. Experten fordern eine Abschreibung von vier Prozent einzuführen - dadurch könnte die Miete deutlich gesenkt werden. Das Argument der Politik und auch der Immobilienwirtschaft, die Neubauten aus der Mietpreisbremse auszuklammern, um den notwendigen Neubau nicht auch abzubremsen, wäre mit mutigen Reformen bei den Abschreibungen hinfällig. Dann wäre gebaut worden, die Mieten wären gesunken.

Nie mehr Courtage

Also tritt die Mietpreisbremse als eingedampfte, abgespeckte Variante einer guten Idee wohl schon Mitte 2015 in Kraft. Sicherlich, nicht alles ist verpfuscht. Mit dem Bestellerprinzip bei der Maklercourtage, die nun künftig vom Vermieter gezahlt wird, kommt ein wenig Entlastung auf die Mieter zu. Aber das große Versprechen aus dem Wahlkampf wird nicht eingelöst. Um die Wohnungsnot zu bekämpfen oder zumindest zu mildern, müssen deutlich stärker Anreize zum Neubau für die Wohnungswirtschaft entwickelt werden. Denn in erster Linie gibt es zu wenig Wohnraum, erst die Knappheit lässt die Nachfrage so stark steigen - die überteuerten Mieten sind eine Reaktion auf verschlafene Jahrzehnte der urbanen Neubauaktivität. Die Mietpreisbremse beendet vielleicht die besonders krassen Exzesse in einigen Vierteln - für die breite Masse der Wohnungssuchenden ist sie weder Fluch noch Segen. Sie werden weiterhin in den Schlangen vor Haustüren stehen, auf Makler warten und hoffen, dass sie diesmal die Wohnung auch bekommen. Sollten sie das Glück haben, müssen sie künftig zumindest nicht mehr die Courtage blechen. Wenigstens das.