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Kommentar

Grundsteuer-Urteil : Jetzt wird das Wohnen noch viel teurer - mit dem Doppel-Turbo zu hohen Immobilienpreisen

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer versenkt. Eine "gerechte" Steuer wird alles andere als "fair". Bald müssen Eigentümer und Mieter in gefragten Lagen mit starken Mehrbelastungen rechnen. Wer jetzt schon teuer wohnt, wird erneut zur Kasse gebeten.

Wer in einer teuren Wohnung günstig wohnt, muss mit erheblichen Mehrbelastungen rechnen.

Wer in einer teuren Wohnung günstig wohnt, muss mit erheblichen Mehrbelastungen rechnen.

Unsplash

Die Grundsteuer stand auf dem Prüfstand – und wie erwartet, ist die bisherige Praxis krachend durchgefallen. Zu offenkundig war die demonstrative Missachtung rechtsstaatlicher Grundsätze (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Woran lag das Problem: Die Grundsteuer ist einer Form von Vermögenssteuer auf Immobilienwerte. Um rechtskonform zu sein, muss jede Steuer auch fair und gerecht sein – zumindest ein bisschen. Und das war die Grundsteuer schon lange nicht mehr: Denn der für die Steuer zugrunde gelegte Wert einer Immobilie bemaß sich nicht an ihrem tatsächlichen Verkehrswert sondern an sogenannten Einheitswerten.

Grundsteuer: Ohne Rücksicht auf den echten Wert

Ob das Haus top gepflegt ist oder eine Ruine spielte keine Rollen, denn die Grundsteuer wurde auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude fällig. Auch die Veränderung der Marktpreise seit Erhebung der Einheitswerte wurde ignoriert. Dass diese Praxis bekanntermaßen nicht legal war, störte den Gesetzgeber wenig – er saß das Problem solange aus, bis man nun vor dem obersten deutschen Gericht Schiffbruch erlitt. 

Doch für Schadenfreude angesichts der unfähigen Verwaltung hat niemand einen Grund. Insbesondere alle Personen, die in einer begehrten Citylage in einer Wachstumsregion leben, haben allen Grund sich Sorgen zu machen. Und das auch, wenn sie das Glück hatten, eine einigermaßen bezahlbare Wohnung zu ergattern. 

Einfach gesagt: Das bisheriger System der Einheitswerte von anno dazumal (Im Westen Deutschlands reicht die Festsetzung dieser Werte bis auf das Jahr 1964 zurück) hat dazu geführt, dass manche Immobilien gemessen an ihrem Marktwert übertrieben stark belastet wurden, andere aber angesichts ihres Wertes glimpflich davongekommen sind.

Preissteigerungen bei Immobilien schlagen voll durch

Nun muss sich die Steuer am echten Marktwert orientieren, also schlagen die Sprünge am Immobilienmarkt voll auf die Grundsteuer durch. Eine Eigentumswohnung, die an der Hamburger Stadtgrenze 200.000 Euro kostet, würde im begehrten Trend-Vierteln schon 650.000 Euro bringen – entsprechend höher fällt die Steuer in Zukunft aus.

Auch Mieter haben keinen Grund zum Lachen, denn die Grundsteuer wird komplett auf die Miete umgelegt. In vielen Teilen Deutschlands wirkt die Grundsteuer schon jetzt wie eine dreizehnte Miete – die meisten Mieter wissen das nur nicht. Auch wenn Zahlen von 6000 Euro für eine Wohnung im Jahr übertrieben sind, dürfte auf die Mieter und die selbstnutzenden Eigentümer in teuren Lagen eine erhebliche Belastung zukommen. Das Wohnen in Großstädten wird damit noch unbezahlbarer als es heute schon ist. 

Der größte Irrwitz: Die Mehreinnahmen werden nicht einmal in den Haushalt der Kommunen fließen. Eine regelmäßige Ermittlung des Marktwerts von 35 Millionen Grundstücken wird Unsummen an Gutachterkosten verschlingen.

Ungewisse Auswege aus dem Dilemma

Niemand weiß was zu tun ist. Ein Vorschlag will verbieten, dass die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden darf. Ein entsprechendes Gesetz zum Schutz von Mietern würde vermutlich ebenfalls von Gerichten kassiert werden. Aber so eine Regelung ändert nichts am Grundproblem. Die zusätzliche Steuer belastet die Immobilienwirtschaft und dieser Kostenblock wird das Wohnen teurer machen – direkt per Umlage oder indirekt durch höhere Mieten. 

Ein weiteres Gedankenspiel, das vor allem vom Mieterbund angestrebt wird: Anstatt am Immobilienwert soll die Steuer nur am Wert des Bodens anknüpfen. Damit wäre das Problem der Gutachterkosten zumindest entschärft. Die Initiatoren versprechen sich davon, dass die umweltschädliche Einzelhausbebauung stärker als Wohnblocks in der Stadt belasten wird. Doch es ist wohl fraglich, ob die Flächenländer so eine Entscheidung mittragen würden und ein entsprechendes Gesetz zustande kommen kann.

Die große Koalition hat schon eine Neuregelung der Grundsteuer in der Schublade, beschlossen wurde dieser aber vor der vergangenen Bundestagswahl nicht mehr. Dabei gibt es allerlei denkbare Modelle, die mit unterschiedlichen Aufwand umsetzbar wären. Das Gericht gibt der Regierung eine Frist bis Ende 2019 vor. Ziel der Bundesregierung sei es, dass die Kosten für Mieter und Eigentümer in etwa gleich bleiben. Ob das aber auch wirklich so geschieht, ist offen.

Der Doppel-Turbo zur Preisexplosion

Selbst wenn das gesammte Aufkommen gleich bleibt, wird es eine starke Umverteilung der Kosten geben. Wer in einer Wohnung lebt, die sehr teuer ist, wird in Zukunft sehr viel stärker belastet als jemand, dessen Heim nur zu einem Spottpreis loszuschlagen ist. Das ist der Doppel-Turbo der Wohnkosten: auf das teure Heim kommt nun auch noch eine extra hohe Steuer obenauf.

Bei einem Auto wäre das gerechtfertigt, wenn der teure Zwölfzylinder auch zu hohen Steuern führt. Doch Wohnungen sind soziales Gut. Ein Gut, dessen Preis weit schneller steigt als die Einkommen. Und diese Steuer wird all diejenigen, die ohnehin schon sehr viel Geld fürs Wohnen ausgeben müssen, sehr hart treffen.