HOME

Immobilienpreise: Generation Miete: War es früher wirklich einfacher, ein Haus zu finanzieren?

Die Explosion der Immobilienpreise macht es jungen Menschen fast unmöglich, eine Immobilie zu erwerben. Früher sah das anders aus - oder? 

Der Traum vom eigenen Haus

Der Traum vom eigenen Haus - für die junge Generation kaum noch erschwinglich.

Getty Images

Etwas mehr als eine halbe Million Euro - so viel Geld müssen Immobilienkäufer in Hamburg inzwischen einplanen, wenn sie sich eine Doppelhaushälfte zulegen wollen. Ein Einfamilienhaus in der Hansestadt kostet inzwischen knapp 670.000 Euro im Durchschnitt. Nun ist Hamburg ein teures Pflaster. Doch auch wer in Leipzig eine Doppelhaushälfte erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen. Gut 400.000 Euro kostet der Spaß.

Die hohen Immobilienpreise schrecken Käufer ab. Und das sind vor allem Menschen ab dem 30 Lebensjahr, die nach den ersten Berufsjahren sesshaft werden wollen. Doch wie soll die "Generation Miete" die explodierenden Immobilienpreise samt Kaufnebenkosten stemmen? Früher war es definitiv leichter für junge Paare ein Haus - oder zumindest eine Wohnung - zu kaufen. Oder etwa nicht? 

Ist der Hauskauf wirklich teurer geworden?

Die "F.A.S" hat sich durchrechnen lassen, ob an der gefühlten Wahrheit, dass es die Elterngeneration leichter hatte, sich eine Immobilie zuzulegen, etwas dran ist. Allerdings nicht für den Kauf einer Wohnung, sondern eines Hauses. Zunächst müsse man drei wichtige Komponenten aufschlüsseln: Die Immobilienpreise und deren Entwicklung, die Höhe der Kredite und die Gehälter. 

Die Kaufpreise haben innerhalb von 30 Jahren saftig angezogen. Im bundesweiten Durchschnitt um 116 Prozent, so die "F.A.S", die sich auf Auswertungen des Analysehauses Bulwiengesa bezieht. So lag der Kaufpreis eines Reihenhauses mit einer Wohnfläche von rund 120 Quadratmetern im Jahr 1988 bei rund 190.000 Euro - heute würden dafür knapp 410.000 Euro im Durchschnitt fällig werden. 

Doch zeitgleich sind die Zinsen für einen Baukredit rapide zurückgegangen. 1988 lag der durchschnittliche Bauzins bei 7,25 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren (in der Rechnung soll die Immobilie innerhalb von 35 Jahren abbezahlt sein). Heute liegt der Bauzins bei gleichen Konditionen bei rund 1,5 Prozent. Geld kann man sich heute also deutlich billiger leihen. Damit sei der Zwischenstand zunächst ausgeglichen, so die "F.A.S": Hohe Immobilienpreise zu günstigen Zinskonditionen. 

Die dritte Komponente seien die Löhne.  Und hier zeigt sich: Wer gut verdient, profitiert. Das Beispiel der Zeitung ist ein Uniprofessor der Besoldungsstufe C3. 1988 hätte er damit brutto 2652 Euro verdient, heute wären es 6772 Euro. Das Gehalt ist also in den vergangenen 30 Jahren um 155 Prozent gestiegen. Die Hauspreise hingegen seien "nur" um 116 Prozent gestiegen. "Für Gutverdiener ist es im Schnitt in den vergangenen 30 Jahren günstiger geworden, sich ein Haus zu leisten", sagt André Adam von Bulwiengesa  zur "F.A.S".

 

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Doch die Crux liegt im Detail, denn heute brauchen Immobilienkäufer durch die gestiegenen Preise deutlich mehr Eigenkapital, um sich günstige Kreditkonditionen zu sichern - und um die prozentual steigenden Kaufnebenkosten zu stemmen. Man braucht also Geld auf der hohen Kante. Wer erbt oder reiche Eltern hat, kann sich freuen. Alle anderen müssen sparen. Und hier zeigt sich: Die Besserverdienenden mögen zwar in den vergangenen 30 Jahren einen satten Lohnzuwachs erhalten zu haben. Der Reallohnindex zeigt hingegen, dass die Einkünfte auch durch die Teuerung der Verbraucherpreise abgeschmolzen sind. 

Die Preise steigen, die Löhne nicht

Bis 2016 stiegen die Reallöhne nur so wenig, dass sie nur minimal über dem zur Verfügung stehenden Löhnen im Jahr 1992 lagen. Auch für die Jahre danach legte dieser Wert kaum zu. "In den letzten 20 Jahren hat sich der Reallohnindex insgesamt nur wenig verändert – die Steigerung der Bruttomonatsverdienste wurde also im Wesentlichen durch die Steigerung der Verbraucherpreise aufgehoben", heißt es dazu bei der Bundeszentrale für politische Bildung. 

Die Löhne sind kaum gestiegen

Die Reallöhne, also das, was die Bürger nach Abzug von Steuern und der Inflation im Geldbeutel haben, steigen fast gar nicht. Und das sind die durchschnittlichen Lohnentwicklungen. Nimmt man also an, dass bei den Besserverdienenden ein gewisses Plus beim Lohn verbucht werden kann, müssen zwangsläufig andere Berufsgruppen stagnieren - oder sogar weniger verdienen. Der "Guardian" hat vor einigen Jahren auswerten lassen, wie sich das verfügbare Einkommen unterschiedlicher Altersgruppen entwickelt hat. Demnach hat sich das Einkommen der Altersgruppe der 25- bis 29-Jährigen sogar in den vergangenen 30 Jahren um fünf Prozent verringert. Eine der Ursachen seien immer noch die Nachwehen der Finanzkrise ab 2007, die schlechter bezahlte Jobs, Zeitarbeit und befristete Arbeitsverträge begünstigt hätten. Tatsächlich gibt es in der Altersstufe zwischen 29 und 34 Jahren auffällig viele Menschen, die befristet beschäftigt sind.

Einschränken für die Hauskauf?

Und so fällt es dem Gros der jungen Generation schwer, Eigenkapital zu bilden. Allerdings wolle sich die Generation auch nicht einschränken, um sich eine Immobilie leisten zu können, so die "F.A.S". Weniger teure Urlaube, weniger Avocado-Toast, weniger Bio-Lebensmittel? Gerade in Deutschlands Szenevierteln , wo die Preise weit entfernt vom bundesdeutschen Durchschnitt sich in immer astronomischere Höhen entwickeln, denkt die junge Generation gar nicht daran, Abstriche hinzunehmen.

Wer aber abseits der nachgefragten Stadtteile oder im Speckgürtel auf Immobiliensuche geht, findet dort noch bezahlbare Immobilien.  Und so kostet eine Doppelhaushälfte in Harburg, einem Stadtteil jenseits der Elbe und somit etwas abseits, im Durchschnitt nicht einmal 400.000 Euro - also rund 100.000 Euro weniger als in Hamburg. 

Hausbau: Dieses traumhafte Bausatz-Haus stellen Sie selbst auf
Die Firma will für eine Garantie von 20 Jahren einstehen.

Die Firma will für eine Garantie von 20 Jahren einstehen.

Hersteller