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Immobilienmarkt: Gute Aussichten für Käufer

Der Immobilienmarkt in Deutschland kommt trotz günstiger Preise nicht recht in Schwung. Für Käufer positiv, denn es gibt ein reichhaltiges Angebot zu günstigen Preisen.

In Großstädten suchen Makler oft vergeblich nach neuen Mietern für Büros. Die Leerstände haben neue Höchststände erreicht. Auch auf dem Wohnungsmarkt gibt es außerhalb der Ballungszentren nur eine geringe Nachfrage nach den eigenen vier Wänden. Nach Einschätzung von Experten ist der Tiefpunkt aber erreicht. Schon 2006 könne der Markt wieder anziehen, wenn die Binnenkonjunktur in Fahrt kommt und der Bedarf steigt.

Im Gegensatz zu Großbritannien oder Spanien, wo Immobilienpreise in Schwindel erregende Höhen gestiegen sind und die Angst vor dem Platzen einer "Spekulationsblase" wächst, geben die Preise in Deutschland in den meisten Regionen weiter nach. Tobias Just von der Deutschen Bank Research macht dafür vor allem eine "Subventionsblase" in den 90er Jahren verantwortlich. "In Deutschland wurde der Wohnungsbau zu lange staatlich gefördert", meint Just. Noch bis 1999 habe es jährlich bis zu 500.000 Baufertigstellungen gegeben.

Für Käufer gibt es ein reichhaltiges Angebot zu günstigen Preisen

"Wir haben in ein Überangebot investiert", stellt Just fest. Vor allem in Ostdeutschland, wo Investoren durch steuerliche Anreize angelockt wurden, gleichzeitig aber die potenziellen Mieter in den Westen abwanderten, stünden nun viele Wohnungen leer. Dagegen ist in München, Stuttgart und Frankfurt bezahlbarer Wohnraum immer noch knapp. Bis 2010 werden nach Schätzung von DB Research in Westdeutschland noch etwa 270.000 neue Wohnungen pro Jahr gebraucht, in Ostdeutschland nur noch 30.000 neue Wohnungen.

"Für Käufer gibt es ein reichhaltiges Angebot zu günstigen Preisen und zudem noch extrem niedrige Zinsen", sagt der Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland, Jürgen Michael Schick. Diese Kombination habe es noch nie zuvor gegeben. Dass trotzdem nicht mehr Privatleute eine Immobilie kaufen, hänge vor allem mit der schlechten Wirtschaftslage und der Angst vor Arbeitslosigkeit zusammen. Bei unsicheren Zukunftsaussichten scheuen viele Menschen das Risiko, sich auf Jahre zu verschulden, und bleiben doch erstmal zur Miete wohnen.

Neue Büroflächen kommen zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf den Markt

Auch der Büroimmobilienmarkt leidet unter der Wirtschaftsflaute. In den Großstädten stehen viele Gebäude leer, gleichzeitig sinken die Mieten. Nach Berechnungen des Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle waren Ende 2004 in Frankfurt, München und Berlin 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig verfügbar. Gleichzeitig gaben die Mieten in Frankfurt um 5,7 Prozent nach, in München gingen sie um 6,8 Prozent zurück. Dennoch kommen immer noch neue Flächen auf den Markt, weil viele Projekte noch zur Boomzeit der New Economy in der Hoffnung auf Spitzenmieten geplant wurden.

"Das Angebot kommt zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt", bestätigt Just. In den Großstädten wird es nach Einschätzung von Experten noch Jahre dauern, bis sich der Markt normalisiert und sich die Leerstände abbauen. Wegen des großen Angebots entwickelt sich aber ein deutlicher Trend: Wer am Stadtrand sitzt, kann jetzt oft zum gleichen Preis in die City ziehen. Wer ein Büro mit schlechter Ausstattung gemietet hat, bekommt jetzt erstklassige Objekte für das gleiche Geld. "Die Eigentümer geben bis zu einem Jahr Mietfreiheit und noch einen Zuschuss zu den Ausbaukosten", beobachtet Immobilienmarktforscher Carsten Mürau vom Maklerhaus Dr. Lübke.

Investoren spekulieren auf steigende Immobilienpreise

Wie attraktiv der Kauf einer deutschen Immobilie derzeit ist, haben vor allem ausländische Private-Equity-Investoren gemerkt. In den vergangenen Monaten haben Finanzinvestoren etwa zahlreiche Bürogebäude der Deutschen Bank sowie große Wohnungsbestände der Beteiligungsgesellschaft WCM, von ThyssenKrupp und der öffentlichen Wohnungsgesellschaft Gagfah gekauft. Diese "Sonderkonjunktur" werde auch 2005 anhalten, meint Schick vom Immobilienverband. Die Investoren spekulieren auf steigende Immobilienpreise. Geht die Rechnung mit dem Aufschwung am Markt nicht auf, können sie sich immer noch über sichere Mieteinnahmen freuen.

Angela Schiller/DPA