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Wohnraum in Deutschland: Immobilienpreise in Großstädten schießen in die Höhe

Die Flucht aus dem Euro treibt die Immobilienpreise auf Höchstwerte. In gefragten Lagen sind sie 2011 um fast neun Prozent gestiegen. Doch trotz der Preisexplosion kann sich der Wohnungskauf lohnen.

Von Gernot Kramper

Investitionen in Wohnraum lohnen sich, zumindest wenn die Lage stimmt. Das berichtet die Zeitschrift "Finanztest" in ihrer neuen Ausgabe. Während Staatsanleihen und Lebensversicherungen immer geringere Renditen bieten, konnten Eigentumswohnungen mancherorts um über acht Prozent in einem Jahr zulegen. Vorn im Preisrennen liegen alte Bekannte: Im Stadtgebiet von München, Hamburg und Berlin stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in nur einem Jahr um jeweils über acht Prozent. In Toplagen werden inzwischen über 8000 Euro für den Quadratmeter gezahlt - eine 120-Quadratmeter-Wohnung kann dann schon mal eine Million kosten. Aber auch in Städten wie Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau oder Ludwigsburg zogen die Preise um über fünf Prozent an.

Infografik: Die billigsten und die teuersten Lagen in Deutschland

Die Preissteigerung verteilt sich dabei nicht gleichmäßig auf die Fläche der Stadt - gesuchte Lagen legen weit stärker zu, als der Durchschnittswert verrät. Bei acht Prozent durchschnittlicher Steigerung explodieren in den gesuchten Quartieren die Preise mit 15 bis 20 Prozent.

Die Nachfrage wird angeheizt

Diese Entwicklung freut Alt-Eigentümer, entsetzt aber Wohnungssuchende. In begehrten Städten wird es für sie immer schwerer günstigen Wohnraum zu finden - sei es zur Miete oder zum Kauf. Angesagte Gegenden können sich nur noch Top-Verdiener leisten. Eine Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. In den Hochpreisregionen heizen gleich mehrere Trends den Immobilienmarkt an. Obwohl die Gesamtbevölkerung in Deutschland nicht wächst, führt der Zuzug hier zu mehr Einwohnern und verstärkt damit die Nachfrage. Hinzu kommt der Trend zum Leben als Single. Gerade in Berlin führt die zunehmende Anzahl der Ein-Personen-Haushalte zu einem Nachfrageschub. Und nicht zuletzt ist der Trend zum schöneren und luxuriösen Wohnen ungebrochen. Wer es sich leisten kann, gibt viel für seine Traumwohnung oder sein Traumhaus aus. Das schlägt sich in den Durchschnittspreisen nieder.

Kein einheitliches Bild in Deutschland

Trotz der Preissprünge in einigen Metropolen kann insgesamt nicht von einer Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland gesprochen werden. Im Durchschnitt kletterten die Preise zwar noch um 4,8 Prozent nach oben, in den meisten Landkreisen stiegen sie aber nur um ein bis drei Prozent. Die Immobilienpreise folgen dabei den bekannten Wohlstandslinien in Deutschland, es besteht daher ein deutliches Süd-Nord- und West-Ostgefälle. Die teuersten Gegenden für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen liegen im Süden der Republik - einzige Ausnahme ist Sylt in Nordfriesland.

Die hohen Steigerungsraten in Berlin müssen vor dem Hintergrund relativ niedriger Quadratmeterpreise betrachtet werden. In der Tendenz ziehen die Preise in Städten stärker an als in den Landkreisen, und Eigentumswohnungen legen stärker zu als Einfamilienhäuser. Von einigen Ausnahmen wie Dresden oder Potsdam ist der Osten Deutschlands der große Verlierer am Immobilienmarkt. Hier prägen vielerorts Wegzug und Bevölkerungsrückgang den Wohnungsmarkt. Die Kaufpreise sind zwar niedrig, ein Wiederverkauf aber schwer.

Bei der Ausstattung sparen

Die Finanztest-Analyse basiert auf der Datenbank der deutschen Pfandbriefbanken. In den Datenbestand fließen die anonymisierten Kreditunterlagen der Mitgliedsbanken Banken ein. Sie geben tatsächlich gezahlten Kaufpreise der Objekte wieder. Die Finanztest wertet für den Immobilienatlas nur abgeschlossene Verkäufe aus. Lange Leerstände oder unverkäufliche Objekte werden nicht erfasst.

Damit die Vergleichbarkeit der Preise gewährleistet ist, werden allerdings nur Häuser und Objekte berücksichtigt, die nach 2000 gebaut oder vollständig saniert wurden. Ältere und nicht sanierte Immobilien fließen daher nicht in den Preisindex ein. Es ist also durchaus möglich, auch Häuser oder Wohnungen zu erwerben, deren Preis unter den angegeben Werten liegt. Einen Tipp für verzweifelte Wohnungskäufer in teuren Gegenden hat die "Finanztest" parat: Sie empfiehlt lieber Einbußen bei der Ausstattung als bei der Lage zu akzeptieren. Die Ausstattung könne nachträglich verändert werden, die Lage nicht.