Wer seine Wohnung untervermietet, braucht dazu unbedingt die Erlaubnis des Vermieters. Ansonsten kann man schnell auf der Straße stehen. Ein Urteil des Landgerichts Berlin vom April bestätigt nun, dass eine fristlose Kündigung bei unerlaubter Untervermietung gerechtfertigt ist.
Der beklagte Mieter hatte Ende 2011 von seinem Vermieter die Erlaubnis bekommen, seine Nichte bei sich wohnen zu lassen – bis diese eine eigene Wohnung findet. Diese betrieb die Wohnungssuche scheinbar aber gar nicht oder nicht sonderlich motiviert. Von Dezember 2012 bis Juni 2014 schickte der Vermieter daraufhin drei fristlose Kündigungen. Der Mieter ignorierte die Aufforderungen, auszuziehen, mit der Begründung, die Untervermietung sei abgesprochen gewesen. Schließlich klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht auf Räumung der Wohnung und bekam Recht.
Mieter ließ seine Nichte bei sich wohnen
Der Mieter ging in Berufung. Das Landgericht bestätigte das Urteil aber. Nach Ansicht des Gerichts ist die Erlaubnis zur Untervermietung nur vorübergehend erteilt worden. Ob die Wohnungssuche der Nichte erfolgreich verläuft, sei in dem Fall irrelevant. Das Gericht ging in dem speziellen Fall davon aus, dass die Erlaubnis für ein Jahr gilt. Spätestens aber, als der Mieter das erste Kündigungsschreiben erhielt, sei die Absprache nichtig gewesen.
Einen dauerhaften Anspruch auf Untervermietung schloss das Gericht ebenfalls aus. Die Nichte des Mieters hatte zu dem Zeitpunkt insgesamt drei Wohnungen gemietet, damit bestehe trotz des angespannten Wohnungsmarktes kein berechtigtes Interesse daran, unterzuvermieten.
Es gibt einen Anspruch auf Untervermietung
Generell haben Mieter aber ein Recht auf Untervermietung. Das bestätigte schon ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Sommer 2014. Damals wurde zwei Mietern sogar Schadensersatz in Höhe von über 7400 Euro zugesprochen. Sie mussten aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada ziehen und wollten ihre Hamburger Wohnung in dieser Zeit untervermieten. Der Vermieter verbot ihnen das. Geregelt wird der Anspruch auf Untervermietung durch den Paragraf 553 im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dieser besagt, dass der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlauben muss, solange daran ein berechtigtes Interesse besteht – auch, wenn im Mietvertrag etwas anderes festgelegt wurde. Was ein "berechtigtes Interesse" ist, ist wie so oft im deutschen Recht Auslegungssache – zumindest bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt haben Mieter seit dem Urteil nun aber einen gesicherten Anspruch.
Doch selbst wenn man die Erlaubnis vom Vermieter hat, zeigt die Entscheidung des Landgerichts, dass man die Absprachen genau fest- und einhalten sollte. Sonst geht es einem schnell wie dem Berliner Mieter, der nun auf der Straße steht.
