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Wohnungsmarkt Schock in den USA – Wall-Street-Heuschrecken kaufen alle Einzelhäuser weg

Die Großinvestoren kaufen blind, handeln nie und zahlen Höchstpreise.
Die Großinvestoren kaufen blind, handeln nie und zahlen Höchstpreise.
© fstop123 / Getty Images
Noch nie wurde so viel Geld in den Markt gedrückt wie heute. Auf der Suche nach lukrativen Anlagen hat die Wall Street das Einfamilienhaus entdeckt. Sollte der Trend nach Europa kommen, dürften Mieten und Immobilienpreise rasant steigen.

Die ganze Welt erlebt einen Immobilienboom. Angesichts der massiven Schuldenaufnahme der Regierungen und einer fortwährenden Null-Zinsen-Politik suchen Anleger nach Anlagemöglichkeiten. Es ist so viel Geld im Spiel, dass auch bisher unbeachtete Möglichkeiten ausgeschöpft werden. Es ist nicht neu, dass Großanleger in Immobilien investieren, so ist auch in Deutschland ein guter Teil des Bestandes von öffentlichen Trägern in die Hand von Großinvestoren gelangt.

Nur bislang haben sich diese Anleger nicht mit Einzelhäusern abgegeben. In den USA kann man seit der Corona-Pandemie ein Umdenken erkennen. Wall Street investiert in Einzelhäuser. Zu einen auf die klassische Weise: Anstatt nur in den Bau großer Apartmentkomplexe zu investieren, wird nur verstärkt in den Bau von Siedlungen mit Häusern investiert. Für Privatpersonen ist auch das ein Problem. Wenn ganze Neubaugebiete an einen Investor verkauft werden, kommen Interessenten, die nur ein Haus für sich und ihre Familie suchen, nicht zum Zuge. Diese Häuser werden nur zur Miete angeboten.

Kauf von Bestandshäusern

Investoren wie der BlackRock-Gruppe reicht der Neubausektor nicht aus. Um ihr Geld anzulegen, kaufen sie den Markt gebrauchter Häuser leer, zumindest in den Wachstumsregionen der USA. Und Geld scheint dabei keine Rolle zu spielen. Die Investoren verzichten auf sonst übliche Sicherheiten und überbieten regelmäßig die Schätzwerte der Objekte. Der Schätzwert ist eine Besonderheit des US-Marktes, die Finanzierung durch die Banken ist an diesen Wert gebunden. Ein Beispiel: Der Schätzwert beträgt 400.000 US-Dollar, die Bank finanziert bis zu 80 Prozent. An Eigenkapital sind dann 80.000 Dollar erforderlich. Wird das Haus zu einem höheren Preis etwa 460.000 Dollar verkauft, bleibt die Finanzierungssumme der Bank gleich, nämlich 320.000 Euro. Der Eigenanteil steigt um die ganzen 60.000 Dollar des Mehrpreises auf 140.000 Dollar. Mit der Überbietungsstrategie werfen die "Heuschrecken" alle privaten Interessenten aus dem Rennen, die auf eine Finanzierung angewiesen sind.

Lukratives Invest 

Entsprechend groß ist der Frust in den USA. In der Kritik steht vor allem BlackRock. Erfunden wurde das Modell jedoch von Blackstone, diese Firma kaufte nach der Finanzkrise von 2008 im großen Stil Häuser auf, deren Finanzierung geplatzt war. Damals brach der Immobilienmarkt in den USA zeitweise komplett ein. Wer genügend Mittel besaß und keine Hypothekenfinanzierung benötigte, konnte sich zu Spottpreisen mit Häusern eindecken. So gut läuft das Geschäft heute nicht, aber dennoch ist die Vermietung von Einzelhäusern in Vorstädten lukrativ. Die Firma "Invitation Homes" hat derzeit etwa 80.000 Häuser im Bestand.

Attraktive Geschäftsmodelle

Die Branche ist weit einfallsreicher als Privatkunden. Sie treten als Großabnehmer gegenüber Immobilien-Entwicklern auf und schließen auf einen Schlag Deals über mehr als 2000 Häuser ab. Für die Entwickler und die Firmen der Baubranche sind sie ideale Kunden, denn sie garantieren eine sichere Planung. Dazu wurden Rent-to-Own-Modelle entwickelt, bei denen der Übergang von Mietern zu Eigentümern fließend gestaltet werden. Auch ist es möglich, das eigene Haus zu verkaufen und zurück zu mieten.

Bedrohliche Entwicklung

Gemessen an den ganzen USA ist die Entwicklung nicht bedrohlich. Das liegt aber nur daran, weil sich die Investoren auf die Boomregionen konzentrieren und den größten Teil des Landes links liegen lassen. In diesen Gebieten mit einem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt sind sie bezogen auf die angebotenen Häuser sehr präsent. Ihr Engagement führt zu einer massiven Preissteigerung. Die Nachfragemacht ist so groß, dass sie das eigene Geschäftsmodell nährt. Die Firmen treiben die Preise weiter hoch, damit vergolden sie nachträglich ihre schon erfolgten Investitionen. Häuser, die sie vor eine oder zwei Jahren deutlich überteuert gekauft haben, sind heute deutlich mehr Wert.

Hält dieser Trend an, wird ein guter Teil des Wohneigentums von Familien der Mittelschicht wegwandern und bei Wall-Street-Firmen landen. Die Bedeutung von Immobilien für den Vermögensaufbau wird entsprechend zurückgehen. Langfristig ist zu befürchten, dass diese Entwicklung auch nach Europa schwappt und diese Anleger stärker in das Klein-Klein-Geschäft mit einzelnen Immobilien drängen. Der Wohnungsmarkt wird dadurch noch angespannter. Es ist anzunehmen, dass börsennotierte Firmen eine höhere Rendite mit ihren Anlagen erzielen wollen als die klassischen Vermieter. Von der starken Nachfrage dürften dagegen alle Immobilien-Besitzer profitieren, ihre Häuschen werden an Wert gewinnen. Im Ergebnis wird die Spaltung zwischen denjenigen, die zu den Besitzenden gehören, und denen, die nichts haben, weiter zunehmen.


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