Verkauf ohne Provision: Auf Immobilienportalen sind solche Anzeigen meist in der Minderzahl, denn viele Verkäufer beauftragen für die lästige Aufgabe lieber einen Makler. Doch wer es sich zutraut, kann seine Immobilie auch ohne professionelle Hilfe anbieten. Dadurch können sowohl Verkäufer als auch Erwerber Kosten sparen: Die Courtage, also die Kosten für den Makler, können je nach Ort bis zu gut sieben Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Grundsätzlich könne jeder das selbst machen, sagt Julia Wagner, Leiterin der Abteilung Zivilrecht des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ein Hausverkauf sei kein Hexenwerk, aber: "Es ist aufwendig, das macht man nicht mal eben nebenher", sagt Wagner. Das Inserat auf Portalen einzustellen sei dabei die leichteste Übung. Ab dann braucht für einen Verkauf in Eigenregie Zeit und Nerven. Sinnvoll ist, in der Nähe der Immobilie zu wohnen. Denn aus der Ferne lässt sich der Aufwand nur schwer stemmen.
"Man darf nicht lügen"
Wer seine Immobilie ohne die Dienste eines Maklers verkaufen möchte, muss selbst machen, was sonst der Profi übernimmt oder zumindest unterstützt. Der erste Schritt ist, Informationen über das Haus oder die Wohnung zusammenzusuchen. Etwa einen Grundbuchauszug, die Flurkarte und einen Energieausweis. Gibt es keinen Grundriss oder ist der schon sehr alt, sollte ein neuer angefertigt werden. Auch Belege über Reparaturen, wie beispielsweise Rechnungen, sind sinnvoll. Bei Mehrfamilienhäusern kommen noch die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Diese Dokumente können Kaufinteressenten einsehen, um sich ein Bild von der Immobilie zu machen. Mängel der Immobilie dürfen dabei nicht unter den Tisch fallen. "Wer zum Beispiel von feuchten Wänden oder Asbestbelastung weiß, muss das den Interessenten mitteilen. Man darf nicht lügen", so Wagner. Sonst entsteht ein Haftungsrisiko. Im Streitfall könnte der Käufer fordern, den Kaufpreis zu drücken oder den Kauf rückabzuwickeln.
Die zusammengesuchten Unterlagen sind auch wichtig, um den richtigen Preis festzulegen. Vielen fällt das nicht gerade leicht, denn oft sind mit Häusern und Wohnungen viele Erinnerungen verbunden. Da blendet man eine ungünstige Lage oder veraltete Ausstattung schnell aus. Doch hier ist Objektivität gefragt. Um einen angemessenen Preis zu bestimmen, ist es sinnvoll, sich auf einschlägigen Immobilienportalen oder bei den Inseraten von Maklern und Banken umzusehen und Vergleichswerte zu suchen. Auch Immobilienpreisspiegel der Region helfen bei der Einschätzung. Wer sich nicht zutraut, den Kaufpreis zu schätzen, kann einen Gutachter damit beauftragen, den Wert der Immobilie zu bestimmen. Das sei sinnvoll, rät Wagner, denn: "Schließlich ist es wichtig, mit einem realistischen Preis an den Markt zu gehen. Sonst sinkt die Chance, die Immobilie schnell zu verkaufen." Ist ein Objekt zu lange auf dem Markt, kommen bei Interessenten Bedenken, ob damit etwas nicht stimmt.
Aufwand für Portale lohnt sich
Sind alle Informationen zusammengetragen, braucht es noch ein Exposé über die Immobilie. Eckdaten wie die Größe, der Zustand, Ausstattung und Zimmerzahl gehören dort hinein. Genauso wie Angaben zur Lage und Mängeln. Dabei reicht es nicht, alle Informationen einfach aufzulisten. Gute Fotos machen die Immobilie attraktiv und erhöhen die Verkaufschancen.
Steht das Objekt auf Portalen oder in Inseraten zum Verkauf, gilt es, die Besichtigungen zu organisieren. Auch hier lohnt es sich, etwas Aufwand in Kauf zu nehmen. Damit der erste Eindruck stimmt, sollten Verkäufer die Immobilie vor den Besichtigungsterminen in Schuss bringen, aufräumen, putzen und gegebenenfalls mit kleinen Schönheitsreparaturen etwas herrichten. Eine weitere Herausforderung: Sobald die Immobilie inseriert ist, wollen Fragen beantwortet und Termine vereinbart werden. "Viele Eigentümer berichten, dass sie von Anfragen förmlich überrannt werden und kaum wissen, wie sie entscheiden sollen, wen sie zur Besichtigung einladen", berichtet Wagner. Die Verkäufer sollten sich also vorher überlegen, wonach sie mögliche Käufer auswählen. Sollen zum Beispiel nur die schnellsten zehn Anfragen eingeladen werden? Oder soll eine junge Familie den Zuschlag erhalten?
Sobald ein Bewerber sein Interesse an der Immobilie bekundet, geht es an das Verhandeln. Die Zeiten, in denen Besitzer nahezu jedes Haus zu ihrem Wunschpreis loswurden, sind vorbei, bestätigt Wagner. "Käufer feilschen wieder mehr. Für die Verkäufer ist es deshalb unerlässlich, sich eine untere Schmerzgrenze festzulegen."
Übergabeprotokoll auch bei Verkauf sinnvoll
Sind sich beide Seiten einig geworden, fehlt nur noch der Kaufvertrag. Verkäufer sollten die Gegenseite darum bitten, den Notar zu bestellen. Denn platzt das Geschäft, trägt der Auftraggeber die entstandenen Kosten. Das kann jederzeit passieren, etwa weil die Finanzierung zusammenbricht. Ein Notar ist unparteiisch und berät beide Seiten zum Kaufvertrag. Nach deren Vorgaben erstellt er den Vertrag. Darin sollte zum Beispiel auch festgehalten sein, wann der Kaufpreis fällig ist und welche Rechte Käufer bei Mängeln haben. Die Verbraucherzentralen empfehlen Verkäufern, die Haftung für Mängel im Vertrag auszuschließen. Auch ein Rücktrittsrecht sollte geregelt sein – etwa falls der Käufer die Kaufsumme nicht überweist.
Die Unterschrift besiegelt den Kauf. Vollständig abgeschlossen ist der aber erst, wenn der Kaufpreis bezahlt und die Immobilie übergeben ist. Der frühere Besitzer ist selbst dafür verantwortlich zu prüfen, ob das Geld auf seinem Konto eingegangen ist. Erst dann sorgt der Notar dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Im nächsten Schritt übergibt der Verkäufer die Immobilie an den neuen Besitzer. Wie bei einer Mietwohnung ist es sinnvoll, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
Dieser Text erschien zuerst im Wirtschaftsmagazin "Capital", das wie "stern" zu RTL Deutschland gehört.
