Der Wohn-Riester", auch Eigenheimrente genannt, ist seit Anfang 2009 die wichtigste staatliche Förderung für den Hauskauf, die es in ganz Deutschland gibt – und nicht nur in einzelnen Bundesländern oder Gemeinden. Seinen Namen hat er von der staatlich geförderten Altersvorsorge, die im Jahr 2001 unter dem damaligen Sozialminister Walter Riester eingeführt worden war. Aus Sicht des Staates ist Altersvorsorge per Wohneigentum genau so förderungswürdig wie Altersvorsorge per Kapitalbildung. Das System ist recht kompliziert, bietet aber vor allem Familien mit Kindern und Gutverdienern Vorteile bei Hauskauf und Darlehenstilgung. Es schafft Finanzierern jedoch zusätzliche Steuerlasten, wenn sie Rentner sind.

Bauen oder kaufen Riester-Sparer ein Eigenheim, dann können sie das schon im Vertrag gesparte Geld als Eigenkapital nutzen – inklusive Zulagen. Und nach dem Kauf bekommen sie die Riester-Förderung auch für Geld, das sie in die Tilgung eines Kredits für ihr Heim stecken. Schließlich kann ein Hauseigentümer im Alter meist sogar viel mehr Miete sparen, als ein Mieter als Rente aus seinem Riester-Vertrag erhält. Tilgungszahlungen werden aber nur riester-gefördert, wenn der Kreditvertrag ein staatliches Zertifikat erhalten hat.

Allerdings ist in das schöne Modell ein dickes, nicht sehr schönes Ende eingebaut: Wer einen Riester-Geldsparvertrag hat, muss im Alter Steuern auf die Rente entrichten, die auf diesen Ersparnissen beruht. Bei Hauseigentümern mit früherer Riester-Finanzierung ist die Sache komplizierter. Hier fließt ja im Alter kein Geld, was also wird besteuert? Um das zu berechnen, wird für „Riester-Sparer“ ein abstraktes „Wohnförderkonto“ eingerichtet. Der Staat und seine Förderbehörden notieren darauf, welche Spar- und Tilgungsleistungen eines Hauseigentümers jedes Jahr mit Riester-Mitteln gefördert werden. Diese Mittel werden rechnerisch jedes Jahr um zwei Prozent erhöht – ein ungefährer Ausgleich für die voraussichtliche Preissteigerung. Ist der Hauseigentümer schließlich Rentner, muss er den fiktiven Ertrag seines Wohnförderkontos versteuern – auch wenn er in Wahrheit gar keinen hat. Das rechtfertigt der Staat damit, dass er über viele Jahre den Hauskauf gefördert hat.

Wenigstens haben frischgebackene Rentner eine Wahlmöglichkeit: Sie können entweder 70 Prozent des geförderten Kapitals sofort versteuern, wenn sie flüssig sind – dann sind sie diese Steuerlast für den Rest ihres Lebens los. Oder sie versteuern den Betrag nach und nach über 17 bis 25 Jahre. Es ist aber auch möglich, dass Ältere nichts oder nur wenig versteuern müssen, wenn sie nur eine niedrige Rente bekommen.

Wer den "Wohn-Riester" bekommen hat und sein Haus veräußert, kann sich entweder eine andere Immobilie kaufen oder so viel Geld, wie auf dem Wohnförderkonto steht, in einen neuen Riestervertrag stecken. Dann muss er die Förderung nicht zurückzahlen. Wer jedoch beides nicht tut, muss die einmal erhaltene Förderung zurückzahlen.

Die staatliche KfW-Bank fördert Hausbau und -modernisierung, Eigentumserwerb und Energiespar-Investitionen mit zinsgünstigen Krediten, teils auch mit Zuschüssen. Das "KfW-Wohneigentumsprogramm" gilt für neue wie gebrauchte Häuser – Hauptsache, Sie ziehen selbst ein. Den Antrag müssen Sie für neue Häuser vor Baubeginn und für ältere spätestens direkt nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags stellen. Der KfW-Kredit beträgt höchstens 100.000 Euro und bis zu 30 Prozent der „angemessenen Gesamtkosten“. Hierzu zählen bei Neubauten die Kosten für das Grundstück (wenn die Parzelle vor höchstens einem halben Jahr erworben wurde), für den Bau und für die Außenanlagen. Bei bereits bestehenden Häusern fließen neben dem Kaufpreis die Nebenkosten sowie Auslagen für Modernisierung, Instandsetzung und Umbau ein. Hierfür gibt die KfW zinsgünstige Kredite, die bis zu fünf Jahre tilgungsfrei sind und bis zu 35 Jahre laufen. Der Zins wird je nach Wunsch des Kunden für fünf bis fünfzehn Jahre festgeschrieben.

Das KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ fördert Neubauten: Wer für umweltschonende Projekte einen Kredit aufnimmt, bekommt aus Bundesmitteln Zinsvergünstigungen für zehn bis dreißig Jahre sowie ein bis fünf tilgungsfreie Jahre. Die Höhe der Förderung hängt vom voraussichtlichen Grad des Energiesparens im Haus ab, zum Beispiel „KfW 40“ oder „KfW 70“. Finanziert werden bis zu 50.000 Euro pro Wohnung im Haus. Wer gefördert wird, muss die jeweils abgerufenen Kreditbeträge innerhalb von drei Monaten vollständig investiert haben, sonst gibt es einen Zinszuschlag. Auch diese KfW-Kredite müssen Sie bei Ihrer Bank beantragen und dort die üblichen Sicherungen nachweisen – in der Regel das Haus selbst.

Das Programm „Erneuerbare Energien“ unterstützt die Stromerzeugung aus regenerativen Energiequellen wie Sonne, Wind, Wasserkraft, Geothermie und Biomasse. Für „Energieeffizientes Sanieren“ gibt es ein weiteres Programm, das nur für Bestandsbauten gilt – wenn Sie selbst sanieren, aber auch, wenn Sie ein energetisch bereits saniertes Haus kaufen. Der Bauantrag für das Haus muss vor 1995 gestellt worden sein. Hier gibt es keine Zinsvergünstigung, sondern einen Zuschuss, der sich nach dem jeweiligen Sanierungsgrad richtet und bis zu 13.125 Euro beträgt.

Wenn Sie ein Haus in punkto "Barrierefreiheit" auf Vordermann bringen, hilft das KfW-Programm "Altersgerecht umbauen". Es fördert mit Zinszuschüssen, die Kredite laufen bis zu 30 Jahre lang, bis zu fünf Jahre sind tilgungsfrei. Unterstützt werden außerdem der Einbau zeitgemäßer Technik mit Investitionen bis zu 100.000 Euro sowie altersgerechte Umbauten mit Investitionen bis zu 50.000 Euro – zum Beispiel der Ausbau von Schwellen und die Verbreiterung von Türen, die Überbrückung von Stufen, das Anbringen von Handläufen und nicht zuletzt der Einbau von Aufzügen.

KfW-Förderungen beantragen Sie nicht direkt bei der KfW selbst, sondern über Ihre eigene Bank, bei der Sie Ihr Girokonto haben oder Ihren Immobilienkredit nehmen. Diese prüft auch, ob Sie kreditwürdig sind – schließlich haftet die Bank gegenüber der KfW, wenn Sie nicht mehr zahlen können. Nicht immer informieren Banker von sich aus über die KfW-Förderung – vielfach deshalb, weil sie selbst die vielen Programme nicht kennen und diese häufig wechseln. Aus diesem Grund sollten Sie sich bei der Planung Ihres Hauskaufs und -baus im Internet oder telefonisch bei der KfW unter www.kfw-foerderbank.de, infocenter@kfw.de oder Tel. 0180/1335577 über deren jeweils aktuelle Programme erkundigen.

13 der 16 Bundesländer (die Ausnahmen waren Berlin, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern) gaben im Jahr 2009 Eigenheimkäufern und -erbauern zinsgünstige oder gar zinslose Darlehen. Die Bedingungen sind aber überall verschieden und ändern sich gelegentlich. Über die aktuellen Programme der Bundesländer können Sie sich unter www.baufoerderer.de informieren.

Heute kümmert es Sie nicht, Jahre oder Jahrzehnte später kann es zehntausende von Euro sparen: das günstige Steuerrecht für den Verkauf von Wohneigentum. Haben Sie mindestens die letzten zwei Jahre vor der Veräußerung selbst in Ihrer Immobilie gelebt, dann müssen Sie auf den Unterschied zwischen dem einstigen Kauf- und dem jetzigen Verkaufspreis keine Steuern zahlen – anders als bei anderen Vermögensanlagen wie vermieteten Wohnungen und Kapital. Zwar verschärft der Staat das Steuerrecht immer wieder gern. Doch wenn er eines Tages eine Steuer auf den Verkaufserlös von Einfamilienhäusern erheben will, könnte diese für verfassungswidrig erklärt werden, da ihre Eigentümer vorher keine Kosten von der Steuer absetzen konnten. Deshalb ist diese Vergünstigung sicherer als andere, die nach und nach kassiert werden.

• Alle Förderungen Eine empfehlenswerte Seite der Verbraucherzentralen und der KfW Bankengruppe ist www.baufoerderer.de.

• KfW-Bank www.kfw-foerderbank.de Tel. 0180/1335577 E-Mail: infocenter@kfw.de

• Die Programme der Bundesländer und die Adressen der Förderbanken finden Sie unter: www.baufoerderer.de ► Förderrechner ► Förderrechner Bundesländer

• Wohn-Riester www.bundesfinanzministerium.de ► in Suchmaske oben rechts „Wohn-Riester“ eingeben www.sparkasse.de ► in Suchmaske "Wohnriester" eingeben

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