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Horst von Buttlar: Der Capitalist: Haben oder Nicht-Haben - der Immobilienboom spaltet die Deutschen

Der Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt hält nun schon seit 2009 an – aber ihm fehlt jede Euphorie. Und er schafft neue Außenseiter: Familien, die kein Eigentum mehr bilden können.

Wer es geschafft hat, freut sich über kletternde Preise. Alle anderen müssen draußen bleiben.

Wer es geschafft hat, freut sich über kletternde Preise. Alle anderen müssen draußen bleiben.

Getty Images

Wenn wir über unsere Häuser und Wohnungen sprechen, sollten wir langsam diesen alten Ikea-Slogan umdrehen: Lebst du noch oder wohnst du schon? Ja, irgendwie ist dieser Boom, der nun schon eine Dekade auf dem deutschen wütet, in vielen Familien kein Grund zur Freude, sondern sorgt für Stress, Frust oder Sorgen. Und so gibt es eine unausgesprochene Sehnsucht nach dem Platzen der Blase (und danach, dass es eine Blase gibt).

Wer ist drin und wer bleibt draußen?

Der Immobilienmarkt hat inzwischen ein ähnliches Insider-Outsider-Thema, wie wir es in den 90er-Jahren für den Arbeitsmarkt diskutierten: Wer drin ist und gekauft hat, hat gehabt und darf grinsend auf Gartenpartys von diesem Glück berichten, während er T-Bone-Steaks auf dem Gasgrill mit zwei Quadratmetern Grundfläche wendet.

Nichts für Klaustrophobe: So lebt es sich in einer Acht-Quadratmeter-Wohnung

Wer draußen ist und sucht, hat es Jahr für Jahr schwerer und muss auf Gartenpartys diesen Geschichten lauschen und den Frust mit ganz viel Manufaktur- herunterspülen – und jedes Jahr, das er oder sie wartet (und auf das Platzen der Blase hofft), wird das mögliche Traumhaus kleiner und kostet 50.000 bis 100.000 Euro mehr. Oder es steht in Gemeinden, über die man sich vor einigen Jahren noch lustig gemacht hat.

Das ist, zumindest in Metropolen und vielen Städten, die Kluft des Wohnens im Jahr 2018: Die Preise steigen (2015: neun Prozent, 2016: elf Prozent, 2017: neun Prozent), es fehlen Wohnungen (allein in Frankfurt 40.000), obwohl wie irre gebaut wird (in Hamburg 2017: 13.411 – Rekord), und die erschwinglichen Angebote sinken. Das "Traumhaus" ist heute oft ein Reihenmittelhauskompromiss mit feuchtem Keller aus den 1970er Jahren.

Mag sein, dass es dazwischen viele Menschen gibt, die weder Häuser im Speckgürtel noch Gartenpartys oder Gasgrills vermissen. Vielleicht aber haben sie ihre Lebensplanung auf 70 bis 100 Quadratmetern auch nur auf Eis gelegt und quetschen und stapeln sich auf drei bis vier Zimmern weiter. Wer doch sucht, und die Hälfte aller Mieter würde gerne Eigentum haben, muss Kompromisse eingehen – oder auf das Platzen der Blase hoffen. Und wird sie platzen?

Abkühlung ja, aber Platzen?

Blasen entstehen meist im Zuge ungezügelter Euphorie, oft ausgelöst von Innovationen – und befeuert von übertriebener Kreditvergabe. Diese Kreditexzesse gibt es nicht, auch keinen Subprime-Markt wie in den USA. Wer in Deutschland kaufen will, braucht ein solides Einkommen und Eigenkapital. Wobei es hier erste Alarmzeichen gibt: Denn nach neusten Daten nehmen die Deutschen, die sonst konservativ finanzieren, inzwischen größere Risiken in Kauf. Der Kreditanteil steigt, und sie tilgen weniger – im Schnitt noch 2,8 Prozent. (Lesen Sie mehr dazu hier: Capital – "Immobilienkäufer in Deutschland gehen höhere Risiken ein")

Über den Rest der Blasenhoffnung sei gesagt: Natürlich werden Preise stagnieren oder gar sinken, wird der Anstieg abflachen, was in manchen Städten schon passiert. Wenn Zinsen steigen oder eine Rezession kommt, wird der Markt abkühlen. Derzeit kommt in den Metropolen aber einiges zu zusammen: Es ziehen viele Menschen in die großen Städte, es gibt dort zu wenig Häuser und Wohnungen – und das Geld ist seit Jahren, dank der EZB, billig. (Und die Geschichten, die durch die Medien geistern, spielen leider auch immer in den teuersten Trendvierteln wie Schwabing, Prenzlauer Berg oder Eppendorf.) Wenn sich das Umfeld ändert, und das könnte 2019/20 der Fall sein, werden sich die Preise und Anstiege ändern. Aber es wird deshalb noch lange keinen Einbruch geben.

Es fehlt das irre Element

Wichtig aber ist vor allem zu verstehen, dass dem Boom in weiten Teilen die fehlt. Die Preise mögen absurd sein, aber ihnen fehlt das irre Moment des Spekulativen: Es gibt hier keine Massen, die ganz schnell reich werden wollen. Im Gegenteil: Die Preise werden gezahlt, um endlich eine Immobilie zu haben; oft wurde dafür generationenübergreifend alles mobilisiert, Eltern und Großeltern geben dem Nachwuchs stolze sechsstelligen Summen, damit der Kauf auch gelingt. Und dieser Handlungsdruck nimmt zu: Denn wenn die Zinsen steigen, und die Preise auch, werden Immobilien noch unerschwinglicher.

Es werden also noch viele Steaks gewendet werden, bis eine Blase wirklich platzt.