Der Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete steigt unaufhaltsam. Er liegt nach Angaben des Mieterbundes jetzt schon bei über 35 Prozent. "Im Durchschnitt zahlen Deutschlands Mieter für ihre Wohnung 2,44 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten", erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). "Das bedeutet, Mieter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung zahlen im Monat 195,20 Euro für Heizkosten und kalte Nebenkosten, das sind 2.342,40 Euro im Jahr." Der vor allem mit den höheren Energiepreisen begründete Anstieg darf jedoch nicht darüber hinweg täuschen, dass viele Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen Fehler aufweisen. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert. Als eine der Ursachen für falsche Abrechnungen nennen Experten, dass viele Wohnungseigentümer keine professionelle Abrechnungssoftware nutzen.
Erst den Mietvertrag lesen
Noch vor der Kontrolle der diversen Kostenblöcke bei der so genannten zweiten Miete sollte allerdings der Mietvertrag genau unter die Lupe genommen werden. Nach Angaben der Arag-Versicherung sind insbesondere in älteren Verträgen häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind dann aber alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten.
Experten zufolge ist im Mietvertrag besonders bei schwammigen Formulierungen wie "plus die üblichen Betriebskosten" Vorsicht geboten. Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinausgehen - wie die Kosten der Reinigung der Dachrinne oder der Wartung des Blitzableiters - müssen ausdrücklich im Vertrag erwähnt werden. Sonst ist der Mieter nach Auskunft der Experten nicht verpflichtet, dafür zu zahlen
Warme und kalte Nebenkosten
Die neue Betriebskostenverordnung nennt warme und kalte Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne. Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche.
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.
Recht auf Fotokopien der Rechnungen
Die Arag-Experten weisen darauf hin, dass Mieter auf Verlangen einen Anspruch auf Fotokopien der Nebenkostenabrechnung haben. Es reiche nicht aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht und Prüfung bereit hält, sie müssen dem Mieter auf Wunsch gegen eine Aufwandsentschädigung ausgehändigt werden.
Der Deutsche Mieterbund betont, dass der Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten die Abrechnung erhalten haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern. Läuft die Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2004, muss die Betriebskostenabrechnung spätestens Silvester 2005 beim Mieter eingetroffen sein. Kommt die Abrechnung erst im Januar 2006 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 115/04) kann der Vermieter eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung auch noch nach Fristablauf korrigieren. Das dürfe aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen.
Betriebskostenspiegel als Orientierungshilfe
Weil sich die Betriebskosten längst zu einer "zweiten Miete" entwickelt haben und weil aktuell bei den Heizkosten Preissteigerungen von 30 Prozent und mehr zu erwarten sind, ist für Mieter ein Instrument wichtig, mit dem eine Vergleichbarkeit der Betriebskosten hergestellt wird. Deshalb hat der Mieterbund einen bundesweiten Betriebskostenspiegel erstellt.
Damit die Mieter ihre Betriebskosten auch vergleichen und so eventuelle Ungereimtheiten aufdecken können, hat der Mieterbund einen bundesweiten Betriebskostenspiegel erstellt. Er steht allen Interessierten kostenlos zur Verfügung und bietet sowohl Mietern als auch Vermietern eine Orientierungshilfe. Darin werden für 16 verschiedene Betriebskostenarten Durchschnittswerte dargestellt, sowie deren obere und untere Grenzwerte. Ziel des Betriebskostenspiegels ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit für die mehr als 21 Millionen Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten. "Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können Mieter überblicken, ob die einzelnen Kosten der Höhe nach plausibel sind", betont Rips.
