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Mietvertrag: Alle Vertragsarten im Überblick

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, die je nach Ausgestaltung die Rechte von Mietern einschränken können. Vor der Unterschrift sollten Sie sich daher genau informieren. Wir haben für Sie einen Überblick über die verschiedenen Vertragsarten zusammengestellt.

Mit den Mietverträgen verhält es sich ähnlich wie mit dem Wohnungsmarkt: Sie sind unübersichtlich und manchmal sehr kompliziert. Hier erhalten Sie eine Übersicht über die verschiedenen Arten von Mietverträgen. Nehmen Sie sich die Zeit vor einer Unterschrift die verschiedenen Klauseln genau zu lesen. Bei Ungenauigkeiten oder Zweifeln an der Rechtmäßigkeit bestimmter Klauseln, fragen Sie Ihren Vermieter oder auch beim Deutschen Mieterbund nach.

Mündlicher Mietvertrag

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Dann hätte der Mieter mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, und er müsste auch keine Nebenkosten zahlen.

Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter, aber auch weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was alles mündlich vereinbart ist, sind mündliche Mietverträge die Ausnahme.

Unbefristeter Mietvertrag

Der "normale" Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für Vermieter gelten Kündigungsfristen - je nach Wohndauer - zwischen drei und 9 Monaten. Will er kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.

Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, dass insbesondere bei "Einliegerwohnungen" oder in Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Achtung: Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht für beide Seiten bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden.

Zeitmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt wird. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen. Ausnahme: Fristlose Kündigung.

Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden, zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen sind, sodass der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann, oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt.

Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Alter Zeitmietvertrag

Bis zum 31. August 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.

Wichtig: Dieser alte Zeitmietvertrag gilt weiter, soweit er vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde. Heute kann er nicht mehr vereinbart werden.

Staffelmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen.

Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Indexmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

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