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Tipps fürs Eigenheim: Mieten oder kaufen? Wahrheiten über den deutschen Immobilienmarkt

Es ist für die meisten die teuerste Entscheidung ihres Lebens: der Erwerb einer eigenen Immobilie. Aber: Lohnt sich das überhaupt? Oder ist Mieten die bessere Option?

Einfamilienhäuser im Rohbau in der Nähe von Hannover

Einfamilienhäuser im Rohbau in der Nähe von Hannover. Ob sich der Kauf eines Eigenheims lohnt, hängt sehr stark von der Region ab

DPA

1. Kaufen lohnt sich nur in bestimmten Regionen

Als Faustregel gilt: Wenn kaufen billiger als mieten ist, dann kauft man lieber. Als Entscheidungsgrundlage setzt man Kaufpreis und Mietkosten zueinander in Beziehung. Ein  Beispiel: Die Wunschwohnung kostet 300.000 Euro. Die Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt beträgt 1000 Euro im Monat oder 12.000 Euro im Jahr. Dann ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis 25. Werte von 20 bis 24 gelten als günstig. Nach einer Analyse der Stiftung Warentest sind so gesehen etwa Aachen, Dortmund, Jena, Kassel, Lübeck, Mainz, Pinneberg, Schwerin oder Wolfsburg attraktiv. Richtig teuer ist es dagegen in Berlin, Essen, Hamburg, München, Regensburg oder Stuttgart. "Mehr als 30 Jahresmieten sollten Sie auch in den gefragten Städten nicht akzeptieren", raten "Finanztest"-Experten. Wer in den Metropolen bleiben muss oder will, sollte sich in weniger beliebten Stadtteilen umgucken. Vor allem in Berlin, Leipzig und Hamburg sind die Unterschiede von Viertel zu Viertel gewaltig.

2. 100-Prozent-Finanzierungen sind riskant

Eine Immobilie vollständig auf Pump kaufen? Lange Zeit gab es das in Deutschland überhaupt nicht, und es ist immer noch die Ausnahme. Doch viele Banken haben in ihrer Not, das Geld irgendwo arbeiten zu lassen, ihre Vergabepolitik gelockert. Heute gibt es Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises oder sogar 110 Prozent – also inklusive Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer. Doch solche Kredite erhalten nur Kunden mit sehr hohen und sicheren Einkommen. Ein Zinsaufschlag wird trotzdem fällig. Und die Risiken sind groß: Wenn sich nach dem Ende der Bindungszeit die Zinsen erhöhen, kann die Rate sprunghaft steigen. Bei Arbeitslosigkeit, Scheidung oder anderen Schicksalsschlägen ist der Weg zur Zwangsversteigerung nicht allzu weit.

3. Die Gefahr einer Immobilienblase wächst

Jedes Kind hat es schon ausprobiert: Wie weit kann man einen Luftballon aufblasen, bis er platzt? So richtig weiß man es erst, wenn es passiert. Dann ist der Schreck trotz aller vorausgegangenen Warnungen groß. So ähnlich ist es auch mit Immobilienblasen. Die Werte für Grundstücke, Häuser und Wohnungen steigen erst immer weiter – und irgendwann kommt der rasante Wertverfall. Im schlimmsten Fall führt das zu einer Kettenreaktion: Schuldner können ihre Hypothekenkredite nicht mehr zurückzahlen, Immobilien müssen zwangsversteigert werden, die Preise sinken weiter, Banken geraten in Schwierigkeiten, und schließlich stürzt die ganze Wirtschaft in die Krise. Nach zehn Jahren Immobilienboom wächst diese Gefahr in Deutschland. Die Bundesbank etwa warnt vor "Preisübertreibungen" in den Großstädten – um 15 bis 30 Prozent.

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