Wer steigenden Mieten entkommen und in die eigenen vier Wände ziehen will, für den gibt es eine gute und eine schlechte Nachricht. Die schlechte: Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren noch wesentlich stärker explodiert als die Mieten – und zwar vor allem dort, wo Menschen besonders mit steigenden Mieten zu kämpfen haben. In Berlin etwa sind die Mieten seit Ende 2015 zwar um 22 Prozent gestiegen, die Kaufpreise aber sogar um 43 Prozent. Auch in Hamburg, München und Frankfurt sind die Kaufpreise im selben Zeitraum mindestens doppelt so stark gestiegen wie die Mieten.
Trotzdem – und das ist die gute Nachricht – halten die Experten der Zeitschrift "Finanztest" den Immobilienkauf für Eigennutzer vielerorts immer noch für attraktiv. "Nach einem Kauf ist die Monatsbelastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Mietvertrags – mitunter sogar niedriger", schreiben die Finanztester.
Der Grund ist klar: Den hohen Kaufpreisen stehen historisch niedrige Zinsen gegenüber. Seit Jahresanfang sind die ohnehin niedrigen Zinsen noch einmal gesunken. Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung gibt es derzeit bei 80-Prozent-Finanzierungen (20 Prozent Eigenkapital) schon für einen Effektivzins von unter einem Prozent, wie "Finanztest" auf Grundlage eines aktuellen Marktchecks zeigt. Käufer müssen heute also einen wesentlich höheren Schuldenberg abtragen als früher, können dies aber auch schneller schaffen, weil weniger bei den Banken hängen bleibt.
Knackpunkt Eigenkapital
So ungünstig ist die Situation für einen Immobilienkauf also gar nicht. Der Knackpunkt ist, dass wegen der höheren Kaufsummen auch mehr Eigenkapital benötigt wird. "Finanztest" empfiehlt, die Investition nur anzugehen, wenn man mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer etc.) aus eigenen Mitteln stemmen kann. Je nach Region entspricht das sehr unterschiedlichen absoluten Beträgen. Während Hamburger Käufer in der Regel eine sechsstellige Summe zur Finanzierung einer Wohnung benötigen, reichen in Bremerhaven 50.000 Euro Eigenkapital, um sich ein Haus leisten zu können.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis als entscheidende Kennziffer
Eigenkapital und Kaufpreis entscheiden darüber, ob ein Kauf grundsätzlich machbar ist. Allerdings: Nicht alles, was machbar ist, lohnt sich auch finanziell. Denn wie teuer kaufen ist, macht sich nicht alleine an der Höhe der Kaufsummen fest, sondern auch daran, was alternativ für Miete zu zahlen wäre - das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Die Kennziffer besagt, wie viele Jahresmieten (ohne Betriebskosten) man mit dem Kaufpreis bezahlen könnte. Als Richtwert nennt "Finanztest" ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 25. Bedeutet: Immobilien, die weniger als 25 Jahresmieten kosten sind eher günstig, alles darüber teuer. Mehr als 30 Jahresmieten sollten Käufer laut "Finanztest" auch nicht in den begehrten Städten akzeptieren.
Die folgende Tabelle zeigt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Neuvertragsmieten in ausgewählten Städten. Grundlage sind Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die Preise beziehen sich auf 70 Quadratmeter große Wohnungen. Die Spanne kommt zustande, da unterschiedliche Lagen und Ausstattungen berücksichtigt wurden.
Tabelle: Kaufpreis-Miete-Verhältnis für Wohnungen in ausgewählten Städten
Stadt/Region | Kaufpreis-Miete-Verhältnis |
Augsburg | 18,4 bis 25,1 |
Berlin | 24,1 bis 37,6 |
Bremen | 21,1 bis 27,0 |
Dortmund | 19,4 bis 25,1 |
Dresden | 18,5 bis 30,1 |
Düsseldorf | 18,2 bis 25,7 |
Frankfurt am Main | 21,3 bis 26,2 |
Freiburg | 17,2 bis 28,3 |
Hamburg | 25,1 bis 35,3 |
Hannover | 21,2 bis 26,9 |
Kassel | 17,9 bis 25,0 |
Köln | 18,3 bis 26,2 |
Leipzig | 17,8 bis 30,0 |
Magdeburg | 19,9 bis 26,6 |
München (Stadt) | 26,9 bis 31,9 |
München (Landkreis) | 27,0 bis 35,2 |
Münster | 17,6 bis 25,7 |
Nürnberg | 19,3 bis 25,7 |
Regensburg | 25,7 bis 32,1 |
Stuttgart | 23,4 bis 30,1 |
Quelle: Finanztest
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