Damals, vor zwei Jahren, da hatte Stefan Rohde einen wilden Traum: Er lief die Straße entlang, und es waren alle da, all die Atzen und Hipster, die Kneipen und Spätis, sogar "Bizim Bakkal", der türkische Gemüseladen, für den sie so lange gekämpft hatten. Dann zog, langsam wie im Film, die Kamera seines Albtraums weit auf, und er sah: Alles war nur Fassade, ein Potemkin'sches Kreuzberg im Erdgeschoss, und darüber ragten Plattenbauten in den Himmel von Marzahn. Er hatte sein Kreuzberg verloren, seinen Kiez, sein geliebtes Zuhause.
Dann, endlich, schreckte er hoch.
Vom Albtraum zum Glück
Seit 18 Jahren wohnt der Freiberufler – inzwischen mit Frau und kleinem Sohn – in der Kreuzberger Falckensteinstraße. Gründerzeitfassade, vierter Stock rechts, Dielen, nichts Schickes, aber günstig. Die Kaltmiete liegt bei 6,70 Euro. 80 Cent kamen kürzlich dazu, ein Witz! – wenn er sich an seine Angst vor zwei Jahren erinnert.
Der reale Albtraum hatte so begonnen, wie er überall beginnt: Die Eigentümer, zwei Hamburger Rechtsanwälte, wollten verkaufen. Sie selbst hatten das Haus Ende der Neunziger für 350.000 D-Mark ersteigert. Jetzt verlangten sie nicht das Doppelte oder Dreifache, sondern den 15-fachen Preis: 2,7 Millionen Euro. Für zehn Wohnungen und zwei Ladenlokale im Erdgeschoss. Es hatte sich auch schon ein Käufer gefunden, die luxemburgische Briefkastenfirma "Albert Immo 5 Sàrl".
"Da hat man schlaflose Nächte", erinnert sich Rohde. Er wusste ja, wie das jetzt laufen würde: "Erst wird gekauft, dann filetiert. Die Wohnungen gehen einzeln weg, unsaniert, für 4000 Euro pro Quadratmeter. Und nach Ablauf der Schonfrist kommt die Kündigung wegen Eigenbedarfs."
Doch diesmal lief es anders. Weil Rohde die Mieter zusammentrommelte, zu Gesprächen und Protesten. Weil sich der Bezirk in den Streit einschaltete. Weil "Albert 5" sich weigerte, eine sogenannte Abwendungserklärung zu unterzeichnen – also nicht zusichern wollte, auf die Umwandlung in Eigentum, auf Luxussanierung und krasse Mieterhöhungen freiwillig zu verzichten. Da schlug tatsächlich der Bezirk selbst zu: Die Kommunalbeamten zogen ihr Vorkaufsrecht, erwarben die Immobilie und reichten sie weiter an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft WBM. Und so kann Stefan Rohde heute von sich sagen: "Ich bin glücklicher Mieter."
Hört man inzwischen selten, so einen Satz. Seltener jedenfalls als: "Wer weiß, wie lange wir uns die Wohnung noch leisten können." Oder: "Falls du irgendwas hörst, sag Bescheid." So klingt Small Talk längst nicht nur in Großstädten wie München, Köln oder Berlin. Zwar hat sich laut Mietspiegel die Verteuerung in der Hauptstadt in den vergangenen zwei Jahren deutlich verlangsamt, doch binnen fünf Jahren sind die Immobilienpreise um 71 Prozent gestiegen, die Angebotsmieten um 44 Prozent. In Unistädten und im Umland der Ballungszentren sieht es kaum besser aus. Bis weit in die wohlverdienende Mittelschicht hinein grassiert die Sorge, verdrängt zu werden. Das Zuhause zu verlieren.
"Ertragslücke"
Aus Sorge wächst Angst wächst Wut. Inzwischen stimmen mehr als ein Viertel der Deutschen der Idee von Juso-Chef Kevin Kühnert zu, dass jeder nur noch den Wohnraum besitzen sollte, in dem er wohnt. Mehr als ein Drittel fände sogar eine Enteignung großer Wohnkonzerne sinnvoll, wie sie derzeit in Berlin erbittert debattiert wird.
Viele Mieter fühlen sich gewissermaßen selbst enteignet. Immer am Monatsersten, wenn das Geld vom Konto abgeht. Oder wenn die Mieterhöhung im Briefkasten landet, die Ankündigung umfangreicher Sanierungsarbeiten oder gar die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Menschen leiden unter einer Mietpreisbremse, die kaum bremst, einem Baukindergeld, das einfach auf die Preise draufgeschlagen wird – und einer Politik, die keine Antwort findet auf die neue soziale Frage.
Nur, um es mit Lenin zu sagen: Was tun?
400.000 neue Wohnungen brauchte es, um die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen, nicht insgesamt, sondern jedes Jahr, so der Befund des Wohngipfels, den die Bundespolitik 2018 abhielt. "Bauen, bauen, bauen", lautet nun auch die immer gleiche Antwort von Bauminister Horst Seehofer – ja, dieses Amt hat er auch.
Das Bau-Mantra aber geht Florian Schmidt inzwischen gehörig auf die Nerven. Seit 2016 ist der Grüne mit dem roten Bart Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg. Allein in seinem Bezirk, so klagt er, werde, gemessen an der Bevölkerungszahl, so viel gebaut wie nirgends in Berlin – und trotzdem stiegen Mieten und Immobilienpreise unaufhörlich. Trotzdem würden immer mehr Mieter wegsaniert und rausgemietet von Finanzinvestoren, ausländischen Pensionsfonds oder Glücksrittern, die gezielt Jagd machen auf Häuser mit "Ertragslücke", wie es im Immobiliensprech heißt. Häuser also, aus denen sich einiges mehr rausholen ließe.
Schmidts Antwort auf die Lenin-Frage fällt darum etwas radikaler aus: "Wir kaufen unseren Kiez zurück!" Er meint das durchaus wörtlich. Für knapp 93 Millionen Euro hat der Bezirk inzwischen 19 Häuser per Vorkaufsrecht erworben, 512 Wohnungen. Der Ankauf weiterer 13 Häuser wird derzeit geprüft.
Mit den vermeintlichen Gesetzen des Marktes will Schmidt sich nun mal einfach nicht abfinden. Er kämpft mit seinen Gesetzen dagegen an, mit dem Baurecht und der Erhaltungsverordnung. Er nennt sich selbst einen "Rebellen, der Instrumente radikal nutzt oder neu erfindet. Gemeinsam mit Leuten, denen es auch reicht und die nicht mehr nur protestieren wollen." Es gehe ihm, so sagt er, um nichts weniger als eine "urbane Rebellion".
Schmidt denkt längst über die Grenzen seines Amtsbereichs hinaus. Er arbeitet am "Masterplan Berlin 50 % plus X Communal": Mindestens die Hälfte aller Wohnungen soll Stiftungen, Genossenschaften oder öffentlichen Wohnungsgesellschaften gehören. Was Wien in 100 Jahren geschafft hat, soll Berlin in 20 Jahren erreichen. Die Zeit drängt. Der Markt auch.
Wider die Spekulanten
Ein entscheidender Hebel bei der Bekämpfung der Wohnmisere, da sind sich die Experten einig, ist Bauland. Das hat auch die Politik erkannt. So ist die Immobilienverwaltung des Bundes inzwischen angehalten, Grundstücke aus eigenem Besitz nicht mehr automatisch an Meistbietende, sondern günstig an Kommunen abzutreten. Diese wiederum vergeben das Land nun bevorzugt und vergünstigt an eigene Wohnungsbaugesellschaften oder gemeinnützige Bauherren.
Mit den Preisen auf dem freien Markt können gemeinwohlorientierte Investoren längst nicht mehr mithalten. Allein in den vergangenen zehn Jahren haben sich die Grundstückspreise in München verdreifacht, in Frankfurt mehr als verdoppelt. Unsummen, die heute mit 50 bis 70 Prozent auf die Gesamtkosten einer Neubauwohnung durchschlagen – und damit auf deren Miete. Wie aber lässt sich in dieser Lage überhaupt noch bezahlbar bauen?
Die Suche nach einer Antwort führt in ein helles Büro am Frankfurter Mainufer. An der Wand ein Grußschreiben des Oberbürgermeisters, auf dem Schreibtisch Bleistifte und Skizzen, dahinter sitzt Stefan Forster. 2004 erhielt der Architekt den Europäischen Städtebaupreis für die Umgestaltung einer Plattenbausiedlung im thüringischen Leinefelde. Aus einem 180 Meter langen Betonkoloss hatte er zum Beispiel acht Stadtvillen gemacht. "Das Ironische ist: Wir haben Gebäude damals von fünf auf drei Geschosse zurückgebaut, weil es so viel Leerstand gab", sagt Forster. Heute, kaum 20 Jahre später, sei der Auftrag genau das Gegenteil: "Wohnungen schaffen, und zwar viele."
Sein aktuelles Projekt: die Frankfurter Platensiedlung, dreigeschossige, farblose Wohnriegel am Stadtrand, davor Rasenflächen, die niemand nutzt. "Diese Art Nachkriegssiedlung finden wir überall. Das Potenzial für den Wohnungsbau ist deshalb gewaltig." Riegel für Riegel wird derzeit umgebaut. Die bestehenden Wohnungen bleiben, wie sie sind – es kommen einfach zwei Stockwerke obendrauf, praktisch autark, mit eigener Wasser- und Stromversorgung. Die Hälfte der Wohnungen wird gefördert. Im Juni ziehen die ersten Neumieter ein, zu einer Kaltmiete von 10,50 Euro pro Quadratmeter.
Mit diesem Coup verdoppelt Forster die Anzahl der Wohnungen. Man nennt das Nachverdichtung. Der Vorteil: Es spart den Preis für das Grundstück. Laut einer Studie der TU Darmstadt könnten allein durch das Aufstocken von Wohngebäuden bundesweit bis zu 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen, etwa eine weitere Million durch das Bauen auf Dächern von Parkhäusern oder eingeschossigem Einzelhandel, sprich: auf Aldi-Märkten.
Anfangs, erzählt Forster, haben sich die Bewohner der Platensiedlung gegen die Pläne gewehrt. Zwei neue Kitas, ein paar Läden und eine parkähnliche Grünanlage für alle – schön und gut, aber sie hatten keine Lust auf den Baustress. "Jetzt aber sehen die Bewohner, dass wir schnell sind und dass ihre Wohnungen am Ende eine andere Qualität haben." Kaum drei Monate brauchen die Bautrupps, bis ein Riegel komplett fertig ist. Dass das so schnell geht, liegt an einem Mann, der ein paar Hundert Meter Richtung Norden in einer Holzhalle steht und sagt: "Kein Teil hier wird zweimal angefasst, alles ist auf maximale Effizienz getrimmt."
Geschäftsidee
Christian Czerny ist weder Bauingenieur noch Handwerker. Er ist Kaufmann. Vor 20 Jahren sollte er eine Firma sanieren, die Fertighäuser aus Holz baute. "Ich dachte: Die Methode kann man beliebig skalieren", also im größeren Maßstab betreiben. Eine Geschäftsidee war geboren.
Es riecht nach Holz, es wird gesägt und geschliffen. Aus dieser "Feldfabrik", wie Czerny seine Halle nennt, kommen Häuser wie am Fließband. An einem Ende werden Boden- und Wandelemente gefertigt, am anderen Ende werden sie zu Modulen montiert, ein jedes, knapp drei Meter breit und neun Meter lang, ergibt einen Abschnitt des Stockwerks. Sie werden auf einen Lkw geladen, per Kran auf das Haus gesetzt und mit dem nächsten Modul verschraubt, zack, zack, fertig.
"Wir schaffen so jeden Tag 100 Quadratmeter Wohnfläche", sagt Czerny. Und wenn sie in Frankfurt fertig sind, bauen sie die "Feldfabrik" ab und in der Nähe einer neuen Baustelle auf. Alles, was sie brauchen, ist eine große, ebene Fläche. "Das ist nicht günstiger als konventionelles Bauen, aber präziser. Und vor allem geht es viel schneller."
Die Baugeschwindigkeit ist ein weiterer Schlüssel zur Entspannung der Lage. Bisher dauert Bauen viel zu lang. Papierkrieg mit Ämtern, Terminkrieg mit Bautrupps – in manchen Regionen warten Menschen allein auf den Klempner ein halbes Jahr. Bei den Kohlers ging es dagegen am Ende tatsächlich schnell. Verdammt schnell. Das Ehepaar wohnt in einem Dorf auf der Schwäbischen Alb. Noch immer, muss man sagen, denn Armin Kohler, 70, und seine Frau Dagmar, 65, hatten eigentlich überlegt, wegzuziehen. Nicht, weil es ihnen auf dem Land nicht mehr gefiel. Aber das große Holzhaus, das sie in den 90er Jahren selbst gebaut und in dem sie ihre drei Kinder großgezogen hatten, "war nun merkwürdig leer, zu groß für uns zwei", erzählt Armin Kohler.
Sie träumten lange davon, in eine kleine Eigentumswohnung zu ziehen, am liebsten in Tübingen, eine knappe Autostunde entfernt. Doch die Preise schreckten sie schon vor fünf Jahren ab. Also blieben sie – und zogen trotzdem um.
Eine Kiste als neues Zuhause
Eines Tages fuhr vor dem Haus der Kohlers ein Schwerlaster vor, beladen mit einem schlüsselfertigen Modul aus der Serie "Flying Spaces" des Fertighausspezialisten Schwörer. "Es war verpackt wie ein Geschenk", erinnert sich Dagmar Kohler. Ein Kran hob die knapp 50 Quadratmeter große Kiste auf ein Punktfundament im hinteren Teil des Gartens, bis zum Abend waren die Anschlüsse verlegt. Fertig.
"Wir haben alles, was wir brauchen", sagt Dagmar Kohler beim, nun ja, Rundgang durch ihr Tiny House. Ein Schlaf- und ein offener Wohnbereich samt Küche finden auf der knappen Fläche Platz, dazu ein Bad mit Dusche, und es reicht sogar für eine winzige Kammer. Im Winter bollert der Schwedenofen, die Fußbodenheizung nutzen sie kaum.
"Es hat etwas Befreiendes, sich von Dingen zu trennen und auf das zu beschränken, was einem wirklich wichtig ist", sagt Armin Kohler. Die Bücher haben sie verschenkt, viel Geschirr ging an die Tafel, manches hat auch der älteste Sohn übernommen, der jetzt mit Frau und drei Kindern im großen Holzhaus wohnt. Die Kohlers genießen das Leben nach dem alten Prinzip der Großfamilie – nah genug, doch räumlich getrennt. Und wenn sie sich eines Tages doch auf die Nerven gehen? "Dann ziehen wir eben um", sagen die Alten. Ihr Haus sei schließlich transportabel.
Die "Kolonie" ist die älteste Werkssiedlung in Ludwigshafen, bereits 1872 begann das Chemieunternehmen mit dem Bau. Heute vermietet die Tochterfirma Wohnen + Bauen mehr als 6000 Wohnungen innerhalb und im Umkreis der Stadt vorrangig an Mitarbeiter – vom Azubi bis zum Chef. Der Bestand wächst.
Vielleicht müssen mehr Menschen anfangen, in diese Richtung zu denken. Es muss ja nicht gleich der Zirkuswagen sein, der Traum hipper Tiny-House-Pioniere, abgestellt irgendwo auf einer Wiese. Und es wünscht sich auch niemand japanische Verhältnisse, wo pro Kopf im Schnitt 15 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Aber müssen es wirklich die hierzulande üblichen 46,5 Quadratmeter sein? In den 80er Jahren kamen die Deutschen noch mit einem Drittel weniger Fläche aus – war das Käfighaltung?!
Dieses Flächenwachstum hat vor allem gesellschaftliche Gründe: Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt beständig zu, junge Singles, aber vor allem: ältere Menschen, die seit Jahrzehnten in derselben Wohnung leben – erst als Paar, dann als Familie, dann wieder als Paar. Und schließlich allein. Und auch wenn die Wohnung längst zu groß ist, bleiben sie lieber in ihrem alten Zuhause. Sicher, weil sie es lieben. Aber auch, weil die alte Miete so viel günstiger ist, als jede neue es wäre. Vor vier Jahren lag der Abstand zwischen Bestands- und Angebotsmieten in großen Städten bei acht Prozent. 2017 betrug er schon mehr als 20 Prozent. Die Folge: Keiner will umziehen. In Städten ist die Zahl der Wohnungswechsel seit 2010 um ein Fünftel gesunken.
Als "Lock-in-Effekt" bezeichnen Stadtentwickler diese Nebenwirkung steigender Mieten. Sie macht Mieter zu Ausharrenden, zu Gefangenen ihrer eigenen Wohnung.
Warum nicht tauschen?
Es war so gesehen auch als eine Art Befreiungsaktion gedacht, als die sechs öffentlichen Berliner Wohnungsbaugesellschaften im vergangenen Sommer mit einer Tauschbörse online gingen. Eigentlich die perfekte Idee: Unter www.inberlinwohnen.de können ihre umzugswilligen Mieter untereinander die Wohnungen tauschen – ohne dass der Quadratmeter-Mietpreis erhöht wird. Auf den üblichen Neuvermietungszuschlag verzichten die Vermieter.
"Ja, es funktioniert, technisch gesehen", sagt David Eberhart vom Verband der Berlin Brandenburgischen Wohnungsunternehmen, "aber der Erfolg ist bislang noch überschaubar." Fast 3400 Mieter haben sich angemeldet und fast 17.000 Tauschanfragen wurden gestellt, doch in nicht einmal zwei Dutzend Fällen kam ein Tausch auch wirklich zustande.
Es gibt viermal mehr Suchanfragen nach größeren Wohnungen als umgekehrt. Vielleicht schreckt die Älteren das Internet ab, vielleicht verspüren zu wenige Lust, auf ihre alten Tage noch einmal umzuziehen. Vielleicht genießen sie stattdessen lieber die positive Seite des Lock-in-Effekts: Wer lange wohnt, wohnt groß und günstig.
"Ausziehen würde ich nur, wenn es beruflich ins Ausland geht", sagt Patrick Fröhlich. Er kann sich gut vorstellen, hier alt zu werden. In seiner "Kolonie". Backsteinhäuschen reiht sich an Backsteinhäuschen, alle mit grünen Fensterläden, Terrasse und kleinem Garten. Je vier Parteien leben darin, auf je etwa 70 Quadratmetern. "Wie kleine Puppenhäuser", sagt der 40-Jährige.
Werkswohnungen
Fröhlich hat lange gesucht, Ludwigshafen ist zwar nicht München, doch Leerstand gibt es kaum. "Und die privaten Vermieter lassen sich die Nähe zur BASF manchmal sehr gut bezahlen." Insofern hatte er gleich doppelt Glück: Die Miete beträgt 7,60 Euro pro Quadratmeter, was "sehr fair" sei. Und bis zum Werk, wo er als Laborant arbeitet, braucht er kaum zehn Minuten mit dem Fahrrad. Die BASF ist nicht nur sein Arbeitgeber, seit sechs Jahren ist der Konzern auch sein Vermieter.
Die "Kolonie" ist die älteste Werkssiedlung der BASF, 1872 begann der Bau. Insgesamt vermietet die Tochterfirma Wohnen + Bauen etwa 6000 Wohnungen in Ludwigshafen und Umgebung vorrangig an Mitarbeiter, vom Azubi bis zur Führungskraft. 200 weitere Unterkünfte sind bereits geplant.
"Werkswohnungen erleben eine regelrechte Renaissance", sagt Simon Wieland vom Berliner Beratungsinstitut Regio-Kontext. Der Geograf forscht seit einigen Jahren zu diesem Thema. Natürlich habe es früher deutlich mehr gegeben. Ganze Viertel wie die Berliner Siemensstadt oder die Essener Krupp-Siedlungen wurden Anfang des vorigen Jahrhunderts aus dem Boden gestampft. Auch Post und Bahn unterhielten Tausende Wohnungen für ihre Angestellten. Noch Ende der 70er Jahre gab es in Deutschland fast eine halbe Million Werkswohnungen. Dann sank die Zahl rasant – auf nicht einmal 100.000.
"Jetzt aber wird das Thema überall dort, wo Knappheit auf dem Wohnungsmarkt auf Fachkräftemangel trifft, für Arbeitgeber wieder interessant", sagt Wieland. Eine Werkswohnung sei dann ein gutes Argument. Nicht nur Großkonzerne wie Volkswagen bauen ihre Bestände aus, auch kleinere Unternehmen steigen ein – Großbäckereien, Hotels oder Krankenhäuser. Und die Stadtwerke München, die bislang etwa 550 Wohnungen unterhalten, haben eine regelrechte Bauoffensive gestartet: In zehn Jahren sollen 2500 zusätzliche Wohnungen entstehen. "Werkswohnungen werden sicher nicht die Krise auf dem Wohnungsmarkt beenden", sagt Wieland, "aber sie können einen Beitrag leisten."
Gemeinsam günstig statt Wohnungsnot
Sie könnten dabei helfen, dass Menschen, die in der Stadt, womöglich sogar für die Stadt arbeiten, sich leisten können, auch in ihr zu wohnen. Einen echten Lebensmittelpunkt zu haben, ohne endloses Pendeln, hohe Verschuldung oder ewige Angst. Dafür muss nicht jede Lösung gänzlich neu erfunden werden. Manchmal reicht es schon, uralte Ideen wiederaufleben zu lassen.
Einer anderen uralten, verdammt guten Idee hat es auch Sarina Pfandt zu verdanken, dass sie heute in einer Wohnung lebt, die es eigentlich gar nicht geben dürfte, jedenfalls nicht mitten in München, dieser teuersten aller deutschen Städte. Pfandt ist 38, sie hat drei Töchter, für die sie gerade zu Hause bleibt, ihr Mann ist angestellter Lehrer, ein Durchschnittshaushalt – mit einer Einhorn-Wohnung: vier Zimmer, Balkon in den lichten Hof, 104 Quadratmeter, von denen jeder im Monat gerade mal zwölf Euro kostet. Ginge es nach dem Markt, wäre die Miete leicht doppelt so hoch. In diesem Schwabinger Ensemble aber, diesem Paradies mit Dachterrassen, Kletterraum und Bobbycar-Parkplatz, können Durchschnittsverdiener leben. Einfach so. Nein, tatsächlich glücklich.
"Wir entziehen uns hier der Marktlogik, und zwar ganz bewusst", sagt Sarina Pfandt beim Kaffee in ihrer Wohnküche. Die gesamte Anlage mit ihren 138 Wohnungen gehört der Baugenossenschaft "Wagnis" – und somit vor allem ihren Bewohnern. Sie alle haben Genossenschaftsanteile erworben. Die Bestverdiener zahlten 1050 Euro, die Schlechtverdiener gerade einmal 150 Euro pro Quadratmeter. Damit erkauften sie sich das Recht, für immer in einer der Wohnungen zu leben. Die monatliche Nutzungsgebühr muss lediglich die Kosten decken. Niemand verdient an der Miete, und niemand kann mit dem Wohnraum spekulieren.
Wartelisten bei Genossenschaften
Nach diesem über 130 Jahre alten Prinzip verwalten bundesweit etwa 1800 Baugenossenschaften rund 2,2 Millionen Wohnungen. Sie galten noch in den 90er Jahren als ziemlich verschnarcht, inzwischen sind die Wartelisten überall so lang wie Brandenburger Alleen, manche nehmen vorerst gar keine neuen Mitglieder auf. Neuerdings aber tragen immer mehr Menschen ihr Erspartes zusammen und gründen selbst. Dank Fördergeldern entstanden allein in den vergangenen vier Jahren 29 junge Genossenschaften.
"Wir haben eine Wohnung, aus der wir nicht rausgeworfen werden können, die günstig ist und günstig bleibt", sagt Sarina Pfand. Und wie viele Menschen können das heute noch von sich behaupten?
