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Zinsen für Immobilienkredite: Günstiger wird's nicht

Bauzinsen sind so niedrig wie lange nicht mehr. Doch die Unterschiede zwischen den Banken sind enorm. Hausbesitzer sollten sich daher rechtzeitig um einen Anschlusskredit kümmern, und gut vergleichen.

Von Peter Neitzsch

Davon kann Griechenlands Regierung nur träumen: ein Kredit zum Zinssatz von etwas mehr als drei Prozent. Für den deutschen Hausbesitzer ist dieser Traum derzeit Realität. Denn das Ausfallrisiko bei der Immobilienfinanzierung ist relativ gering: Die Darlehen sind über eine Hypothek abgesichert. Kommt dann noch ein niedriger Leitzins der Europäischen Zentralbank hinzu, geben die Banken den günstigen Zinssatz an die Häuslebauer weiter.

"Wir haben im Augenblick ein absolutes Niedrigzinsniveau", sagt der Chef der unabhängigen Finanzberatung FMH, Max Herbst. Hausbesitzer, die jetzt einen Anschlusskredit abschließen, sind daher laut Herbst auf der sicheren Seite. Zum Vergleich: Wer seine Immobilie in den Jahren 2001 bis 2004 finanziert hat, musste noch Zinsen zwischen fünf und sechs Prozent zahlen.

"Wie stark Kreditnehmer vom Zinsrutsch profitieren, hängt allerdings von der Wahl der Bank ab", schreibt die Zeitschrift "Finanztest". Die Finanzexperten der Stiftung Warentest haben die Angebote von 60 verschiedenen Kreditinstituten und Vermittlern verglichen. Das Ergebnis: Bei den Bauzinsen gibt es Preisunterschiede von mehr als 40 Prozent. Wer einen Anschlusskredit benötigt, sollte daher sorgfältig vergleichen.

In 15 Jahren 17.000 Euro sparen

Ein günstiges Standardangebot liegt derzeit bei 3,4 Prozent Zinsen für einen Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und ohne Vorlaufzeit, also wenn der Anschlusskredit unmittelbar bevorsteht. Dieser Zinssatz wird derzeit von zahlreichen Banken angeboten. Noch günstiger sind im Test nur drei regionale Anbieter: die PSD Bank Rhein Neckar Saar (3,24 Prozent) sowie die Sparda Banken in Nürnberg und Berlin (3,25 und 3,32 Prozent). Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren liegen die günstigsten Zinsen zwischen 3,7 und 3,82 Prozent.

Teuerster Anbieter im Test ist die Basler mit 4,31 Prozent bei zehnjähriger Laufzeit und 4,74 Prozent bei 15-jähriger Laufzeit. Für Kreditnehmer heißt das: vor Vertragsabschluss genau hinsehen. Denn bei einer langen Laufzeit kommt so schnell viel Geld zusammen: "Für ein 100.000 Euro Darlehen mit drei Prozent Tilgung summieren sich diese Unterschiede innerhalb von zehn Jahren auf 9200 bis 11.300 Euro", so Finanztest. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren würden Kreditnehmer gar 17.000 Euro sparen.

Die Finanzexperten raten dazu, im Zweifelsfall das Geldinstitut zu wechseln. Ein Bankwechsel lohne sich bereits, "wenn die neue Bank ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte günstiger ist als die alte". Allerdings sollten Verbraucher vor dem Abschluss des Kredits auch auf ein Recht auf Sondertilgung achten sowie auf die Option, die Monatsrate im Bedarfsfall anzupassen.

Günstige Zinsen im Voraus sichern

Schwieriger ist die Entscheidung, wenn der Anschlusskredit erst in ein paar Jahren fällig wird. Denn so preiswert wie jetzt wird ein Kredit wohl nie wieder. In dieser Situation gibt es prinzipiell drei Möglichkeiten: Umschulden, Abwarten oder sich mit einem sogenannten Forwarddarlehen die günstigen Zinsen für den späteren Anschlusskredit sichern.

Den alten Kreditvertrag in einen neuen, billigeren umzuschulden, lohnt sich meist nicht, da die Banken dafür happige Gebühren verlangen. Es stellt sich also die Frage: Abwarten oder nicht? Forwarddarlehen werden mitunter auch einige Jahre im Voraus vergeben - allerdings mit einem deutlichen Zinsaufschlag: ein halbes Prozent für zwei Jahre, ein Prozent für vier Jahre.

Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinssätze wieder kräftig steigen. So schreibt Finanztest: "Nur Zinsoptimisten werden glauben, dass sie auch in zwei Jahren einen Immobilienkredit noch zu solchen Traumkonditionen bekommen." Max Herbst von der Finanzberatung FMH sagt dagegen: "Ich persönlich sehe nicht die Gefahr, dass die Hypothekenzinsen in naher Zukunft stark steigen." Dennoch könne man nie wissen, wie sich die Zinsen entwickeln. Das sei die Gretchenfrage.

Sorgfältig prüfen, nichts überstürzen

Aber Herbst sagt auch: "Soll ich mich deswegen verrückt machen?" Wer bereit sei, den Zinsaufschlag für ein Forwarddarlehen zu akzeptieren, könne sich jetzt auf jeden Fall ein günstiges Zinsniveau sichern. Ob sich ein Forwarddarlehen für einen Anschlusskredit in zwei Jahren abhängig von der Zinsentwicklung rechnet, können Sie dieser Grafik entnehmen.

Für Unentschlossene gibt es noch eine Alternative: ein Forwarddarlehen mit Ausstiegsklausel. "Da kommt noch einmal ein Extra-Aufschlag dazu, aber man ist auf der sicheren Seite", sagt Herbst. Sollten die Zinsen dann niedriger sein als vereinbart, muss der Kredit nicht beansprucht werden. Steigen die Zinsen stark an, zahlt der Kunde zwar mehr als bei einem normalen Forwarddarlehen - spart aber im Vergleich zum dann geltenden Zinssatz.

Allerdings warnt Herbst auch davor, sich nur wegen der niedrigen Zinsen überhastet in einen Vertrag zu stürzen. Die Zeit einen Kredit sorgfältig zu prüfen, müsse in jedem Fall sein.

Von Peter Neitzsch