Berlin, Ecke Zehdenicker Straße/Weinbergsweg - so sieht es also aus, das Objekt der Begierde: ein Plattenbau aus den 50ern, fünf Stockwerke, schmucklos. Aber in Berlin-Mitte! Hier gibt es in fast jedem Haus eine Kneipe oder ein Geschäft, der Weinbergspark liegt direkt gegenüber. Oranienburger Straße, Friedrichstraße und Brandenburger Tor sind in einer Viertelstunde per Fahrrad erreichbar. Hier wollen viele gern wohnen und viele eine Immobilie kaufen. Um knapp ein Drittel sind die Preise in den vergangenen vier Jahren in dem Kiez gestiegen.

Der 50er-Jahre-Block mit rund 140 Wohneinheiten an der Ecke ist schon vom Markt - gekauft vom Immobilieninvestor Akelius für eine unbekannte Summe. Und weil die Nachfrage nach Wohnungen so groß ist, packten die Schweden vor Kurzem noch ein Stockwerk mit 15 Luxuswohnungen obendrauf.

Der deutsche Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren attraktiv wie nie. Ein amerikanischer Vermögensverwalter, der Staat Singapur, eine niederländische Pensionskasse und ein US-Fonds zeichneten bei der Kapitalerhöhung des Berliner Wohnungsunternehmens GSW Anfang Mai Aktien im Wert von 200 Millionen Euro. Der Finanzinvestor Cerberus sicherte sich im April bundesweit 22.000 Wohnungen. Über 5 Milliarden Euro haben Großinvestoren 2011 zwischen Flensburg und Füssen in Wohnungen investiert, fast ein Drittel der Summe stammt von ausländischen Anlegern. Und alles deutet darauf hin, dass deren Gewicht in den kommenden Jahren hierzulande noch steigen wird.

Immobilien sind 2011 fünf Prozent teurer

Das Vorrücken der Profis über die Grenze ist ein gutes Zeichen für Privatanleger, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu erwerben, und befürchten, der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre könnte zu einer Blase führen.

2011 verteuerten sich Häuser und Wohnungen bundesweit im Schnitt um 5,5 Prozent. Der stetig steigende Nachfrageschub aus dem Ausland lässt Immobilienexperten jedoch Entwarnung geben. "Für einige Teilmärkte ist die Angst gerechtfertigt, für Deutschland insgesamt mit Sicherheit nicht", sagt Tobias Just von der Irebs Immobilienakademie.

Wo in Deutschland aussichtsreiche Kaufgelegenheiten zu finden sind, zeigt der Immobilien-Kompass der Zeitschrift "Capital", die dafür rund 500 Makler und Investoren befragt hat. Der Immobilien-Kompass weist auch die aktuellen Mietpreise bei Neuvermietung aus. Wie hoch die Neumieten in deutschen Großstädten sind, zeigt die stern.de-Infografik.

Im europäischen Vergleich immer noch Schnäppchen

Analysten sind sich einig: Gemessen an anderen europäischen Märkten hat Deutschland noch erheblichen Nachholbedarf - vor allem, wenn man die langfristige Entwicklung betrachtet. Seit 1990 sind die Preise gerade einmal um 0,7 Prozent pro Jahr gestiegen, so eine Untersuchung des Researchhauses Bulwien Gesa. Und so wirken selbst Kaufpreise am oberen Ende im internationalen Vergleich wie Schnäppchen. In Paris kostet eine Wohnung im Schnitt 8000 Euro pro Quadratmeter, in der Wiener Innenstadt rund 6000 Euro. In Hamburg hingegen sind es 2100 Euro, in Berlin sogar nur 1800 Euro.

Ein solches Gefälle lockt Investoren aus dem In- und Ausland, darunter Pensionskassen, Versicherer, Finanzinvestoren - zumal Deutschland als wirtschaftliches Kraftzentrum und Hort der Stabilität in der Euro-Zone makroökonomisch glänzend dasteht.

Nirgendwo macht sich das wachsende Interesse der Profis so stark bemerkbar wie in Berlin. Mit 2,3 Milliarden Euro hat die Hauptstadt 2011 fast die Hälfte des Kapitals aufgesogen, das bei größeren Transaktionen floss. München folgt weit abgeschlagen mit gerade einmal 340 Millionen Euro. Dass die Stadt bei ausländischen Investoren so beliebt ist, hat einen banalen Grund: Immobilienmanager bevorzugen Hauptstädte, weil die in vielen Ländern die Wirtschaftszentren sind. Großbritannien ist London, Frankreich ist Paris und Deutschland, nun ja, Berlin.

Kaufpreise und Mieten steigen paralell

Ausländische Immobilienkäufer in Berlin? Das gab es schon einmal - und es endete im Debakel. Es war die klassische Blase: "Der Preisanstieg beruht in so einem Fall nicht auf steigenden Mieten oder knappem Angebot, sondern auf günstigem Fremdkapital und der Spekulation auf Wertzuwachs", sagt Michael Schlatterer, Analyst bei CB Richard Ellis. "Die Qualität der Käufer hat sich verbessert, ihre Investments sind nachhaltiger", sagt Manuel Martin, Immobilienaktienanalyst bei Close Brothers Seydler in Frankfurt. Es geht nicht mehr um hohe Wertsteigerungen in kurzer Zeit, sondern um verlässliche Einnahmen über Jahrzehnte hinweg. In Übertreibungsphasen eilen die Kaufpreise den Mieten stark voraus. Während der vergangenen fünf Jahre liefen beide Kurven beinahe parallel.

"Die Entwicklung ist harmlos", konstatiert denn auch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, das die Daten erhoben hat. "Einen plötzlichen Crash müssen Investoren nicht fürchten." Wirklich? Jeder kennt Beispiele von Häusern, die nach drei Besitzerwechseln binnen fünf Jahren ihren Wert fast verdoppelt haben. Solche Übertreibungen gibt es, und sie entstehen vorwiegend dort, wo Privatanleger ihre Finger im Spiel haben.