Nach Jahren der Krise sehen die freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen im Norden ein Licht am Ende des Tunnels. "Es sieht so aus, als ob die Talsohle beim Wohnungsbau durchschritten ist", sagte der Vorstandsvorsitzende des BFW Landesverbands Nord, Kay Brahmst, unter Verweis auf das jüngste Neubaumonitoring des Verbands. Der BFW Landesverband Nord hat dazu seine rund 230 Mitglieder befragt, die etwa 180.000 Wohnungen in Norddeutschland im eigenen Bestand verwalten. In Hamburg erstellten sie mehr als 60 Prozent des Neubauvolumens.
Fast 2.100 Wohnungen in Hamburg fertiggestellt
So haben die Mitgliedsunternehmen in Hamburg im vergangenen Jahr 2.058 Wohnungen fertiggestellt - 6,8 Prozent mehr als 2024. "Das ist erstmal eine positive Nachricht", sagte Brahmst. Er räumte aber ein, dass das Niveau insgesamt sehr niedrig sei. "Das, was wir eigentlich bräuchten, um den Wohnungsmarkt wieder in Bewegung zu bekommen, wäre mindestens das Doppelte." Allein 2018 etwa hatten die Verbandsunternehmen insgesamt 5.632 Wohnungen in Hamburg fertiggestellt.
Leicht aufwärts ging es auch mit den Baustarts. So wurde den Angaben zufolge im vergangenen Jahr in Hamburg mit dem Bau von 644 Wohnungen begonnen. Das sei zwar ein Plus von 16,5 Prozent, aber auch dort sei die Basis sehr schwach, sagte Brahmst. Schließlich wurde beispielsweise im Jahr 2022 in Hamburg mit dem Bau von 5.219 Wohnungen begonnen.
Anlass zum Optimismus geben vor allem die geplanten Baustarts
Anlass für einen vorsichtigen Optimismus gebe aber vor allem die in diesem Jahr geplanten Baustarts. So wollten die Mitgliedsunternehmen 2026 mit dem Bau von 2.291 Wohnungen beginnen - ein Plus von 127 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Brahmst geht davon aus, dass wie üblich ein Drittel bis 40 Prozent der Bauvorhaben dann doch nicht in diesem Jahr realisiert werden. "Aber die Tendenz ist hier entscheidend. Es geht deutlich nach oben und das ist natürlich ein gutes Signal." Zum Vergleich: 2019 wollten die Verbandsunternehmen in Hamburg mit dem Bau von 7.338 Wohnungen beginnen.
Wohnungssuchenden in Hamburg machte Verbandsvorstand Claus Kießling trotz leicht besserer Zahlen wenig Hoffnung. "Für die Mieter wird es noch keine Trendwende in den nächsten ein, zwei Jahren geben. Das ist die bittere Botschaft." Bis die neuen Wohnungen auf dem Markt seien, dauere es mindestens bis 2028. Manche Bauprojekte dauerten sogar noch länger, betonte Brahmst.
Rückgang bei fertiggestellten Wohnungen in Schleswig-Holstein
In Schleswig-Holstein sieht es nicht ganz so gut aus. Dort sei die Zahl der fertiggestellten Wohnungen um 8,5 Prozent auf 1.496 gesunken. Brahmst führte das unter anderem auf die Fördermodalitäten im Norden zurück. So würden die Fördertöpfe immer wieder geschlossen - und Projekte müssten dann verschoben werden. Neu begonnen sei im vergangenen Jahr mit dem Bau von 877 Wohnungen - ein Rückgang von 37,5 Prozent. Auch hier sieht Brahmst die Förderkulisse als Ursache. In diesem Jahr wollten die Unternehmen im Norden mit dem Bau von 1.375 Wohnungen beginnen - ein Plus von 15,2 Prozent. "Also wir sehen, es ist grundsätzlich wohl eine gewisse Aufhellung am Wohnungsmarkt zu erkennen", sagte Brahmst.
In Mecklenburg-Vorpommern registrierte der Verband lediglich 29 fertiggestellte Wohnungen - minus 50 Prozent im Vergleich zum Jahr zuvor. Brahmst schränkte dabei aber ein, dass die Zahlen wegen der geringen Mitgliederzahl des Verbands im Nordosten im Grunde nicht aussagekräftig seien. Die Zahl der Baustarts bezifferte er im vergangenen Jahr auf 296 Wohnungen (minus 60,2 Prozent), die Zahl der geplanten Baustarts in diesem Jahr auf 48 Wohnungen (minus 80,5 Prozent).
Rahmenbedingungen weiter vereinfachen
Brahmst mahnte, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau weiter zu vereinfachen. "Wir dürfen jetzt nicht nachlassen und sagen, oh, es geht leicht nach oben." Ganz im Gegenteil: "Wir müssen die Anstrengung noch intensiver weiterführen, weil wir sehen jetzt, es hat (...) positive Auswirkungen." Für potenzielle Wohnungskäufer machte sich Brahmst ebenfalls für Erleichterungen stark. So sollte Familien beim ersten Eigenheimkauf die Grunderwerbsteuer erlassen oder zumindest reduziert werden.
Das trotz viel Kritik von der schwarz-roten Koalition in Berlin geplante neue Heizungsgesetz hält Brahmst bestenfalls im Bestand für relevant. "Für den Neubau brauchen wir darüber nicht mehr zu diskutieren." Kein Mensch setze im Mietwohnungsneubau noch auf Ölheizungen. Entweder laufe die Versorgung über Fernwärme oder es würden Wärmepumpen eingebaut. "Das ist ja auch ganz klar die beste Lösung."
Immobilienunternehmer unzufrieden mit Erbpachtmodell
Nach wie vor wenig Zuspruch findet bei den Wohnungsunternehmen das Thema Erbpacht. "Im Eigentumsbereich funktioniert das Modell nicht", sagte Brahmst. Anders als in England oder den Niederlanden etwa wolle kaum jemand Eigentumswohnungen kaufen, die auf Grundstücken stünden, die nach Ablauf der Pacht eventuell an die Stadt zurückgegeben werden müssen. Entsprechend habe sich letztlich auch kein privater Investor auf Erbpachtgrundstücke der Stadt beworben, sagte Verbandsvorständin Ulrike Wesel. "Alle haben sich dafür interessiert, alle haben sich die Unterlagen angeguckt und alle haben letztendlich abgesagt."
