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Neue Studie Risiko der Immobilienblase steigt weiter – Frankfurt ist der überhitzteste Markt weltweit

Die Innenstadt von Frankfurt am Main mit dem Bankenviertel, aufgenommen als Luftbild von einem Flugzeug aus
Zentrum des Finanzsektors und die Stadt mit dem höchsten Risiko einer Immobilienblase: Frankfurt am Main 
© Uli Deck / DPA
Laut einer neuen Studie der Schweizer Bank UBS steigt das Risiko einer Immobilienblase in vielen Großstädten weiter an. In Deutschland ist der Immobilienmarkt in Frankfurt am gefährdetsten.

In den vergangenen Jahren kannten die Immobilienpreise in großen Städten eigentlich nur eine Richtung: nach oben. Weltweit stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen in und nahe beliebten Städten teilweise um ein Vielfaches. Experten warnen daher schon seit einiger Zeit vor einer Blasen-Entwicklung. Eine neue Studie der Schweizer Bank UBS bestätigt diese Annahme. 

Das Geldhaus stellt jährlich den "Global Real Estate Bubble Index" vor. In diesem werden die Risiken für eine Immobilienblase errechnet. Ob der Markt in einer Stadt gefährdet ist, wird anhand der Wohnungspreise im Vergleich zu den durchschnittlichen Bruttoeinkommen der Einwohner berechnet.

UBS untersuchte 25 Großstädte auf der ganzen Welt. Den ersten Platz belegte dabei Frankfurt am Main. Noch vor Städten wie Toronto, Hongkong und München. Laut der Studie ist kein Immobilienmarkt zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 so überhitzt gewesen wie der der Mainmetropole. Die inflationsbereinigten Preise für Wohnungen seien in Frankfurt seit 2016 jährlich um 10 Prozent gestiegen, die Mieten zudem um drei Prozent pro Jahr.

Billiges Geld treibt Immobilienpreise weiter in die Höhe

Gründe für diese weltweite Entwicklung der Wohnungsmärkte gibt es laut den Experten einige. Zum einen sei die Nachfrage nach Wohnungen in urbanen Gebieten weiterhin hoch. Immobilienkonzerne könnten somit höhere Preise als üblich verlangen. Den Weg für dieses Geschäftsmodell ebnen aber die Zentralbanken. Noch immer spült etwa die Europäische Zentralbank EZB mit ihrer Null-Zins-Politik sehr viel Geld in die Europäischen Märkte. Folge sind extrem günstige oder sogar kostenlose Kredite. Und die werden von Immobilienkonzernen und Spekulanten genutzt, um Wohnraum zu kaufen.

Wie die UBS berichtet, habe sich die Zunahme ausstehender Hypotheken in den vergangenen Jahren fast überall beschleunigt. Eine Abkehr von dieser Politik oder strengere Regeln bei der Kreditvergabe könnten die steigenden Preise abrupt stoppen – eine Gefahr für die gesamte Branche und die Weltwirtschaft.

Coronakrise hat für Umkehr gesorgt

Auch die Coronapandemie habe für weitere Schwierigkeiten auf dem Markt gesorgt. Durch die Krise sei das Bevölkerungswachstum in einigen Städten wie München zwar zum Stillstand gekommen, allerdings hätten sich insbesondere durch die Lockdowns und Homeoffice-Lösungen die Prioritäten verschoben. "Die Coronapandemie hat viele Menschen in ihre eigenen vier Wände zurückgedrängt", erklärte der Vorstand für Immobilienwirtschaft bei der UBS, Claudio Saputelli.

Dies habe zu einer verstärkten Bedeutung des Wohnraums und zur Bereitschaft geführt, mehr für eine Immobilie zu zahlen, so Saputelli weiter. Dies sei aber nicht in den Städten der Fall, die ohnehin für die meisten Menschen unerschwinglich sind, sondern vor allem in den Randbezirken, Speckgürteln und Vororten. "Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns an Attraktivität eingebüßt. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert - und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum", stellen die Autoren der Studie fest. Erstmal seit den 1990er Jahren seien die Immobilienpreise außerhalb großer Städte schneller gestiegen als innerhalb.

Frankfurt, München und Toronto "überhitzt" – Madrid und Mailand "fair"

Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko seien der Studie zufolge München mit einem Index von 2,35, Frankfurt mit 2,26 und Toronto mit 1,96. Bei einem Wert über 1,5 spricht die Bank von einem Risiko. 

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung der Preise im Vergleich zu "Fundamentaldaten". Also dem Einkommen in der jeweiligen Stadt, dem Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Als "faire" Städten gelten demzufolge Madrid, Mailand und Warschau.

Im realen Vergleich des Einkommens eines qualifizierten Arbeitnehmers zum Miet- bzw. Kaufpreis einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Nähe des Stadtzentrums liegen die deutschen Städte Frankfurt und München allerdings weit hinter Metropolen wie Tokio, Hongkong, London und Paris.

Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, mit Material von DPA und AFP


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