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Urlaubsimmobilien: So hilft der Fiskus beim Finca-Kauf

Die Ferien sind vorbei, der Alltag hat einen wieder. Wer träumt sich da nicht gerne an den Urlaubsort zurück - und auch gleich in ein passendes Domizil? Doch der Kauf einer Urlaubsimmobilie sollte nicht zu spontan erfolgen. Wir sagen, was Sie beachten sollten.

Von Robert Kracht

Der Sommerurlaub ist vorbei - und viele Deutsche träumen nach den schönen Tagen plötzlich vom Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses. Die Idee ist tatsächlich oft verlockend: Endlich wäre man von Hotels und Reisezeit unabhängig. Und der potenzielle Zweitwohnsitz lockt womöglich mit traumhafter Aussicht auf Meer oder Berge, mit Lebenslust, Sonne und Erholung.

Günstige Preise

Hinzu kommt, dass angesichts der Immobilienkrise die Kaufpreise derzeit so günstig sind, wie schon seit Jahren nicht mehr. Und wird der Erwerb auch noch rentierlich über die Vermietung finanziert, kann sich das auch für die Haushaltskasse lohnen.

Dabei zieht es die Urlauber nicht nur in den Ferien wieder verstärkt ins eigene Land: Auch wenn es um die Ferienimmobilie geht, geht der Trend zum Kauf in Deutschland selbst. Vor allem Objekte in heimischen See- oder Bergregionen liegen in der Käufergunst ganz vorne. Und die Gründe dafür sind handfest: Liegt die Immobilie im eigenen Land, können Spritkosten gespart werden - und auch eine mehrmalige Nutzung im Jahr ist dann einfach möglich.

Wir zeigen, was bei Ferienimmobilien zu beachten ist, welche Fallen drohen - und wie ein ordentlicher Zuschuss vom Finanzamt mitgenommen werden kann.

Wie sieht der aktuelle Trend aus?

Momentan setzt verstärkt ein allgemeiner Trend hin zu Ferienimmobilien in heimischen See- oder Bergregionen ein. Dieser resultiert an den im Ausland wie etwa Spanien und den USA zum Teil drastisch überhitzten Preisen und dem Wunsch, die Zweitwohnung mit kurzer Anfahrt auch mehrmals pro Jahr und übers Wochenende zu nutzen. Der deutsche Immobilienmarkt für Ferienwohnungen hingegen setzt gerade erst wieder zum Aufschwung an. So beobachten Experten steigende Preise an der Ostsee wie etwa in Warnemünde und Rostock, was auf zunehmende Nachfrage hindeutet.

Rechtzeitig verkauft

Viele Eigentümer haben auch die überhöhten Immobilienpreise im Ausland noch rechtzeitig vor der Hypothekenkrise zu Gewinnmitnahmen genutzt. Besonders Engländer kauften auf den Balearen weiter zu, was Deutsche zum Feriensitzwechsel ermunterte. Der realisierte Erlös floss dann in heimische Urlaubsdomizile zu oft noch günstigen Marktwerten. Beliebteste Ziele sind hier seit Jahren die inländische Nord- und Ostseeküsten, bekannte bayrische Alpenregionen, der Schwarzwald sowie das Fünf-Seen-Land südwestlich von München. Im Kommen sind auch Harz, Sauerland oder Bayerischer Wald mit noch moderaten Preisen. Die Zweitimmobilie wird auch zunehmend als externer Internet-Arbeitsplatz mit bester technischer Ausstattung genutzt.

Was ist vorab zu beachten?

Vor der Unterschrift unter einem Kaufvertrag sind eine Reihe von Fragen abzuklären, von möglichen Einnahmequellen über rechtliche bis hin zu steuerlichen Fragen - vor allem im Ausland. Rentabel wird eine Ferienimmobilie, wenn sie ganzjährig touristisch genutzt werden kann, attraktiv liegt und der Ort diverse Angebote für Skifahrer, Wanderer und Badefreunde bietet.

Hände weg vom Spontankauf

Auf keinen Fall ist es ratsam, sich spontan während des Urlaubs für einen Kauf zu entscheiden. Die Ferienlaune lenkt davon ab, sich ausreichend zu informieren. Daher sollten zwar alle Informationen vor Ort eingeholt, aber mit nach Hause genommen werden. Hier ist dann ein Fachmann sinnvoll, der das Objekt der Begierde auf juristische Fallen hin abklopft. Experten in der Urlaubsregion sind hier oft nicht objektiv genug. Auf keinen Fall sollten Urlauber bei einer Besichtigung Unterschriften leisten, das bindet in einigen Ländern bereits in Form eines Vorvertrags. Wie bei Immobilien generell ist auch bei Ferienhäusern die Lage der wichtigste Aspekt. Der Urlaub sollte daher dazu genutzt werden, Infrastruktur, Versorgungslage, Verkehrswege und Gästeströme zu erkunden.

Wichtig sind vor einem Kauf Auskünfte über die folgenden Fragen:
- kann die Immobilie um- oder ausgebaut werden?
- gibt es Beschränkungen für Ausänder?
- was steht im Grundbuch?
Zudem schützt die Information über bestehende Miet- und Pachtverträge sowie Schulden des derzeitigen Besitzers vor unliebsamen Überraschungen.

Welche Steuern fallen im Ausland an?

Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder Mietimmobilie jenseits der Grenze bieten meist mehr Flair und Sonne oder Schnee, dafür aber nicht die Steuervorzüge des inländischen Domizils. Hier sind Mietverluste besser absetzbar, im Erbfall gilt eine moderatere Bewertung und der Hausbesitzer muss keine doppelte Besteuerung fürchten. Das Finanzamt macht den Umgang mit Auslandsimmobilien oft höchst kompliziert und teuer, zumal die Vorschriften auch noch laufend im Fluss sind.

Pech für Immobilienbesitzer in Österreich

Aktuelle Beispiele hierfür sind Italien und Österreich. Zuerst strich Rom den Freibetrag für Mieteinkünfte von 3000 Euro und führte kurz darauf plötzlich wieder die Erbschaft- und Schenkungsteuer ein. Ähnliche Bewegungen meldet auch Wien. Hier sank der Freibetrag auf 2000 Euro, dafür wurde aber die Steuer auf Erbschaften am dem 1. August 2008 abgeschafft. Da Deutschland daraufhin postwendend das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Österreich gekündigt hat, müssen Eigentümer von Immobilien in der Alpenrepublik jetzt wieder Erbschaftsteuer in Deutschland zahlen. Im Gegensatz zu Wertpapieren lassen sich Häuser bei einer Steueränderung nicht einfach über die Grenze transferieren.

Auch andere Staaten sind nicht untätig. So basteln osteuropäische Länder laufend an Steuerreformen, deren Auswirkungen für Deutsche auf den ersten Blick kaum erkennbar sind, wenn sie hiervon überhaupt frühzeitig erfahren. Rühmliche Ausnahme ist allerdings Großbritannien: Die Insel stockt den ohnehin schon üppigen Freibetrag auf Mieten jährlich auf, für 2008 sind es umgerechnet bereits rund 8000 Euro. Doch trotz der Steuervorteile lockt es als Auslandswohnsitz wohl nur wenige über den Ärmelkanal.

Spanien statt Ärmelkanal

Eher schon ins sonnige Spanien - mit Blick aufs Finanzamt aber eine eher schlechte Wahl. Die Iberer haben hohe Steuertarife und Erbschaften sind auch noch in Deutschland zu deklarieren. Keine sonnigen Aussichten, zumal Berlin künftig auch noch die Rentner besteuern möchte, die den Ruhestand nach ihrem Arbeitsleben auf Mallorca oder dem spanischen Festland verbringen.

Wie besteuert der heimische Fiskus das Ferienhaus?

Die Entscheidung zur Zweitimmobilie in heimischen Urlaubsgefilden lohnt sich steuerlich, seit der Bundesfinanzhof die Finanzämter durch mehrere Urteile in ihre Schranken verwiesen hat. Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Daher zählen von Beginn an Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten ohne entsprechend hohe Einnahmen (Az. IX R 48/06). Sofern das Ferienhaus ausschließlich selbst genutzt wird und ansonsten nur dem Freundes- oder Familienkreis zur Verfügung steht, ist einkommensteuerlich nichts zu veranlassen. Für diese Domizile gab es auch keine Eigenheimzulage.

Eigennutzung kann steuerpflichtig sein

Oberstes Ziel ist es meist aber gerade nicht, das in schönen Gegenden gelegene Urlaubsdomizil nur Fremden zu überlassen, auch wenn hierdurch der steuerliche Abzug sämtlicher Aufwendungen gelingt. Daher ist der klassische Fall zumeist, die Wohnung in der Ferne teils selbst zum Skifahren und zur Sommerfrische zu nutzen und in der übrigen Zeit zu vermieten. Hier untersucht das Finanzamt, ob der Besitzer über 30 Jahre einen Überschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben erzielen kann. Dann können die Kosten zeitanteilig abgezogen werden.

Liegt die Wohnung hingegen im Ausland, kann die Eigennutzung wie etwa in Spanien steuerpflichtig sein. Sofern der Auslandsbesitz bekannt wird, kommt es jedoch regelmäßig zu der Nachfrage, wie die dortige Anschaffung finanziert worden ist. Dabei lassen sich heimische Finanzbeamte von der Vermutung leiten, für diese Investition wurden Schwarzgelder von Auslandskonten verwendet.

Wie sieht es bei Fremdbelegung aus?

Finanzbeamte dürfen auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Erholungsdomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft. Selbst bei längerem Leerstand zählen die weiter laufenden Kosten bei der Steuer, wenn das Ferienhauses zuvor vermietet war. Sofern die Wohnung in deutschen Landen auch Fremden zur Verfügung gestellt wird, mindern sämtliche Werbungskosten die Steuerlast des Eigentümers, bei Objekten jenseits der Grenze fast undenkbar.

Kein Freibrief beim Finanzamt

Doch diese Regel ist kein Freibrief im Umgang mit dem Finanzamt. Die Beamten dürfen durchaus weiter kritisch prüfen, ob Haus oder Wohnung vorrangig aus privaten Motiven angeschafft wurde. Vorhandene Zweifel lassen sich aber mit den richtigen Argumenten aus dem Weg räumen. Der steuerliche Abzug der Verluste von Beginn an gelingt, wenn die Ferienwohnung im Harz oder am Chiemsee ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dann dürfen sämtliche Aufwendungen den geringen Einnahmen gegenübergestellt und der negative Saldo mit anderen Einkünften wie Zinsen oder Lohn verrechnet werden.

Mehr Argumente benötigt es, wenn besondere Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechen. Das gilt beispielsweise bei hoher Fremdfinanzierung ohne Kredittilgung oder der erkennbaren Absicht, das erstandene Domizil später zu verkaufen oder selbst zu nutzen. Dann muss dem Fiskus nachgewiesen werden, dass Überschüsse auf Dauer realistisch sind. Um einen solchen Verdacht gar nicht aufkommen zu lassen, sollte die frisch erworbene Wohnung in der Phase mit hohen Anfangsverlusten erst einmal nur fremd vermietet werden. Das spätere Umschwenken auf Eigennutzung oder Verkauf kommt dann plötzlich und infiziert die bis dahin abgesetzten Verluste nicht mehr.

Glaubt der Fiskus die Nutzung durch Fremde?

Das Wohnsitzfinanzamt unterstellt nicht automatisch, dass Immobilienbesitzer die am Meer oder in den Bergen gelegene Ferienwohnung ausschließlich fremden Dritten zur Verfügung stellen. Vor allem können die Sachbearbeiter die Situation in den entfernten Regionen gar nicht vom Schreibtisch aus entscheiden. Daher muss der Eigentümer von Haus oder Wohnung glaubhaft machen, dass es sich tatsächlich um eine ausschließlich fremd vermietete Ferienwohnung handelt. Hier führen eine Reihe von Argumenten oder Nachweisen zum Erfolg. Wird beispielsweise ein Vermittler wie etwa ein überregionaler Reiseveranstalter, Makler oder die Kurverwaltung mit der Suche nach den Gästen beauftragt, hat das Finanzamt schlechte Karten. Das gilt besonders, wenn die Eigennutzung von vorne herein vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen ist.

Übliche Vermietdauer

Ansonsten wollen die Finanzbeamten sehen, dass die Dauer der Vermietung im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt. Vermieter sollten sich hierzu die Belegungszahlen beim Tourismusbüro vor Ort holen und diese Daten dann dem Finanzamt präsentieren. Als nahezu ganzjährig vermietet gilt eine Ferienwohnung dann, wenn sie unter Beachtung der regional unterschiedlichen Reisezeiten der Hoch- und Nebensaison belegt ist - in der Regel aber mindestens von März bis Oktober und zusätzlich zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel. Dabei sollte nicht vergessen werden, Tage für Renovierung und Grundreinigung auszuklammern.

Optimal ist, wenn in der Nähe die selbst genutzte Ferienwohnung liegt. Dann zweifelt kein Finanzbeamter mehr an der Fremdbelegung. Beim Besitz von mehreren Ferienwohnungen geht die Behörde davon aus, dass nur eine für eigene Wohnzwecke oder für Verwandte genutzt wird. Das ist dann Wohnung, die auf die besonderen Verhältnisse des Eigentümers zugeschnitten sind, also im Zweifel die nobelste und schönste.

Was passiert bei gemischter Nutzung?

Wird das Feriendomizil ein paar Wochen im Jahr selbst genutzt und in der übrigen Zeit an Feriengäste vermietet, muss für den Fiskus gerechnet werden. Dabei ist besonders wichtig, den Verdacht der Liebhaberei zu entkräften. Daher muss die Wohnung irgendwann einmal schwarze Zahlen abwerfen, zumindest laut Kalkulation fürs Finanzamt. Die Behörde will nämlich bei der gemischten Nutzung wissen, ob der Besitzer über 30 Jahre einen Überschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben erzielen kann. Daher muss der Eigentümer eine Prognoserechnung anstellen, um die Verluste in der Anfangsphase von der Steuer absetzen zu können.

Sicherheitszuschlag von 10 Prozent

Im ersten Schritt werden die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten als abzugsfähig herausgefiltert. Der verbleibende Aufwand zählt nun im Verhältnis der Nutzungstage für den Eigenbedarf und die zahlenden Urlauber. In diesem Verhältnis sind dann auch Leerstandszeiten aufzuteilen. Anschließend sind die Einnahmen und Ausgaben anhand von durchschnittlichen Beträgen auf die kommenden 30 Jahre hochzurechnen. Dabei darf auf die geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 Prozent draufgeschlagen werden.

Fällt die Rechnung zumindest leicht positiv aus, ist die Gewinnerzielungsabsicht belegt und das Thema Liebhaberei vom Tisch. Dann sind die auf den vermieteten Zeitraum entfallenden Kosten absetzbar, lassen sich mit anderen Einkünften verrechnen und senken damit effektiv die Steuerlast. Bringt das Ergebnis hingegen rote Zahlen, müssen zusätzliche Argumente greifen, etwa dass die Aufwendungen in den folgenden Jahren durch Umschuldung oder Minderung der Verwaltungskosten deutlich sinken.

Was gilt bei Auslandsdomizilen?

Bei ausländischen Ferienhäusern hält in der Regel nur der dortige Fiskus die Hand auf. Damit müssen Mieteinnahmen und - je nach Landesregeln - auch Eigennutzung beim dortigen Finanzamt deklariert werden. Bringt das ausländische Domizil hingegen Mietüberschüsse, kostet das dort Steuer. Der Tarif startet in Italien sofort mit 23 und in Frankreich mit 20 Prozent. Zumeist fallen die Abgaben sehr moderat aus, da der Wohnungsbesitzer meist keine weiteren Einkünfte im Land erzielt. Dennoch muss vielfach eine Steuererklärung ausgefüllt werden, selbst bei einem Null-Ergebnis. Vielfach können Deutsche einen Freibetrag wie etwa in Österreich von 2000 und in England von rund 7000 Euro nutzen, so dass die gesamten Einkünfte steuerfrei bleiben. Maßgebend ist nämlich nur die Differenz aus Mieteinnahmen und anfallenden Kosten, die zumeist unter dem Freibetrag bleiben.

Deutsche Finanzämter meist nicht interessiert

In der heimischen Steuererklärung wirken sich die Auslandserträge mit Ausnahme der Schweiz, Finnlands und Spaniens seit 2008 überhaupt nicht mehr aus, dieses Privileg gibt es seit einer aktuellen Gesetzesänderung. Damit gehören die Erträge aus dem Domizil in Frankreich, Italien, Österreich, Griechenland oder an der holländischen und belgischen Küste ab dem laufenden Jahr nicht mehr in die heimische Steuererklärung. Dafür interessieren den deutschen Fiskus auch nicht die dort erzielten Verluste. Zwar akzeptiert sie das dortige Finanzamt, aber der Hauseigentümer kann damit nichts anfangen. Da er im jeweiligen Land meist keine positiven Einkünfte erzielt, hat er nichts zum Verrechnen und damit keinen Steuerspareffekt.

Was lässt sich bei Eigennutzung rausschlagen?

Sofern das Ferienhaus ausschließlich selbst genutzt wird und ansonsten nur dem Freundes- oder Familienkreis zur Verfügung steht, ist einkommensteuerlich nichts zu veranlassen. Die Eigennutzung besteuert der heimische Fiskus nicht mehr, also gibt es auch keine Werbungskosten. Sofern die Wohnung im Ausland liegt, kann die Eigennutzung wie etwa in Spanien steuerpflichtig sein. Dann werden fiktive Mieten als Einnahmen angesetzt. Eigentümer von selbstgenutzten Ferienwohnungen können jedoch einen Steuerabzug für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen. Begünstigt sind alle handwerklichen Tätigkeiten, die in Auftrag gegeben werden.

Zustand für "Haushaltsführung geeinigt"

Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist lediglich ein eigenständiger und abgeschlossener Haushalt. Das Domizil muss nicht der Hauptwohnsitz sein, um den Steuerrabatt von 600 Euro pro Jahr in Anspruch nehmen zu können. Die Ausstattung muss jedoch für eine Haushaltsführung geeignet sind, also Bad, Küche, Wohn- und Schlafbereich enthalten. Diese Förderung gilt auch für alle Wohnungen innerhalb der EU und des EWR-Raums, was viele überhaupt nicht wissen. Somit sollte auch die Rechnung von Gärtner oder Handwerker aus Italien oder Spanien der heimischen Steuererklärung bereits beigelegt werden. Dann sind bis zu 600 Euro für die Zweitwohnung in den Alpen oder auf Mallorca absetzbar.

Wie sieht es mit Kontrollen aus?

Vermieter von Fremdenzimmern und Ferienwohnungen müssen damit rechnen, dass sie jetzt öfters Besuch vom Finanzamt bekommen. Denn sie stehen aktuell im Visier der Steuerfahndung. Auslöser sind meist bei der Bearbeitung von Steuererklärungen aufgefallene Unstimmigkeiten, welche die Beamten nicht am grünen Tisch, sondern vor Ort klären wollen. In fast allen Fällen stellten sie dann unzureichende Aufzeichnungen sowie vielfach Falschangaben für die Vorjahre fest. Daher müssen die Betroffenen mit Steuernachzahlungen rechnen.

Stolperfalle Umsatzsteuer

Dabei haben die Finanzbeamten oft leichtes Spiel, bei Vermietern von Fremdenzimmern und Ferienwohnungen buchhalterische Mängel aufzudecken. Denn vielfach gelten gesetzliche Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten wie für normale Firmen, die Aufbewahrungsfristen von bis zu zehn Jahren beachten viele nicht. Aber auch die geforderten Aufzeichnungen über die Mieteinnahmen entsprechen nicht immer der Vorgabe, leicht und sicher nachvollziehbar zu sein.

Zwar sind Betriebsprüfungen bei privaten Hausbesitzern grundsätzlich nicht zulässig. Bei der Gästevermietung und generell dem Verdacht der Steuerhinterziehung sieht das jedoch anders aus. Hier ist der erste Ansatzpunkt meist die Umsatzsteuer. Zwar ist die private Vermietung von Wohnungen generell steuerfrei, nicht aber die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen. Laut Gesetz werden hier auf Miete und Nebenkosten 19 Prozent Umsatzsteuer fällig, selbst wenn das Finanzamt die Ferienwohnung wegen Verlusten als Liebhaberei einstuft. Dieses Kriterium kennt die Umsatzsteuer nicht, hier handelt der Vermieter stets als Unternehmer.

Sonderbehandlung bei Einkommensteuer

Eine ähnliche Sonderbehandlung erhalten Vermieter von Fremdenzimmern und Ferienwohnungen bei der Einkommensteuer. Denn die Überlassung von Wohnraum an ständig wechselnde Gäste wird oft als gewerblich eingestuft, ähnlich dem Hotelier oder Pensionswirt. Das hat Buchführungspflichten zur Folge, so dass Betriebsprüfer ganz legal vorstellig werden dürfen. Ausreichend hierfür ist, wenn die Wohnungen möbliert sind, Bettwäsche und Geschirr zur Verfügung steht und über Werbemaßnamen nach zahlender Kundschaft Ausschau gehalten wird.