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Siedlungswut: Land unter

Nirgendwo in Europa werden Feld, Wald und Wiesen so schnell zubetoniert wie in Deutschland. Die Siedlungswut ist eine Folge falscher Politik. Schuld trägt auch die umstrittene Eigenheimzulage.

Falkensee glüht. Die Berliner Vorstadt ist vom Wüstenrot-Fieber befallen. Überall neue Eigenheime: Doppelhaushälften mit Garage, Reihenhäuser mit eigenem Parkplatz, Schwedenhütten mit blau lasierten Ziegeln, säulenbewehrte Domizile in Dallas-Optik und Fachwerkimitate an weißer Kiesauffahrt. An den Straßen Richtung Berlin zeigen Musterhäuser von Fertigbaufirmen, wie der Traum von den eigenen vier Wänden aussehen könnte. Vor zehn Jahren lebten hier 13.000 Menschen, heute sind es 38.000. Bauland gibt es in Falkensee zu Spottpreisen ab 60 Euro pro Quadratmeter - damit immer mehr Menschen kommen. Sie sollen das Stadtsäckel füllen: Von ihrer Einkommensteuer fließen 15 Prozent an die Kommune, der Rest geht je zur Hälfte an den Bund und das Land Brandenburg. "50.000 Falkenseer, das ist unser Ziel", sagt Bürgermeister Jürgen Bigalke.

Doch der 62-jährige SPD-Mann, zu DDR-Zeiten Baudezernent, weiß auch: Die Rechnung geht nicht auf. Mehr Einwohner heißt auch mehr Ausgaben. Seit der Wende mussten schon drei neue Grundschulen, ein Gymnasium und drei Kindertagesstätten her. Fast jede zweite Gemeindestraße ist noch unbefestigt. Viele Einwohner leiten ihre Abwässer seit Jahren in Sickergruben, und gegen die geplante Ortsumgehung hat sich die Bürgerinitiative "Schönes Falkensee" gegründet.

An einer der Sandstraßen wohnt Ferdinand Lubberichs mit Frau Petra und Sohn Dario, 9. Nach 17 Jahren Dauerverkehrslärm haben sie ihre Berliner Stadtwohnung aufgegeben und sind in ein Doppelhaus gezogen, das sie mit Freunden auf einem 2000-Quadratmeter-Grundstück gebaut haben. "Das hat sich in jeglicher Hinsicht gerechnet - vor allem mental", sagt der 46-Jährige. Leichte Zweifel quälen den Architekten allerdings trotzdem: "Gut ist der hohe Flächenverbrauch sicher nicht, aber man tut es trotzdem. Das ist wie mit dem Rauchen."

Havelland ist überall: Unaufhörlich rollen die Planierraupen durch die Republik. Sie glätten und verdichten, was die Bebauungspläne der Gemeinden von Aachen bis Zwickau hergeben. Jede Sekunde fallen durchschnittlich 12,5 Quadratmeter Ackerland neuen Siedlungs- und Verkehrsflächen zum Opfer. An jedem Tag ist das die Fläche von 150 Fußballfeldern. Trotz der schlechten Wirtschaftslage stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Eigenheime im vergangenen Jahr um 13 Prozent auf rund 155.500. Die Bausparkassen melden auch für 2004 einen Boom bei Neuverträgen. Statistisch betrachtet wird irgendwo in Deutschland alle vier Minuten ein Einfamilienhaus auf durchschnittlich 732 Quadratmetern Grund fertiggestellt. Laut Umweltbundesamt muss die öffentliche Hand für die Folgen des Baubooms bis zu 30 Milliarden Euro im Jahr aufbringen. Das Geld geht drauf für Infrastruktur, neue Straßen oder Hochwasserschutz.

Staatliche Subventionen beschleunigen den teuren Wildwuchs noch. Wichtigster Faktor: die Eigenheimzulage. 81 Prozent der Bauherren bekommen sie ausgezahlt. Pro Neubau sind das für eine vierköpfige Familie maximal 22.800 Euro. Insgesamt gut zehn Milliarden Euro lässt sich der Staat die Förderung jährlich kosten. Vor gut zwei Wochen entschied der Bundestag zwar, die Prämie zu streichen, doch Ende November wird der unionsbeherrschte Bundesrat die Abschaffung aller Voraussicht nach wieder kassieren. CDU-Chefin Angela Merkel und CSU-Boss Edmund Stoiber senken den Daumen: Zu wichtig ist ihnen die Klientel der Häuslebauer. Die Eigenheimzulage ist nicht der einzige Grund für die sorglose Landnahme. Alle Berufspendler können zudem eine Entfernungspauschale absetzen: 30 Cent pro Kilometer Weg zur Arbeit versüßen die lange Fahrt aus dem Vorort. Sechs Milliarden Euro kostet das pro Jahr.

Die Sehnsucht vieler Deutscher nach einem Häuschen im Grünen zu befördern ist der Politik von jeher eine Menge wert gewesen. Über die Kehrseite, den ständig wachsenden Landschaftsverbrauch, wird weniger gern geredet. Eine der Folgen: Stadt und Land führen einen heftigen Kampf um Köpfe - Wismar gegen Nordwestmecklenburg, Duisburg gegen Kleve, Baden-Baden gegen Rastatt, München gegen Freising. "Wir sind auf kommunaler Ebene im 30-jährigen Krieg", sagt Gertrude Penn-Bressel vom Umweltbundesamt. Jeder gegen jeden - die Kosten trägt der Steuerzahler.

Beispiel Kerpen, die Geburtsstadt der Schumacher-Brüder. Ein Gemisch aus Siedlungen, Gewerbegebieten, Einkaufsparks und Straßen - verwirrend wie ein Schnittmusterbogen. Im Norden zerschneidet das gewaltige Kerpener Autobahnkreuz die Landschaft. Von Nordwesten fressen sich die Braunkohlebagger der RWE heran. 75 Prozent der Erwerbstätigen pendeln täglich 20 Kilometer bis Köln. Kerpen hat 63.000 Einwohner, die Stadtoberen peilen die Marke von 75.000 an. Das größte Neubaugebiet liegt im Ortsteil Sindorf, der seine Einwohnerzahl seit 1960 mit dem Anschluss an die A 4 vervierfacht hat. Auf 83 Hektar entstehen 1600 neue Wohneinheiten, vorwiegend Einfamilienhäuser. 135 Euro kostet ein Quadratmeter Bauland, ein Dumpingpreis für die Gegend - gefördert mit Landesmitteln.

Doch auch ohne Großstadtnähe herrscht Flächengier. Bürgermeister abgelegener Gemeinden opfern Feld und Flur für Gewerbeflächen - nur um die Hoffnung nicht aufzugeben, es könnte sich irgendwann einmal ein Betrieb dorthin verirren. Und auch private Bauherren siedeln sich dort an, wo einst der Weizen wuchs. Dabei ist in Deutschland ausreichend Bauraum für mindestens drei Jahre vorhanden, ohne auch nur ein Naturareal zu berühren. In den Städten und Ortschaften liegen rund 140.000 Hektar Siedlungsfläche brach - Platz genug für rund 1,9 Millionen Durchschnittshäuser.

Der Flächenfrass hat Tradition. Seit 1950 wächst in Deutschland die genutzte Fläche - ob durch Straßen, Häuser oder Fabrikanlagen - schneller als die Bevölkerung. In Dörfern wie dem schwäbischen Heiningen hat sich die Einwohnerzahl verdoppelt, die genutzte Fläche aber verdreifacht. "In keinem europäischen Land ist seit dem Zweiten Weltkrieg so viel Land verbaut worden wie bei uns", sagt Olaf Tschimpke, Präsident des Naturschutzbundes Deutschland (Nabu). "Wir müssen den Flächenverbrauch als eines der großen gesellschaftlichen und ökologischen Probleme der Gegenwart begreifen."

In der Bodenseegemeinde Sipplingen haben Christiane und Thomas Pieper vor vier Jahren mit den Söhnen Nikolai, 14, und Lennart, 6, ihr neues 160-Quadratmeter-Heim bezogen. Ein Sahnestück: Vom antiken Wohnzimmertisch aus blicken sie aufs Wasser, hinter den Seitenfenstern beginnt ein Naturschutzgebiet, in dem Herbstlaub in der Sonne leuchtet. "Wir hätten auch gern Altbestand renoviert", sagt Christiane, 43, die als freie Journalistin arbeitet. "Aber die Zuschüsse für einen Neubau sind höher, und wir konnten unsere Vorstellungen vom Wohnen perfekt umsetzen."

Freie Baugrundstücke gibt es nur noch wenige in der Bodenseegemeinde, zum Mindestpreis von 400 Euro pro Quadratmeter. In den vergangenen 30 Jahren wuchs die Bevölkerung zwar nur um 123 auf 2173 Bürger, doch der Berghang, an dem die Gemeinde liegt, wurde ungehemmt zugebaut - nicht zuletzt von wohlhabenden Stuttgartern, die hier opulente Ferienanwesen errichteten. Nun fürchtet Bürgermeister Anselm Neher um das soziale Gefüge der traditionsbewussten Gemeinde. Junge Familien müssen bauen können, damit sie bleiben - aber wo? "83 Prozent unseres Grunds sind Landschafts- und Naturschutzgebiet", sagt der 51-Jährige. "Das ist wunderschön - aber auch ein großes Problem für uns." Neher will Randbereiche des Naturschutzgebiets als Bauland nutzen. Er zeigt Augenmaß, ist aber hartnäckig: "Wir wollen keine Natur zerstören. Aber man darf auch keine Käseglocke über uns stülpen."

Sipplingen steht für den Bundestrend. Nach der jüngsten Untersuchung der Landesbausparkassen wird der Neubaubedarf bis 2010 um bis zu zehn Prozent zulegen. Die Immobilienabteilung der Deutschen Bank prognostiziert ungebrochenes Wachstum bis 2030. Nach einer Umfrage der Norddeutschen Landesbank sehnen sich 80 Prozent der Deutschen nach einem frei stehenden Einfamilienhaus. Der wachsende Bedarf ist weitgehend ein Resultat des gesellschaftlichen Wandels. Die Zahl der Alleinwohnenden und -erziehenden wächst stetig. In Metropolen wie Hamburg und Köln lebt in jedem zweiten Haushalt nur noch eine Person. Im Vergleich zu 1991 gibt es elf Prozent mehr Privathaushalte. Außerdem beansprucht der Durchschnittsdeutsche immer mehr Platz: Seit 1960 ist die Wohnfläche pro Bürger von 15 auf 40 Quadratmeter gestiegen.

Die Bausparkassen helfen mit Werbung nach: Wer will schon im Zeitalter des Niedrigzinses wie "Muttiwohner" Thomas aus der LBS-Reklame enden? 30 Jahre alt und noch immer ohne Eigentum (Slogan: "Wie uncool"). Es zieht vor allem junge Familien raus aufs Land. Sie kehren nur in die Stadtmauern zurück, um zu arbeiten, Theater, Museen, Schulen, Freibäder oder den Zoo zu besuchen.

Das alles passiert auch in dem Glauben, Geld zu sparen. Schließlich sind die Mieten und Immobilienpreise in der Innenstadt höher. Doch das täuscht. Der Naturschutzbund Deutschland (Nabu) hat errechnet, dass bestenfalls ein Nullsummenspiel herauskommt, wenn alle Kosten eingerechnet werden - egal, ob man fünf oder 20 Kilometer vor der Stadtgrenze wohnt. Vor allem wird unterschätzt, dass der Wertverfall einer Immobilie auf dem Land häufig höher ist als in der Stadt - eine Gefahr, die in den nächsten Jahren bei sinkender Bevölkerungszahl wachsen wird. Außerdem kommt man auf dem Land meist nicht ohne Zweitwagen aus, und die vielen Freizeitfahrten fallen nicht unter die Pendlerpauschale. "Höchstens zehn Jahre beträgt die Phase, in der Kinder vom Einfamilienhaus im Grünen profitieren - von etwa zwei Jahren bis zwölf Jahre", heißt es in der Nabu-Studie. "Später erweitert sich der Aktionsradius, draußen zu spielen wird uninteressant, die Erreichbarkeit anderer Freizeitangebote zunehmend wichtiger und das Dorf zur Pampa."

Das Häuschen im Grünen garantiert nicht einmal nachhaltige Ruhe. Denn der verhasste Verkehrslärm eilt den Flüchtlingen nach. Jede Siedlung erzeugt "eine Kette sich potenzierender Wechselwirkungen", wie es Andreas Troge, Präsident des Umweltbundesamtes, nennt. Jedes wachsende Dorf will eine Umgehungsstraße und am besten einen Autobahnanschluss. Derzeit zerschneiden mehr als 600.000 Straßenkilometer die Republik; laut Verkehrswegeplan werden es bis 2012 noch einmal deutlich mehr.

Verlierer sind die Groß- und Mittelstädte in Ost und West, von Köln bis Frankfurt an der Oder, von Hamburg bis München. "Schon jetzt wohnen mehr Menschen im Umland der Kernstädte als in den Kernstädten selbst", sagt Fabian Dosch, Siedlungsexperte beim Bonner Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. So sinken die Einnahmen der Stadtkämmerer, die Kosten für das Sozialwesen und die Infrastruktur bleiben. "Das können sich die Städte nicht mehr lange leisten", warnt Folkert Kiepe, Beigeordneter des Deutschen Städtetages, der 5000 große und mittlere Orte vertritt.

Eberhard Menzel, Oberbürgermeister von Wilhelmshaven, regiert so eine siechende Stadt. "Die Menschen, die über Einkommen verfügen und mobil sind, wandern ab, die Alten und Schwachen bleiben hier", sagt der 59-jährige SPD-Mann. Wer Kinder hat oder will, zieht hinaus in den Kreis Friesland, wo der Quadratmeter Bauland kaum teurer ist als ein Kasten Pils. 9000 Menschen pendeln täglich nach Wilhelmshaven zur Arbeit. Seit 18 Jahren ist Menzel im Amt - jetzt muss er alles daran setzen, die Stadt zu retten. Mit Hilfe des Bundesforschungsprogramms "Stadtumbau West" lässt er Freiflächen im Stadtgebiet in Bauland umwandeln, betreute Wohnungen für Alleinerziehende errichten und ausgediente Hafengebäude zu Edeleigentumswohnungen mit Blick auf den Jadebusen umbauen.

Bei der Stadtrundfahrt zeigt Menzel Schulen, die geschlossen wurden, leer stehende Wohnungen, schäbige Industriebrachen und zerfallende Gebäude. Dann biegt der Bürgermeister in ein Wohnviertel des Ortsteils Fedderwardergroden ein. Sein Lieblingsprojekt - hier ist er selbst aufgewachsen. Am Ende der Weichselstraße hat ein Bauträger alte Marinewohnungen in opulente Wohngemeinschaften für Studenten umgestaltet. Internetanschluss und Tageszeitung sind im Mietpreis inbegriffen. "Selbst Studenten aus Oldenburg wohnen hier", sagt er stolz.

Irgendwann werden die jungen Menschen den hohen Wohn- und Freizeitwert der Städte wiederentdecken - davon sind Stadtväter wie Menzel überzeugt. Zumal die grenzenlose Freiheit im Grünen nicht mehr existiert. Auf dem Papier sind zwar nur 12,7 Prozent des Landes mit Siedlungs- und Verkehrsraum belegt (1950 waren es 7,1 Prozent), doch die starke Zersiedlung sorgt dafür, dass es kaum mehr unberührte Gebiete gibt.

Die kopflose Siedlungs- und Verkehrspolitik stürzt auch Gemeinden im Hinterland in eine ungewisse Zukunft. Klaus Schulz, Architekt aus der ostwestfälischen Stadt Warburg, studiert seit Jahren den Zerfall der dörflichen Mikrokosmen. Als Mitglied der Bürgerinitiative "Lebenswertes Bördeland und Diemeltal" kartiert er die leer stehenden Häuser in den Dorfkernen der Umgebung. "Es werden immer mehr", stellt der 58-Jährige fest - vor allem, weil die Kinder die Bauernhäuser ihrer Eltern verlassen und lieber neue Heime auf den Feldern bauen. "Instandhaltung und Renovierung werden in Deutschland nicht subventioniert", beklagt der ehemalige Grünen-Stadtrat die unsensible Steuerpolitik. Sein knappes Fazit: "Die Eigenheimzulage muss weg."

So ziehen Schulz und seine Mitstreiter durch die Weiler, um den Bürgern einzuschärfen, warum es besser ist, die Substanz zu schützen, und wie sie landwirtschaftliche Nebengebäude sinnvoll nutzen. Ein schwieriges Unterfangen, wenn Bauen Ehrensache ist. Am Rand des Bördedorfs Körbecke etwa hat Straßenbaumeister Dietmar Wiegartz, 41, für seine Familie ein 200-Quadratmeter-Heim hochgezogen, Freunde taten es ihm gleich. "Der Einzige in meinem Alter, der ein gebrauchtes Haus hat, ist aus Stuttgart zugezogen."

Wie kann man die Bauwut stoppen? Das Umweltbundesamt fordert: Wohnbauförderung nur noch in Regionen mit hoher Zuwanderung und für bestehende Gebäude. Zudem sollte die Grunderwerbsteuer für neu erschlossene Grundstücke erhöht werden. Das käme auch den Bewohnern von Falkensee, Sindorf, Sipplingen oder Körbecke zugute: Sie hätten dann später weniger Schwierigkeiten, ihr Häuschen wieder loszuwerden.

Von Rolf-Herbert Peters

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